Category: 房地产知识

大家要是想要在加拿大买房的话，需要了解的信息有很多，今天来说一说律师的重要性。还有在给大家科普律师的作用之前，要提醒大家找到一个靠谱的律师也是十分重要的，避免上当受骗。律师则是在你签署了买卖合同后，帮你处理所有相关的法律执行问题。如果买卖双方在履行合约上有任何法律问题，可以让各自律师协助解决。1、通常，律师要对你购买的物业进行全方面的调查。包括该物业的产权历史、现业主是否拥有产权（Title）、该物业是否被用作抵押或其他产权不清的情况（Lien）、是否存在未经完全披露的有关物业产权的权利让渡（Easement）和其他妨碍您在拥有该物业全部产权（Clear Title）的任何不确定因素（Encumbrance）；2、如果你购买的是需要交管理费的共管物业，按照标准的安省购房合同条款，卖家应该在十天之内向你提供最新共管物业报告（Status Certificate)，而你则有两个工作日的时间让你的律师来检查报告，一般而言，第一次查看报告的费用已经包含在律师费中。如果律师检查出有重要问题，会在第一时间和你沟通，陈清利害关系，让你来决定是取消合同还是和卖家商讨补救措施。3、代理购买产权保险（Title Insurance）。如果在你的购房过程中，卖方或其他相关方面存在任何欺诈、伪造以及报告不实等可能让你有麻烦的问题，产权保证保险是您最后的保护手段，它可以确保您不会陷入巨大的债务之中。更多产权保证保险的信息，你可以向律师咨询。4、查看银行或者非银行金融机构贷款文件。即使是本地人，也会对数页充满法律术语的贷款文件头疼不已。交由律师来做，可以说又快又好。同样，律师在结束查看贷款文件后，会向你解释具体条款。5、计算买方交纳的全部费用。通常来讲，在安省买房，买家除了支付房款和律师费，还需要缴纳安省的土地转让税；如果在多伦多市，还要缴纳一个多伦多市的土地转让税；产权登记费；至于地税、管理费（如果是共管物业）、水电气费，一般都会牵扯到调整，买卖双方的律师会协同完成此工作。6、完成房屋业主的更名登记手续等，协助买卖双方完成最后交易。交割日当天，买家律师将买家所付余款及银行贷款送交卖方律师，同时派员到土地局办理产权交割手续。当买家律师从卖家律师处拿到钥匙，会立即通知买家到律师楼来取，恭喜买家成为房屋新的主人。看过好多title 没查清楚文件都交给助手负责的律师，导致客人地税交两次，热水器本来说好是买断的结果发现每个月要付热水器租金才发现facility 是租来的并不是买断的，更有甚者register 的时候把信息登陆错误比如贷款比例等错误导致了一些列移民或者是经济纠纷。有时候我们总会陷入误区，比较价格，发现有的要价低就开心的办了，殊不知之后还有各种费用的叠加，反而比市场价格高，比如我的一位朋友找了一个低于市场价的closing律师后来发现title insurance 不包，注册费要自己付，这样种种加起来比别的地方还贵。贵一些不是最可怕的可怕的是流水作业把文件做错了这才是最严重的。买房几百万都可以不眨眼的下offer 几百几千的律师费是不能省略的，看过不少私卖的买家卖家都是让律师下offer 或者是准备合同，律师可真是一个万能的职业，eligible做大部分的行业，其实每个家庭都需要一个家庭咨询律师，这和家庭医生是一样的，希望这个帖子对大家有帮助，安家置业的时候擦亮眼睛。

