Category: 房地产知识

几乎每个房主一生中都会涉及到房屋贷款的问题，除了考虑利率，贷款时还有一个重要条件就是需要了解如果房屋贷款提前违约罚金如何计算的问题，而这又恰恰是许多人忽略了的一个概念，媒体报道因此被罚数万元利息的案例比比皆是，因此贷款时一定要考虑到自己的实际情况选择合适的贷款条件。 常见贷款违约原因 抵押贷款合同的当前条件不再满足借方需求时，若想在任期结束前进行更改，可以重新协商房屋贷款合同，这也被称为违反合同或者违约。这种情况其实有时是不可避免的，比如： 利率下降了：即使考虑到罚款，获得新的抵押贷款也可以降低总支出。财务状况发生了变化：如果他们的财务受到打击，有些人会选择以更长的摊销期限进行加按（Refinance）或提前还款。打算购买新房并计划搬家：对于近期希望升级或搬家的人来说，可能需要新的贷款家庭情况发生了变化：孩子问题，夫妻问题，导致可能需要出售或重新贷款不再需要房屋：也许您需要搬迁到另一个国家工作或不再想要房子拓展阅读：贷款利率扫盲 贷款合同违约成本 贷款违约的罚金取决于借方拥有的贷款类型以及还欠多少。 如果借方用的是开放式贷款，那取消合约没有任何罚金；但现实是大多数人都为了更低的利率选择了封闭式贷款，因此面对的罚金可能包括： 提前还款罚金（prepayment penalty）管理费（Administration Fees）评估费（Appraisal Fees）重新投资费（Reinvestment Fees）一笔贷款解除费（Mortgage Discharge Fee），以取消您当前抵押贷款的费用并注册新的抵押贷款 使用的公式基于当前贷款是固定利率还是浮动利率。 为什么会有违约罚金 据贷款经纪KEVIN ZHANG介绍，一般房贷是3-5年一签，到期以后根据当时的市场利率再重新签新的还款计划。但是经常因为各种各样的原因，大家需要提前付清房贷或者转贷款，这时候就会涉及到违约金的处理了。即使是自住房，大部分人也不会一辈子只供这一套的，升级大房或者换成小房是经常发生的事情，只要你做房贷，一生中一定会遇到一次需要提前还款的问题。 浮动利率违约罚金只罚三个月利息，这是非常灵活的一种选择。如果你现在月供2500，其中本金1500，利息1000。那么你违约时就会罚1000×3=3000罚金 固定利率罚金选择这种利率，银行承担了所有的通货膨胀风险，不论货币再贬值，实际利率再高，你都只需要付当初约定的利息。坏处就是这种利率不可以违约，一旦违约罚金会是天文数字。你签5年固定也就是60个月，贷款50万，挂牌利率3%，签约利率2%，如果你在一年以后想卖房，那就涉及到违约金。固定利率是罚剩余所有时间的利息差，如果一年以后利率是还是2%，那你需要付（3%-2%）/12×48×500000=20000罚金将会是$20000 如何避免罚金 如果是固定利率，只要你在同一个银行继续贷款，可以porting把旧贷款转到新房，可以无罚金换房。浮动利率没有任何免罚金技巧，只能等合约结束才能无罚金换房。所有的A类大银行，B类小银行都执行这一套罚金政策，不存在大银行罚的少，小银行更坑。如果你遇到巨额罚金，不会是银行的原因，一定是因为你选的是固定利率。 除此以外，有一种房贷产品会罚比固定利率更多的罚金，通常出现在大银行的一些超低利率折扣项目上，买房时不要只看利率高低，一定要问清楚罚金这一块，不要为了低0.1%的利率而去签那种特殊项目。(转载）

