Category: 房地产知识

Adjustment Date: 付款结算日期。 这个日期是买卖双方用来结算除了购买价格以外的物业费用的日期，最常见的是双方按照天数分摊每年支付一次的地税，此外还有市政服务费，公寓管理费等等。在大多数情况下, 卖方支付当年从一月一日到结算日期的所有相关费用，买方支付结算日之后到年底的相关费用。公寓管理费为月费，也是按照天数计算。 Amortization Period: 贷款摊销期限。这是指全部还清贷款所需要的时间，包括偿还本金和所有的利息。摊销期越长，每月的贷款支付总额越小;但是本金清还越慢，总利息支出越大。 Assignment of Rents: 房租转让。有时银行要求借方将征收房租的权利转让给贷方(银行)，在借方无力偿还贷款时，贷方有权向租客直接收取房租。 Certificate of Pending Litigation: 又称为CPL;即未决诉讼证书。当有关不动产的诉讼发生时，起诉方可以在地产局注册CPL冻结所有的转让或按揭手续。有时候人们将CPL的定义跟Lien也就是留置权所混淆。 Lien: 称为留置权或抵押权。这一概念比较常见。当业主成为债务人并且没有履行偿还债务的义务，则债权人有权依照法律规定留置不动产。有时人们将产权上所注册的跟债务和冻结交易有关的所有文件，统称为Lien。这是不准确的，但是在日常生活中，人们经常这样使用。 Completion date: 交易日。这是地产产权过户的日期，有时也称为closing date。在这一天，买卖双方一手交钱一手交货，即付款和地产过户都在这一天发生。律师和公证人的责任之一就是确保付款和过户，保障双方的利益。 Deposit: 押金。押金是在双方解除合同条件，合同正式生效的同时支付的。 Easement: 地役权。在房产证上这个概念时有出现，是指土地使用人在他人拥有的土地上可以享有的一些利益。例如：在两块相邻的物业上，甲可以允许乙使用甲所拥有的土地上的某一部分作为停车位或通行的道路。再例如，甲可以要求乙不要在其物业上搭建高楼，以保证甲可以观赏到远处的风景。通常做出“让步”或“牺牲”的一方理应得到对方的经济补偿。双方也可以通过谈判达成协议，业主可以支付一定的经济补偿，收回地役权。有时地役权不是邻里之间享用，而是市政或公共服务部门，如水电，电信，电视，或排水等系统，需要使用地上或地下的一部分的物业。在大多数这样的情况下，公共部门或市政会向业主索取地役权。通常遇到这样的情况业主是有权要求经济补偿的。建议读者遇到类似的法律问题时，咨询专业人士以保证自己的合法权益。 Foreclosure Action: 法拍程序。当业主无力偿还贷款时，银行可以提起诉讼卖屋还债。俗称法拍。 Joint Tenants: 联合产权。联名拥有物业分为Joint Tenants和Tenants in common两种方式。Joint Tenants又称为联权，即联合产权。联合产权经常被家庭成员联名拥有物业时采用。如果一名联合产权的业主去世，则其他联名业主自动拥有过世的业主所有用的部分产权，不受遗嘱和遗产法的影响。 Legal Description: 法律描述。每一个物业都有其唯一特定的法律描述代码。该代码跟我们平时的街道地址和邮政地址不同，而是地产局在册记录的该物业的序号以及一系列地段分割的代码。 Power of Attorney: 委托书。委托书是一个有效的法律文件。委托书的权限可以无限，也可以十分局限;可以限期，也可以无限期。建议读者签署委托书时咨询专业人士，保护自己的权益，避免委托权限过为宽泛。委托人可以委托受托人签署所有的贷款和过户文件。使用委托书进行地产交易时请跟您的贷款银行提前确认，因为有些银行对受托人签署文件有特殊的要求。有的银行则要求必须本人签字，不接受受托人签字。 Right of Way: 这里的right of way是指暂时进入某私人物业的权利，跟驾车时的路权有所不同。