在疫情后全球商业地产需求结构变化、混合办公模式持续影响下，卡尔加里市中心办公楼空置率长期处于高位。区内办公楼供需失衡加剧了空置问题，也推动地方政府和业界探索新的用途变革路径，包括将办公楼转换为住宅用途等策略。

据最新市场数据，加拿大整体商业地产空置率虽有所改善，但各城市之间表现差异明显。据 Royal LePage 2026年商业房产调研显示，卡尔加里在全国主要城市中仍然位列较高空置率的城市之一，其商业（含办公）物业整体空置率约为 3.8%，仅次于满地可（蒙特利尔）。这一数据反映出办公楼仍供大于求的局面。:contentReference[oaicite:0]{index=0}

更细分到市中心办公楼，行业报告指出截至 2025 年中期，卡尔加里市中心办公空置率约为 30.7%，远高于郊区市场，显示市中心办公市场调整压力更大。:contentReference[oaicite:1]{index=1}

空置长期高企的原因主要有：

• 疫情后混合办公模式常态化
• 能源与科技行业缩减办公面积
• 经济与企业扩张预期不稳

为应对持续高企的空置率，卡尔加里市启动了一系列政策来推动闲置办公空间重新投用。其中最核心的举措是市政府的 Downtown Calgary Development Incentive Program ——对办公楼转为住宅用途提供资金激励，每平方英尺最高可达补贴额度，同时简化审批流程以吸引开发商参与。:contentReference[oaicite:2]{index=2}

这一政策的目标在于：

• 减少市中心空置办公面积
• 增加市中心住宅供应，促进人口回流和社区活力
• 激活二手市场和改造旧城资产

多个开发项目因此获批或推进，包括将旧办公楼重新设计为公寓和混合用途空间。:contentReference[oaicite:3]{index=3}

根据最新统计，截至 2025 年中，卡尔加里已有约 21 个办公楼改为住宅用途的项目

一些关键进展包括：

• “The Cornerstone”作为首批完成的转换项目之一，已成功将部分办公楼体改造为住宅单位，并迅速获得租赁兴趣。:contentReference[oaicite:5]{index=5}
• 包括 Eau Claire Place I & II、Petrofina 等其他重要办公楼改造计划已启动并预计在 2025 年陆续完工。:contentReference[oaicite:6]{index=6}

这显示出政策刺激和市场需求间存在协同作用，使得办公空置转换为住宅正逐步从概念变为现实。不过，部分项目仍在审批或施工阶段，远未完成大规模交付。

从空置率动态看，虽然整体市中心统计数据仍高，在推动转换和质量分层后，部分高品质办公楼（如类别 AA 办公）空置率已呈下降趋势。例如，在过去几年里，这类优质办公资产在市中心内部的空置略有缓和。:contentReference[oaicite:7]{index=7}

但全国范围内的办公室库存也因新供应略增而使空置率居高不下。数据显示，自 2021 年以来，全加拿大已有数百万平方英尺的办公空间开始转换或重定位，尽管这一规模相较整体库存仍占较小比例。:contentReference[oaicite:8]{index=8}

此外，由于市场对高品质办公环境依然有需求，仍有企业在寻找并租赁现代化办公空间，尤其是位于市中心优质位置的部分楼宇。这在一定程度上促使市中心空置率在特定细分市场上回落。:contentReference[oaicite:9]{index=9}

这种办公向住宅的转换趋势对市中心房地产和城市结构带来多个层面的影响：

1. 市中心住宅供给明显增加

转换项目预计在未来几年持续释放住宅单位，有助缓解市中心住宅紧缺问题，提高核心区人口密度及服务需求。

2. 社区活力改善

增加居住人口能够提升市中心在夜间和周末的活跃度，进而带动餐饮、零售和文化活动的繁荣。

3. 办公楼持有者与投资者策略调整

由于办公出租难度与溢价空间受限，不少业主开始评估资产 reposition（转型）价值，将老旧办公楼改为住宅或混合用途地产作为新的长远投资策略。

4. 与长期重返办公室趋势的博弈

尽管部分企业逐渐推进重返办公室的策略，但疫情以来工作模式的变化仍对办公市场需求构成长期影响。如果办公需求未回到疫情前水平，转换趋势可能在相当长时间内持续存在。:contentReference[oaicite:10]{index=10}

尽管转型项目在推进，但仍面临挑战：

• 资金与建设成本：办公楼改为住宅通常存在结构改造成本高、设备改造复杂等问题，对开发者考验较大。
• 时间周期长：相较新建住宅，改造项目审批与施工可能更耗时。
• 空置率回落需长期市场整合：短期内可能继续高位徘徊，转换并未从根本上消除大量库存。

总体而言，办公楼向住宅空间的转型是卡尔加里针对疫情后空置问题采取的现实策略，有望长期改善核心区空置现状并带来新的城市活力。