一直以来，很多加拿大人喜欢充分利用一房屋贷款功能“Home Equity Line of Credit（HELOC）”，即我们华人所称的“房屋净值（抵押）信用额度贷款”。 通俗来说，当你需要资金周转的时候，可以通过银行，利用你名下房产的净值借取一定额度的贷款。这样做的好处是贷款利率较低，没有贷款目的限制，借款人可以根据自己的需要用于消费、支付学费、偿还其他债务以及投资等，而且基本没有严格还贷的期限。因此，很多华人戏称这是把房子当成“ATM”。 不过，在加拿大银行监管机构实施新规后，该功能的使用将受到限制。HELOC的贷款额度从80%降至65%。 据CBC News报道，加拿大最高银行监管机构正在改变涵盖某些类型住房贷款的规则，以确保贷款人和借款人能够在房地产市场看起来脆弱的时候履行其义务。 金融机构监督办公室（OFSI）正在对某些类型的房地产贷款实施新的指导方针，包括共享股权抵押贷款、反向抵押贷款和与循环信贷额度配对的传统抵押贷款。 最大的变化是针对所谓的联合贷款，即传统的抵押贷款与称为HELOC 的循环信贷额度相结合，房主可以在他们认为合适的情况下投入使用，而无需按任何时间表偿还该部分。 一旦可重复贷款超过基础房屋价值的65%，新规定就会生效。 目前，从技术上讲，业主最多可以从此类贷款中借入80%，但新规则将在功能上将上限降65%，迫使借款人在超过该线时开始偿还部分本金。 该机构的一名官员称，如果发生这种情况，改变将使得一旦贷款价值超过房屋的65%，贷款“将更像是传统抵押贷款，借款人支付本金和利息，直到贷款回到低于65%。 不过，他表示，这一变化不会影响到供房者每月的还款金额，而且这些变化不会影响新购房者。新规定要到 2023 年底才会生效。 但 OSFI 表示，就目前情况而言，加拿大银行的数据显示，目前价值 2000 亿加元的 HELOC 超出了 65% 的门槛，这也是1.8万亿加元的总住房债务中的一部分。 共享股权和反向抵押贷款的变化 监管机构还在修改共享股权抵押贷款和反向抵押贷款的规则。共享股权抵押贷款是将购房者与第三方配对，以帮助他们拿出现金支付首付，以换取股权。 联邦政府在 2019 年推出了一项政府支持的共享股权贷款计划，此后非营利组织和其他社区团体也推出了一个版本。 该官员称，OSFI 周二的公告与其说是一项新的规则变更，不如说是对现有要求的澄清：这些产品实际上必须是合法的股权，而不仅仅是另一笔贷款，而且它们必须“与借款人的股权处于平等地位”。 最终公告适用于所谓的反向抵押贷款，允许房主预先获得其房屋的净值，而无需出售。 近年来，此类贷款的普及率呈爆炸式增长，主要是因为在业主决定出售之前，它们通常不需要偿还任何部分贷款。新规则将房主在开始时可以通过反向抵押贷款获得的金额上限为 65%。（转载）

中央吸尘器的好处（转载） 使用便携式吸尘可能是一件痛苦的事，不仅仅噪音大， 使用起来不方便，而且每隔几年都需要更换一台新的带来额外的成本。还有便携式真空吸尘器通常都比较很重，工作过程中不可避免的有一定的味道，每次使用便携式吸尘器工作后，您可能经常会怀疑您刚刚清洁过的地毯是否真的干净 使用便携式吸尘可能是一件痛苦的事，不仅仅噪音大， 使用起来不方便，而且每隔几年都需要更换一台新的带来额外的成本。还有便携式真空吸尘器通常都比较很重，工作过程中不可避免的有一定的味道，每次使用便携式吸尘器工作后，您可能经常会怀疑您刚刚清洁过的地毯是否真的干净。安装一台中央吸尘器就能清除上面提到的痛苦。主要表现在以下七点： 1.降低清洁工作是的噪音；大多数人都有着便携式吸尘器工作时产生的巨大噪音的经历，当家里有人正在使用便携式吸尘器清洁家居时，电话交谈，睡觉，看电视几乎不可能。 有了中央真空器，你会惊讶于他们是多么安静。因为机器的噪音的主要来源是电动机，而中央吸尘器的机器位于车库或地下室，远离我们的生活区，所以中央吸尘器工作时唯一的噪音就是来自中央吸尘器的空气。 