一些公众服务项目例如水电煤气、电话等等，需要相关人员进入私人物业进行维修或安装。比较常见的是电话、水电或有线电视公司在施工时暂时占用私人物业的权利。 Standard Mortgage Terms: 标准贷款条款。标准贷款条款界定了借方和贷方的权利和义务，是一个标准的法律贷款文件。 State of Title certificate：又称为STC，即我们所说的产权证。STC由地产局提供，该文件的内容反映了当前业主的产权以及物权的当前状况。 Statement of Adjustments: 一般买卖双方的律师或公证人都会提供给客户一份结算清单，注明买方的应付款项和卖方的应收款项。 Survey Certificate: 土地测量图。由卑诗省注册的土地测量员绘制并签署。土地测量图精确地标明了土地的界限以及建筑物的轮廓和位置。 Tenants in Common: 是共同产权的另外一种方式(第一种方式为Joint Tenants，见上)。跟联合产权不同，这种联名方式的产权互不干涉。也就是说，如果其中一位业主过世，另一位业主不能自动继承过世业主的产权。过世业主的产权按遗产处理。每个业主都可以独立出售其拥有的部分产权。当共同拥有物业的业主不属于家庭成员时，多采用这种方式。比如生意伙伴常以这种方式共同拥有物业。 Title Insurance: 产权保险。产权保险的概念比较复杂，不同于通常人们所说的火险和地震险等等。我们将在下一期的内容当中进行更详细的介绍。产权保险的概念在银行按揭的手续当中比较常见。

房市持续火热，抢Offer异常激烈，若能下无条件Offer（Firm Offer），那成功率会相对比较大，还有机会以较低的价格胜出。 若要下无条件Offer，预先的贷款准备必不可少，否则就可能抢Offer一时爽，办Mortgage时一败涂地。今天就小结一些容易对Mortgage产生影响的环节，以备参考。       首先是Down Payment的安排，基本上银行或贷款机构都会根据Down Payment的在账时间要求相应的文件和证明，在规定时间内大额入账尤其是海外电汇，都会增加文件要求量和额外的说明。另外，不要笃信一定能用购房价办理贷款，在地产市场激烈变动的情况下，经常会出现贷款银行评估价低于购买价的情况，那样就需要提高Down Payment比例，或者承担额外的保险费用才有机会得到贷款。所以Down Payment最好略宽裕，或有备用方案，比如是否有额外的HOLOC或资产可变现等，若临时获得亲友馈赠也需提供相关的文件。       其次要注意自己的信用历史，经常有贷款人在调取信用报告后才发现自己的信用并没有想象中高。一旦出现信用分数偏低，就要逐一分析原因，有些问题是可以被解决的。比如信用卡逾期对于信用的伤害非常大，但有些特例是可以向银行解释，得到特批的。还有时归还过高的信用卡消费也可以适当提高信用分。信用报告是否及时更新了最新情况也是需要核对的，经常有些欠款甚至罚款诉讼已经解决，但未及时在信用局更新。这些问题的解决都需要时间，若能提前发现问题，就有机会提前弥补，否则到了最后关头可能会因时间关系功亏一篑。       就算下的是Condition Offer，若不能申请到Mortgage，还是最终白高兴一场，买卖双方合同不生效。所以最好提前跟贷款经纪沟通，第一时间提供文件，在专业人士的帮助下，尽量审核解决贷款隐患。       除了上述个人准备的文件，所购买物业的状况也可能对贷款产生影响，比如有些曾经的大麻屋，就算现在已经恢复，也很难获得贷款；还有一个贷款的难点甚至是可以说是禁区就是Rooming House；另外还有些特别年久的老旧公寓楼，可能由于一些养护的问题，维护费特别高，也会被银行或贷款公司列入黑名单。这些物业方面的情况今日就不做赘述，若大家有兴趣，今后再另文详述。