我们大家都知道，加拿大的房地产市场不惧疫情异常红火，但一项最新研究发现，“买房热”已经将加拿大人的房屋负担能力推向了31年来最糟糕的水平。 据加拿大金融邮报（Financial Post）报道，加拿大皇家银行（RBC）刚刚发布的房屋负担能力报告指出，今年第一季度，加拿大家庭房屋负担能力指数上升了0.9个百分点，达到52%，标志着连续第三个季度的增长。 这意味着加拿大的普通买家现在必须花费其收入的52%来支付买房及养房的费用——这是自从1990 年以来的最高水平。 （RBC） 按照相关定义，房屋负担能力指数是指业主购房和养房的支出占税前家庭收入的百分比，其中包括了按揭付款、水电费和物业税等。 不言而喻，房子越昂贵的地方，业主养房的成本也越高。因此在加拿大两个最昂贵的市场，也是业主最负担不起的市场：其中温哥华的这一比例高达74.9%，多伦多也有67.7%。 换句话说，这两个城市的业主花了收入的一多半来养房。 RBC的报告指出，即使在一些更小些的城市或市场，在疫情期间的负担能力也变差。如果与去年第一季度比较，今年第一季度不少城市的房屋负担能力指数升高，包括安省的温莎，上升了3.6%，汉密尔顿3.2%，安省伦敦2.8%，尼亚加拉2.7%… 负担能力略微改善的城市主要分布在草原省，包括萨斯克通，卡尔加里，爱德蒙顿和温尼伯等： （RBC） 当然，除了其它因素之外，加拿大家庭负担能力变差的主要原因还是在于几乎全国范围的房价上升。 RBC的报告指出，各地房价不断上涨，几乎抵消了2020年春季联邦政府通过各种紧急补助计划提高家庭收入的努力，导致很多地方的指数不降反升。 从下图可以看出，房价对每季度房屋负担能力指数变化的贡献节节升高： （RBC） RBC的报告称，尽管房屋销售已从“不可持续的强劲水平”开始放缓，但仍不足以很快重新平衡许多市场，因为加拿大许多地方的房屋供应仍然紧张。 比如大多伦多地区地产局（TRREB）月报就显示，5月份的销售比4月和3月均有下降，其中3月份创了单月销售的历史纪录，但是GTA地区的房价仍然继续上升，各类房屋均价超过110万，也创下单月纪录。 全国市场的销售情况有些类似，加拿大地产经纪协会（CREA）的报告称，全国5月房屋交易活动没有持续前两个月的势头，销量下滑到50,000多套。而4月全国房屋销售量达到74,049套，3月份更高达76,259套，创下历史纪录。 房价方面，5月份全国平均房价也比4月和3月下降，但是如果用更为准确的基准房价指数（HPI）来衡量，那么5月的HPI同比增长了24.4％，环比则上涨了1%。 （CREA） CREA表示，全国实际的平均售价指标会产生误导，可能会因多伦多和温哥华等市场中昂贵房屋的销售而产生偏差。这就是为什么该机构用了称为基准房价指数的指标，即HPI，因为该指数根据售出物业的数量以及类型对价格进行了调整。 RBC的高级经济学家霍格（Robert Hogue）在报告中表示，“我们预计房屋价格将在短期内继续上涨，从而进一步削弱业主的房屋负担能力。” 报告认为，加拿大很少有市场能摆脱这个困境，预计BC省、安大略和新斯科舍省（Nova Scotia）的负担能力下降幅度最大。 霍格总结说，“加拿大的房地产价值上升得非常迅速，并将继续推高未来一段时间业主的养房成本。”

一．收入和信用较好客户类别(Good Credit, Good  Income)：判断我们到底能买什么价位的房子,最简单快捷的方式是使用Gross Debt Service (GDS) 公式, 即”基本借贷债务比率”。GDS= (房贷本金+利息+地税) / 税前家庭总收入 在这里，您的按揭贷款的本金(Principal),利息(Interest),地税(Tax),即PIT不能超过家庭税前总收入的30％。而现在越来越多的金融机构，将供暖费也计算在GDS中，即GDS= (房贷本金+利息+地税+供暖费) / 税前家庭总收入若把供暖费(PropertyHeat)也计算在内的话,房贷本金+利息+地税+供暖费,即PITH,不能超过家庭税前总收入的30％至32%左右.若是有管理费的公寓,还需要将1/2的管理费计算在内.除了GDS外,银行还会使用Total Debt Service (TDS), 即”全部借贷债务比率” 来决定给你的贷款.TDS=(房贷本金+利息+地税+供暖费+其他债务供款)/税前家庭总收入在这里,所有费用加起来大致不能超过家庭税前总收入的40%左右.