此时你就会发现，拥有一个中央吸尘器，日常生活终于可以和吸尘器的家居清洁同时发生了。 2.简单易用；很少有人喜欢做家居清洁， 然而使用中央吸尘器会让清洁工作没有痛苦（有些甚至可以称之为乐趣）。 有了一个中央的吸尘器，你可以告别沉重的便携式吸尘器，远离清洁烦恼。平时家里看得到摸不到的边边角角的地方，通过中央吸尘器的软管和各种各样的附件，做到无缝清理，甚至包括天花板角落和冰箱后面的尘土飞扬的角落。 没有任何其他吸尘器可以让您像使用中央吸尘器一样高效进行清洁。 3．和便携式吸尘器说再见；大多数便携式吸尘器必须每隔几年就要更换，但是有了中央吸尘器，可以几十年如一日地为您家居清洁服务。和便携式吸尘器相比，中央吸尘器具有更长寿命，更大的垃圾回收系统，没有烦人的电源线以及二次污染的灰尘颗粒； 4. 更加干净的空气，减少过敏源；中央真空器是将灰尘，灰尘和碎屑从房屋中抽出，然后吸入到装在车库或地下室的中央吸尘器内的垃圾回收袋中，最后排出室外。 而便携式吸尘器吸尘过程中，将过敏原又通过排气释放到室内空气中。 5. 多样性由于中央吸尘器有各种配件，所以能够达到普通便携式吸尘器到达不到场所和位置。长软管和一些工具可以轻松清洁车辆，船只和房车。它不会像扫帚一样扬起尘土。男士们更喜欢中央吸尘器，因为“中央吸尘器比其他家用电器更像是一种电动工具”。 6. 大功率的深度清洁中央吸尘器的电机比便携式吸尘器的电机平均要强三倍以上，并且因为中央吸尘器一般安装在车库或地下室中的固定位置，所以它们保持非常凉爽。 正式因为电机长期保持低温，所以它能够比便携式吸尘器持续更长的时间，通过管道和软管提供强劲的吸力来完成清洁工作。 这样中央吸尘器不仅去除表面灰尘和碎片，而且去除地毯老化深层的微粒。 7. 明智的投资在您的房屋里安装一台中央吸尘器，除了平时的家居清洁，在您的房屋出售时，该中央吸尘器作为房屋的一个Feature, 会给您的房屋出售增加买家兴趣，提升房屋价值。中央吸尘器一般需要十年或者更长时间才需要更换主要配件或担心维护。 为什么要选择中央吸尘器中央吸尘器可以快速轻松地清洁地板，而不会将灰尘带回房间。如果您想快速安静地吸尘，那就不要再使用便携式吸尘器了，请考虑安装内置的中央吸尘系统。使用中央吸尘器，您只需携带一个轻便的真空软管和合适的吸头，将软管插入墙壁或地板入口阀时，中央吸尘器就自动打开马上进行清洁工作。当你吸尘时，灰尘和碎屑通过软管进入PVC管道。该管道穿过房屋的墙壁，地板或阁楼，进入中央吸尘器主机的垃圾回收罐。由于中央真空主机通常挂在地下室或者车库，远离生活区，因此您可以安静地吸尘清洁，而不会影响电视观看或电话交谈。在大多数情况下，您只是听到空气进入真空头的“呼呼声”。因此，中央真空有助于最大限度地减少家庭噪音。此外，细小的尘埃颗粒不会吹回到居住空间，这是大多数便携式吸尘器的问题。这对于对空气中的尘埃敏感的人尤其重要。另外还有：垃圾回收罐通常每年只需排空两三次。 中央吸尘器如何工作由于中央吸尘器的主机远在地下室或车库，大多数中央真空系统单元比传统吸尘器具有更大的罐和更强大的电动机。如上所述，它们也具有更大的收集灰尘和污物的能力。大多数房屋每层需要一个或两个中央真空进气阀，位于房屋大概的中间位置。通常三，四个入口就足以容纳一个三千平方英尺的房子。使用30英尺长的软管链接一个入口容器就可以清洁附近两个或三个房间。无论入口的数量如何，软管必须从其中一个入口到达房屋的每个角落。尽管入口和软管有些标准化，但是制造商可能会略有不同，因此购买适合进口阀门的软管是非常重要的。 中央吸尘器大小的选择中央吸尘器功率大小对清洁效率很重要。所以我们当购买中央吸尘器时，需要结合房屋大小来选择中央吸尘器的功率，这样该装置足够强大，可以有效地从每个楼层的每个角落高效的完成清洁工作。