新斯高沙省(Nova Scotia)一幢独立屋两年前被溶洞吞噬，但保险公司拒绝赔偿，屋主并且要为已不存在的房屋，支付按揭供款。屋主斯特里奇(Chris Strickey)向CTV表示，这对他和家人来说，有如经历一段地狱般的旅程。 母亲癌病去世?只重打击 斯特里奇的妻子希瑟(Heather Strickey)记得，在2017年9月3日晚上，她听到好像有人在搬东西的声音，她当时以为有匪徒入屋爆窃。 希瑟表示，他们当时很害怕，30分钟后屋内的窗开始碎裂，而且失去电力。他们于是打911求救，接线生对他们说，并不是有匪徒入屋爆窃，而是溶洞，并叫他们尽快离开。他们最初以为，房屋保险会保障房屋的损毁，但保险公司在收到索偿申请72天后才通知他们，保险只会承保屋内的财物，房屋本身不在受保之列。不久后，斯特里奇的母亲又因为癌病去世，失去房屋又失去亲人，令他受到双重打击。 斯特里奇正在与保险公司打官司，希望能取得赔偿，但他目前仍要为一所不存在的房屋，定期支付按揭供款。保险公司在回应CTV记者的查问时表示，不会公开评论个别的索偿案，也不会讨论存有争议的个案，特别是那些有律师参与的个案。斯特里奇夫妇和两个女儿曾在3个地方短暂居住，并面临财务压力。但斯特里奇说，他们受到许多朋友、邻居和雇主的热心相助，协助他们度过难关。

房子有多余房间出租或地下室分租出去，会给你带来许多额外的收入。这无疑是一件好事情。但是在准备做房东之前，需要做一些更加细致周到的考量。 由于很多人不仅满足于自己居住，还同时考虑购买第二套投资房出租。更为自己未来做一些打算。这种投资分为两种，第一种是买地，大家知道土地的升值是显而易见的，还有一部分客人就是买公寓拿来进行出租，无论是拿自己家房子一部分进行出租，还是买地出租，还是买公寓进行出租。以上这几种都是非常划算的。反正房市能暴涨当然好，就是不涨，租金回报也不亏本。就这样，最近我遇到不少类似这样的客人。 自家房子出租注意事项 首先，我先谈一下自己家的房子进行出租。自己家的房子出租要报税，同时可以冲抵一些费用。当然也可以部分资金用于出租房屋的维护、清洁和修缮费用等。同时要认真挑选租客。因为租客一旦进驻，是不可以随意驱逐的。即使租客拖欠房租，在加拿大房东也无权随意阻止租客随意进入他们的房间。其次，要签订正规的房租合同，合理收取押金。一般情况下，房东可以收取租客第一个月和最后一个月的租金作为押金，不可以多收。也不可以收取物品损坏赔偿的押金。另外，要及时维护房屋，履行房东的义务。 购买的房屋要注意是否有出租限制条款 在买房的时候，特别是买第二套房子的时候，要注意该房屋是否有一些有关出租的限制，这需要经纪人提前做功课才可以知道。不能买完房子后才发现，房子是无法出租的。在购买房子之前，需要看一下，该房屋是否允许出租。并不是有限制就一定不可以买。比如，你这栋楼限制了是35%，就是说35%的单位可以出租，但目前来看呢还远远没有达到这个限制数，而且还有很多配额的空余，那也是可以投资的。 出租屋和自住屋因不同用途看的重点不同 也就是说买出租的房子和这个自己家住的房子是不同的。举个最简单的例子，比如说有一些区域他那个居住的环境特别好，又很安静，实际上是非常适合自己居住，可是他的出租回报率，可能就不如靠近公共汽车总站的，或者是中转站的这些房源的回报率要高，那么呢只适合自己居住。因为很多国际留学生，和一些短期登陆的人，以及各种各样临时居住的人，他比较喜欢交通方便的地方。那么在这样的情况下呢，你自住呢可能会考虑小区环境会较好一些，但是你要考虑投资出租，你就要考虑到交通便捷是必须的，这是两个不同的考量。而且两者价位可能还差不多，但投资回报率却远远不相同。 出租屋需要考虑配套公共设施 你要考虑出租的房子，还要考虑配套的公共设施，有些人觉得无所谓，反正我这个房子是用来出租的，其实就比较轻率。 比如，有好多年轻人的规划和上班族的成人是不太一样的。有些年轻人就是比较注重这些，比如说这楼有没有游泳池、有没有健身房，特别重视这些。当然也有一些租客，他住的区域在边上就算有社区中心的游泳池，边上也有这个健身房，可能也并不是太介意。