大致上说，家庭税前年收入的4.8至5.2倍左右，是你能贷到的贷款金额。比如家庭税前年收入6万元的话，$6万X 5倍=$30万，即你能贷到$30万元的贷款。其余类推。加拿大各大银行基本上都遵循GDS不超过32%左右, TDS不超过40%左右这样的评估审批标准. 也有些财务公司可能会将贷款标准放宽一些，但利率就会有所不同。当然，当你的收入不够时可以用其他方法来提高你的借款能力，如加进房屋租金的收入、增加担保人等等…… 二．普通客户类别：当然，有些客户在不能满足以上借贷债务审核标准时，若客户仍然需要借款时，有其他一类的金融贷款公司会考虑借款给客户。这时这类金融公司的审核标准主要是看抵押率这一指标，即LTV(房屋的总贷款金额/房屋的市场评估价值的百分比%)，收入和信用情况只做为参考。LTV的标准一般控制在65%-80%(根据房屋类别及房屋所在的城市和地理位置来决定)，即当你的房屋评估价值在100万元时，你能借到的最大贷款金额为65万元-80万元之间(即第一，及第二mortgage等贷款金额的总和)，鉴于这类客户的状况稍稍普通一点(和第一类客户比)，当然这时的利率会比上述已谈到的第一类客户的利率会高一些。

出租物业 外国投资者如果在加拿大拥有物业用于出租。联邦税务部门规定，业主必须委託一名代理人负责按时缴交税款。最简单的做法是以私人名义买屋。但是如果拥有多个物业，就应该考虑开设一间专门管理物业的有限公司，由业主担任大股东。依据加国法律，有限公司可以是100%由非居民持有。最复杂的办法是成立信托或釆取合伙的方式。这里就不一一讲述，具体条款可以咨询会计师。 投资房地产可以靠收租获得回报，又可以在转售时赚钱。租金属于应课税收益。如果有收租，外国业主必须在本地有一名代理人，负责收租和交税。这名代理人可以是律师、会计师，经纪，也可以是亲戚朋友。代理人取得业主授权后，为业主处理向税局申报和缴税等税务事项。 作为代理人，需要填报一份NR6的表格，列出物业在一年内的租金收入，和利息、管理费等支出，粗略计算出全年的纯利;但并不包括折旧在内。税局核准了这份资料后，代理人就按月将净租值的25%，连同每月的月结单寄交税局。如果物业出现空置期，没有租金收入的月份，就只需要寄出月结单。税局为所有非居民开立一个账号。代理人如果没有填写NR6表格，就必须按租金的25%交税。这些预缴税是特别向非居民征收。 代理人在年底前再向税局提交新的NR6，并且在第二年的90天内(即3月底前)，向税局作出申报。这份NR6相当于个人入息的T4，列明已经向税局缴纳的税金。这个过程就类似加拿大居民每年报税。在新的NR6表格，由于业主可以申报折旧和其它开支，大多数的业主都可以获得退税。 有些非居民业主，如果在年中取得永久居民身分。那么即使继续出租物业，也不必再交预缴税，但是必须将移民后的租金收入，计算入当年的个人入息内。 出售物业 外国投资者如果想出售再加拿大所拥有的物业，在接到买家的出价(Offer)后，应尽早由律师或会计师向税局申请一份结税证明 (Clearance Certificate)。法律规定必须在交易后的10天内提出申请。投资者要提交物业售价，以及买房时的价格、土地转移税和律师费等总体开支。如果律师未有税局通知，收到证明，就必须扣起售价的25%，存放在信托户口，直到有税局的证明，才可以将差额交到卖家手上。加国无忧 51.CA 还有一个大家忽视的问题，作为投资者，由于结税证明(Clearance Certificate)未有计算卖房时的经纪和律师费等开支，因此卖家实际上是多缴税，要在第二年报税时才能取回退税。不少外国投资者以为卖房后就一了百了，忽略了向税局追讨超额纳税的金额。 如果非居民取得永久居民身份以后，将以前购买的出租物业改为自住，就要注意物业升值的问题。应在移民后把房子进行估价。因为买房子到移民期间房子的升值，算是资产增值，要缴税。移民后自住的物业，不算资产增值。不必缴税。