尽管购买吸尘器不是什么高精尖的技术，但是我们还是不能疏忽。您必须考虑到您房子的面积，清洁各个房屋所需的管道长度以及足够的吸力。当我们在这里讨论吸尘器大小的选择时，我们指的是中央吸尘器的主要部件：功率单元，也就是电机。大多数制造商提供几种不同的外形尺寸，吸力和价格。尽管中央吸尘器制造商通过空气动力，气流和马力来评价他们的产品，但这些测量并不能说明有效的吸力。最可靠的测量吸力大小的方法就是通过工厂测试中央吸尘器的“提水量”。我们比较两个或者几个不同型号的中央吸尘器后，需要查看制造商对于提水量的标定。功率较小的系统具有从105到120英寸的提水等级。作为一个经验法则，这样的吸尘器可以满足一个2500平方英尺房子的清洁工作。力量相同的动力单位差别不大。事实上，同一个制造商为许多竞争产品制造了许多电动机。另外，选择电机时，请一定选择旁路冷却电机，而不是流经冷却的电机。前者的制造成本比后者高，同时由于电机冷却方式的不同，前者的使用寿命也远远高于流经冷却的电机。一般来讲，流经冷却的电机更多的用在轻巧小型的便携式吸尘器上。 中央吸尘器的品牌选择选择品牌时，我们除了注意机器的价格，还要考虑该机器服务的便捷和保修时间,也就是我们要选择一个能提供及时便捷服务的品牌。现在市场上中央吸尘器的品牌繁多，包括Husky，Nutone, Beam, Orbit, Cyclovac , Hoover等等，大部分品牌在Canadian Tire， Home deport 或者 Costco也能看到。不过这些在卖场里看到的品牌一般都是南美或者东南亚国家生产。如果从机器质量和配件选材以及售后服务等各方面考虑，我们更应该选择在加拿大本土生产的品牌，比如Orbit或者Cyclovac。 中央吸尘器的附件除了吸尘软管外，中央吸尘器还需要一些附件，包括地板刷，灰刷; 缝隙吸头; 和两种类型的地毯刷 – 电动和气动动力。电动头是最强的，但有些型号的电动头需要在每个真空吸入口附近安装电源插座，以便插入与软管并排运行的电源线。气动头则是利用通过吸头内部的空气冲击来吸头旋转清理地毯里面的灰尘和纸片等杂物。中央真空吸尘器的采购成本从600多加元到1500加元不等，视动力装置和所需的管道和配件数量而定。

大陆新移民经过二三年的艰苦奋斗，靠自己的勤劳和智慧，努力适应在加拿大的新挑战，逐渐拥有了稳定的工作和生活，于是考虑在加拿大买个房安个家，不想再体味租房带给我们的漂泊的感觉。 买房真正是我们人生中的大事，平均一生中我们至少要换二到三次住房。但对大多数人来说，买房的知识几乎是空白，所以常常感到茫然无绪。 买房是一项复杂的工作，除了自己要认真收集有关信息深入了解外，借助专业人士的帮助可以使你的买房过程顺畅进行。安省的房地产经纪都是经过严格的专业培训，并通过考试而取得安省房屋经纪工作的执照。多伦多地产协会建立的庞大的资料库收集了所有成员替卖家出售的物业，作为TREB的成员，经纪可以使用此系统(MLS)的所有资料为客户服务。对于卖主，经纪可根据客户的需要，为客户提供所需出售物业的市场价值及建议，使物业能尽快地以合理的市场价格售出;对于买主，经纪可根据客户要求的地区、房屋类型、价钱等在MLS电脑网里来寻找合适的房屋，以使顾客尽快找到自己满意的家园。买卖的佣金一般由卖方支付。 在没有经纪参与的私买、私卖或只有卖方经纪的情况下，从卖方来说不通过经纪不上MLS电脑网，有多少人能知道你在卖房?其房屋售卖过程漫长而艰难;而经纪每天都在电脑上通过MLS为自己的客户寻找房屋，这个差别非常明显。从买方来说，如没有经纪的参与，双方都要特别小心买卖合约的各项条款，而在只有卖方经纪参与的情况下，最好先找可信的律师看一下合约，以保护自己的权益。