所以你在考虑你的出租对象的时候，这房子的设施因素一定是要考虑进去的。 出租屋需要考虑周围环境因素 那我们另外一个要考虑的就是周围环境，周围的环境决定你的房子可以出租给哪一些人，交通便利的我们可能出租给白领，学校附近可能我们出租给学生，医院附近的可以出租给单身护士或实习医生。 因为周围环境跟你的出租对象要求有关，你就可以有目的的寻找房源了。比如说你不想租给学生，原因是你觉得学生会把房子保护的很差，或者学生经常晚上会闹会开些party到很晚，影响周围邻居也休息不好，客源不稳定。那你买房子就要考虑，出租对象不能是学生的这种情况。如此说来,有关出租对象和出租回报，还是有很多重要考虑因素的。

误区之一：家里穷困，没有多余的钱来购买保险。有的人会说：“保险是很重要，但我没有钱买。等我有了闲钱时再说吧”这其实是一个很大的误区！难道我们真的是“穷”得连购买一份基本保险的钱都没有吗？这其实是一个保险意识的问题。因为越是“贫穷”的家庭，经济基础就越脆弱，在风险不幸降临时就越不堪一击，也就越需要保险的保障，而纯保障型的保险在加拿大其实是很便宜的。一个最需要保险的中年人，每月十几或几十加元，就能购买到几十万加元的人寿保障，又有谁会买不起呢？每月十几或几十元，对于每一个正常的成年人来说都不是一个问题，每天少喝一、二杯咖啡而已，但一旦风险发生，这十几或几十加元就可以立即换来几十万加元的免税资产给自己的至亲，这是可以解决很大的问题的，甚至可以挽救整个家庭于危难之中！ 误区之二：购买保险不急，等有时间了再考虑不迟。我在工作中跟人谈到保险时听得较多的一句话就是“我最近很忙，过一段时间再说吧！”难道我们真的是忙得连购买一份保险的时间都没有了吗？这其实又是一个误区或借口。我认为，在这个世界上，至少有三件事是绝对不能拖延的：一是生孩子、二是治疾病、三就是买保险。前两件事就不用说了。谈到购买保险不能拖的原因：一是人生的风险无处不在、也无法预料，所以保险保障不能出现空档；二是人的身体是不断变化的、年龄也是不断增长的，如现在不买，将来想买时也许会由于身体健康状况的变化而买不到了，即使能买到也会由于年龄的增长而需付出更大的代价。所以购买保险不能拖，再忙也要抽出时间来尽快安排，以便及时建立起必要的保险保障，同时锁定更好的身体和更便宜的价格。 误区之三：Term保险是消耗型的，要买就买终身保险：其实，Term保险也有它的功能和优势，它可以让投保人以最小的代价建立起一定时期内的足够的保险保障，特别适合于目前家庭收入不高、资金较紧张但足够的保障又是很有必要的投保人。如果在目前可投入资金很少的情况下只选择买终身保险，那么可买到的保额就非常少，就根本起不到应有的保障作用，这时购买Term保险也许就是一种最好的选择，或者购买一个少量的终身保险再加足够的Term保险的组合，以便及时以最低的代价建立起足够的保险保障，同时在目前最好的身体条件下锁定一个更大的保额，待将来有条件时再视具体情况将其转换成更多的终身保险。 误区之四：太太是家庭主妇，没有工作，所以她不用买：这也是一个常见的误区。 其实，即使太太目前没有工作，但太太作为家庭主妇也要承担照看孩子和照料全家日常生活的责任。如果没有了太太的操劳，做丈夫的是不是要花费上千元甚至几千元请一个保姆来照看？所以，即使太太不去外面工作，她其实也在为家里创造经济价值；她对家庭也承担着很大的责任。而人寿、重病保险就是在被保人“不在”时或不幸患重病时对被保人的收入的一种替代，是被保人的生命价值和责任心的体现。所以，太太也需要购买合理的保险。 误区之五：自己买太贵，还不如只为孩子买算了：这又是一个很大的误区。其实，大人的保险才是基础，才是需要优先购买的。为孩子购买保险只是一种补充，是为孩子所做的一种长线理财规划！我们作为需要承担家庭责任的父母，按目前自己的身体条件可以买得到保险而自己却不购买，反而优先为孩子购买，这种做法显然是本末倒置、不合情理的。Categories