自從COVID-19爆發以來，抵押貸款利率已接近歷史低點，而房地產價格則繼續攀升。 結果，許多房主正在利用這個機會（以及多餘的空閒時間）來完成推遲的房屋翻新項目。 如果您擁有房屋，在某個時候可能想更改一項特定功能，因為感覺到有點過時或功能受限。 您甚至想像著添加新的功能，例如地下游泳池或一個可以走出到後院甲板的娛樂室。 但是，無論您是要安裝新的硬木地板，更換廚房檯面，還是要安裝最先進的濕式吧台，在開始新項目時，務必要知道哪些改進將真正為您的房屋增加價值，而哪些改善會對您的房屋產生負面影響。 簡而言之，如果您希望完成一些適度（或廣泛）的更新並為您的房屋增值，那麼以下將是影響您財產價值的三個最佳和最差的項目。 最佳＃1：廚房完全裝修或升級 厭倦了住在相同的舊空間？ 再次愛上您的房屋的最佳方法之一是翻新或升級廚房區域。 更新您的廚房不僅可以改善功能，還可以增加您在家中的樂趣。 根據最近的一項調查，接受調查的房地產專家中有55％提到，升級廚房可以使房屋的銷售價格提高近12.5％1。 完整的廚房裝修並不便宜，平均花費可以高達50,000元，但您通常可以期望收回總項目成本的75-100％2。 最佳＃2：浴室裝修 如果廚房不是您家中使用最多的房間，則您可能會發現您的浴室是。 浴室可能是對於新準買家的重要賣點，因此保持浴室清潔和更新可以增加許多的價值。 完成浴室改建或翻新的一件很重要的事是，可以很便宜地完成它。 新的梳妝台，更新的鏡子和大量的彩色油漆可以真正使您的家充滿光澤。 翻新較小的5英尺x 8英尺浴室的成本可低至9,200-12,300元； 重做具有高端豪華功能的較大浴室可能會花費您$ 40,000以上3。 儘管您可能不會在過度奢華的項目上獲得多少回報，但改建或翻新浴室仍然是可以為您帶來較高的投資回報之一。 最佳＃3：專用家庭辦公空間 由於最近的疫情大流行，越來越多的人在家工作。 隨著公司繼續在技術和資源上進行投資以容納能夠遠程工作的員工，越來越多的買家在購買新房時正在尋找專用的辦公空間。 2017年的一項研究發現，將近47％的加拿大員工是遠程工作的，這意味著在您的房屋中增加一個正式的辦公室確實可以增加其銷售潛力4。 實際上，隨著商業環境變得更加數字化以及年輕一代的購房者尋求遠程工作機會，辦公空間將繼續在市場上受到歡迎。 最差的＃1：後院天井和庭院造景 房地產經紀人使用“前院景觀”一詞的原因是，您希望房屋能吸引潛在買家的眼球。 但是，位於房屋後部且潛在買家看不見的便利設施並不是增加房屋附加價值的最有效方法。 儘管您可能會想捲起衣袖，動手做自己的DIY，但大多數後院的園林綠化和天井項目的轉售價值都不高。 如果您使用一般材料而能在任何適度的項目上收回一半的投資將算是很幸運的。 最差的＃2：安裝後院游泳池 在您後院中安裝新的地下或地面上的游泳池聽起來可能是個好主意，直到您看到它附帶什麼樣的價格標籤。 國家銀行指出，安裝地下游泳池的平均費用在25,000至40,000元之間5。 但是，您可能沒有意識到的是用於維護此資產的金額。 化學藥品和清潔劑的常規維護以及增加的水和電使用費，最終每年將花費您數百或上千元。 此外，帶游泳池的房屋通常需要支付更多的保險費用，因此您的每月房屋保險費會有所增加。 最差的＃3：打通第二間臥室以創建更大的主人套房 您可能會做的最糟糕的事情之一（實際上會降低房屋的轉售價值）是，將牆壁打掉以將房間組合成一個更大的主臥套房。 雖然您可能認為這對於合適的買家來說是一個完美的豪華選擇，但事實是它降低了房屋的功能和實用性。 通常，擁有更多臥室的房屋將能評估更多的錢。 拆除房間可能會減少市場上可比的房間數量，並且確實會影響您的房屋售價。 同樣，拆除房間會在很大程度上影響房屋的整體平面圖。 對於那些尋求安裝新的房間或添加第二層樓的人來說，這通常是一個常見的缺陷。 盡量選擇做那些不會對房屋格局產生巨大負面影響的項目。