总的来说，一个诚实可信的房地产经纪，能以他的专业知识为您在物业买卖中提供第一手的资料，对买卖过程加以正确的引导，协助顾客解决买房过程中的各类问题，能为顾客提供细致的咨询培训服务，加上耐心细致的工作，是您在房地产投资中重要的一步。 前面讲到，一个好的房地产经纪在房地产买卖中起了很大的作用，能为自己的顾客争取到最大的权益。随着新移民的不断增加，投身房地产行业的新人也不断增加，有些业外人士认为房地产经纪很好做，不就是在电脑上查查房子，然后带客人去看，做成一笔就能收入几千元，但事实上好的经纪在带顾客去看每一个房子之前，都是在电脑上仔细研究过的，综合顾客的需要及各方面的专业知识和经验，确定房屋的准确的市场价值，提供给顾客最专业的服务，在买卖合约的签署过程中给自己的顾客争取到最大的权益，并且保护顾客及自己免遭不必要的法律纠纷缠绕。 由于对房地产行业特点不了解，顾客常误以为不同经纪出售的房屋是不一样的而同时寻找不同的经纪看房，实际上除了独家销售(Exclusive Sale)的房屋外(只占非常小的比例)，各个经纪掌握的房地产资料是一样的，只是不同的房地产经纪工作方法不一样，细致智慧勤恳的房地产经纪会努力发掘顾客的真正需求，找到合适的房屋，并通过周详耐心的工作最终帮助顾客选到满意的房屋，并顺利完成后继的交屋工作。在与买方房地产经纪合作过程中我们都会涉及到买方经纪代理协议。很多顾客都不愿意签署这些协议，担心自己的利益受损，担心承担法律责任。实际上当你找到认真负责的房地产经纪后，签署此项协议不但是对经纪工作的肯定，也是对自己的一种保护。由于签署协议，双方建立一段时间内的稳固合作关系，你可以让你的经纪知道你的诚意，不再担心他的努力成空，从而可以尽心为你选房，提供尽量细致的服务。另一方面也可以很好地约束房地产经纪遵守职业操守。

加拿大更换屋顶知识介绍 先说一下屋顶的组成部分：首先是我们看到的瓦片，这种瓦片和国内的些许不同，有的用是沥青，有的用的是玻璃纤维 为大家简单普及一下换屋顶的基本常识吧！ 沥青、玻璃纤维等 在加拿大的屋顶看着漂亮吧？其实都不是真正的瓦片，应该是“Shingle”，我们暂时就用“瓦片”来理解吧。而且一般指的是“沥青瓦片”（Asphalt shingle），我们大多数屋顶都是用的这种工艺。这是要知道的第一点。 第二点，沥青瓦片 以前主要用Organic，现在基本上都用新工艺玻璃纤维（Fiberglass）的。此外，以前主要是用一张三联的老式瓦片，目前最新工艺用的是一整联（Architetual）的。 反正知道个大概，我们如今大多数人换屋顶，说到最关键的瓦片，用的是沥青（Asphalt）、玻璃纤维（Fiberglass）、一整联（Architetural）。知道这三个词就好了，剩下的就是选瓦片的厂家、等级、上优家网递交装修申请。 瓦片、防水纸、木板 知道Shingle就好办了。但实际上叫人换屋顶，他们先得把屋顶上以前的瓦揭了，你才发现，Shingle只是屋顶的“皮肤”而已，它下面还有一层防水（Underlayment），老外有时简单叫“paper”。他说paper的时候，就是讲的这层纸，主要是用来防水的，和Shingle一样，在各大家装超市有卖。 这个paper和Shingle其实已经牢牢粘一块儿了，要一起“铲除”。因为屋顶上还有烟囱和通风口，它们之下有防水板，那个叫Flashing，和Paper、Shingle卯在了一起，所以也是要一起“铲除“的，铲除，铲除，”铲掉了以后再除！” 然后就剩下屋顶的骨头了，就是木板（Deck）了。屋顶的木板，也有实木和三合板（plywood）之分，如果发现有烂掉的木板、木板上有洞，要先更换或补上。接下来就反其道行之，开始在木板上铺新的Paper。为了不让雨滴顺着屋檐而下，我们会在屋檐边上装一个 滴水槽檐“Drip Eidge”。然后从最底下的屋檐开始，铺Shingle。从下往上，从右往左，一块块铺。 Nailing、Flashing、Cleaning 这是一个重复工作，遇到有通风口的地方，要换新的挡雨板（flashing）。最后完成屋脊盖（Ridge cap）的铺设，差不多就完了。注意，铺瓦片除了铺得整齐外，主要就是nailing的工作，就是打钉子，钉子要到得好，打得深，打得密一些。最后是剩下各种垃圾的Cleaning。 如果要修补屋顶，最重要是知道在哪里出现问题。当然在天气好的日子，走上屋顶检查是最好的方法，但是，如果屋顶太高或太倾斜，不可能自己走上去，可以在下雨的时候走上阁楼（Attic）内，找出在哪里漏水。然后在漏水的地方做一个记号，方便日后在屋顶容易修补。需要注意的是，最容易出现问题的地方往往是屋顶有凸出的地方，例如通气口（Air Vant）、水管的气口（Vent stack）、烟囱（Chimney）等的地方。当然，被大风吹走或严重老化的地方，也是需要留意和修补的！ 大多数人认为屋顶不漏水，不需要维护、维修和更换，其实这是个误区。屋顶就像我们家庭用车一样，定期要维护、清理。尤其青苔，很容易挡住流水的路线，这样就造成漏水隐患。当最开始一点点漏的时候，客户是无法察觉的，都被木头、隔热棉吸收了，这样造成木头腐烂，长时间会影响屋架结构。当漏水比较严重，从天花板开始渗透，就需要更换天花板，甚至地板、家具、厨具，这样损失就大了，所以即使不漏也要定期要维护、清理一下了。关于更换，要具体情况具体分析。如果是木片顶，当木片变形翘起、开裂、变腐朽，就要考虑更换了。如果是瓦片顶，当发现长了很多青苔，沥青表面开裂，就要准备了。 有时屋顶沥青纸来身的层数亦是影响费用的因素。有些人会將新的屋顶加建在旧的屋顶上。但这样会使新屋顶的寿命会减少。但除去旧的沥青纸会增加约 10 – 15％的费用。 以上只是个大概，做屋顶的价格，主要是材料加人工，但你的屋顶面积、房型、斜度、构造都影响到价格。面积越大，自然越贵；房型越复杂，需要注意细节越多，价格贵一些；屋顶倾斜程度高，铺瓦难度大、更耗时，而且还要做更多安全防范，自然也会贵一些；如果屋顶是实木，而且至少以前铺了两层以上的Shingle，那么上房揭瓦的人工肯定更多，垃圾清理也更多，要贵一些。 先说一下屋顶的组成部分：首先是我们看到的瓦片，这种瓦片和国内的些许不同，有的用是沥青，有的用的是玻璃纤维。瓦片之下就是防水层，外国人也叫Paper，这种材料很常见，各大装修门店都可以买得到。paper和瓦片之下就是房顶的 “骨头”-木架板了。在了解了房顶基本组成后，我们就可以说说房屋漏水怎么预防和维修。大多数人认为屋顶不漏水，不需要维护、维修和更换，其实这是个误区。屋顶就像我们家庭用车一样，定期要维护、清理。屋顶一般是15年需要彻底更换一次。尤其青苔，很容易挡住流水的路线，这样就造成漏水隐患。当最开始一点点漏的时候，往往是无法察觉的，都被木头、隔热棉吸收了，这样造成木头腐烂，长时间会影响屋架结构。当漏水比较严重，水从天花板开始渗透时，就需要更换天花板，甚至地板、家具、厨具，这样损失就大了，所以屋顶即使不漏水也要定期观察维护一下。关于更换，有的客人修修补补得心应手喜欢自己上手，可能比外面做还省时间，而花费就节省的更多了。大多的客人还是希望外包给专业公司，省心省力。如果是木片顶，当木片变形翘起、开裂、有腐烂迹象，就要考虑更换了。如果是瓦片顶，当发现长了很多青苔，沥青表面开裂，就要准备了。