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我是一位来大温生活不久的新移民，也是贵报的新读者。几个月前，我刚刚和家人在大温置业。初抵异乡，每日惊叹加国环境优异宜人之余，也感慨垃圾分类处理之细致，居民环保自觉意识之主动。为成为一名合格的加拿大社会人，我和家人也彼此约定改掉在国内时积留的不良习惯，严格要求自己，不做环保事业的负生产力。 加拿大的房价真贵啊!真金白银买下房子后，住得小心翼翼，每天恨不得把上上下下的所有角落都擦得锃亮才安心。加拿大日当天的早晨，我发现厕所的地板脏了，因为拖把放在了别的房间，就顺手扯了几张摆在洗手台上的湿巾，把污渍擦试干净后又顺手扔进了马桶冲掉。地板干净了，自己还颇觉得洋洋得意来着。 下午孩子上厕所时出了问题。正常如厕后，马桶怎么也冲不下去了。孩子可能以为是自己的错，第一时间还未和我们说，而是选择了不断等待马桶下水，而后再循环冲水，结果越冲越堵。待我们发现时，厕所已经满地是水了。 当时也未当回事。厕所堵了本是生活中常见之事，大不了再疏通开就是了。结果这次同往常一样用搋子用力通了几遍，马桶内的水位丝毫不减。倒了整整一桶通厕灵进去，堵住的马桶一点不给面子，照吐不误。 至此意识到此次非同小可。赶快断了厕所的水，驱车前往Home Depot买工具求助。师傅听了我们的描述，当即意识到是我扔的消毒纸巾出了问题，建议我买toilet auger，也就是传说中的通厕所神器“通渠钻”。师傅说买3尺长的，我不放心，买了6尺的。 回家开“钻”。6尺工具伸进马桶一通搅，结果什么也捞不出来。我这下慌了，只能在加拿大日打电话求了本在家休息的师傅来帮忙。师傅来后试着用“通渠钻”转了转，手法看上去比我们娴熟很多，但仍无成效。师傅眉头一皱说，拆马桶吧。 三下五除二把马桶拆好，下水管道空洞洞地露在地上，散着恶气。师傅说，“你这6尺的‘通渠钻’不够用，恐怕是卡在更远的地方了，我去取个更长的工具来，如果还清不开，麻烦就大了。”他回车拿了一盘25尺长、据说是专用于清理下水管道的“通渠枪”来，我和他手动配合，一人往管道里输线，另一人握着摇把转动。25尺的钢索几乎用完，两人身上都溅上了污浊不堪的脏迹，适才清理的洁白如新的地板、墙面都成了被排泄物“泼墨”的画布，“通渠枪”才成功钩到异物——拽出来一看，早先扔进厕所的几张湿纸巾裹挟着排泄物，已经吸水胀成了一个大球。 维修工时价格本身不菲，拆装马桶又是一笔费用。但师傅肯在加拿大日“赏光”处理这种污秽事务，我已不胜感激，自不敢再在价格上多做计较。师傅对我说，幸好我住的是独立屋，并且及时断水，不然倘若住在公寓楼，造成这种程度的堵塞，甚至有可能致使同一楼门里的其他户淹水。往马桶里扔湿纸巾十分常见，但更恶劣的是有人干脆把马桶当成垃圾处理器，扔防水性更强的产品，造成堵塞大麻烦。师傅称，他见过最糟糕的例子，是住户不知出于什么原因，向马桶内扔了丝袜和计生用品，又未及时断水，最终导致整个二层的地板被泡，楼层间的隔音棉、灰板、全部泡废，一层天花板发霉开裂。最终住户不得不花了上万元，拆开整层的地板和天花板，并替换所有建筑材料。 我此前确实没有考虑过纸巾是否能够扔进厕所的问题。此事发生后我观察消毒纸巾的包装，才发现其在背面明确标注了不能冲进厕所。现在我学到，加拿大所有卫生用品的包装背面都会对其回收方法进行明确标注。如果稀里糊涂地乱扔一气，或者出于侥幸心理乱丢垃圾，很可能会造成自己的巨大财产损失。

什么是租售比？ 租售比为房屋月租金与房价的比值，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。 租售比无论是低于1∶300还是高于1∶200，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。 租售比也可以理解为“售租比”，即表示多少个月的租金可以收回买房成本。如数字过高则可能意味着该区域内投资价值变小 什么是环比？ 环比表示本次统计时间段与相连的前一统计时间段之间做比较，用来表示逐月的发展趋势。 如“2018年1月房价环比增长20%”，即表示2018年1月房价与2017年12月房价相比增长20%。 什么是同比？ 同比，即同期相比，表示今年某个特定统计时间段与去年相同时间段之间的比较。 如“2018年1月房屋均价同比增长15%”即相当于2018年1月房屋均价比2017年1月房屋均价增长15%。 什么是成交-挂牌(SNLR)比值？ 成交-挂牌比: Sales-to-New Listings Ratio(SNLR)，是测算房市是否平衡的重要指标。通常该比值在40%-60%之间可被认定房产市场为均衡市场，低于该范围为买方市场，高于该范围可被认定为卖方市场。 什么是MLS®房源？ MLS®(Multiple Listings Service：多重挂牌服务)是加拿大房地产协会(CREA)的房产交易信息系统，通过加拿大101个房地产委员会和11个省/地区协会开展工作。其商标注册于加拿大地产协会，一般由地方地产局来运营。地方城市或地区通常会有自己本地的MLS®系统来管理其区域内的房源信息。 因为是由官方运营，所以MLS®房源是最真实、最权威、最及时的房源信息。任何经纪人和经纪公司在该系统上发布的信息都具有法律效力，确保真实可靠。如存在虚假信息，买家或卖家有权率追究该公司和经纪人的法律责任。

对加拿大了解的朋友都知道，加拿大有许多独立房屋或排房，人们一般不大愿意住公寓，但最近，老年公寓，特别是设施和服务比较完备的老年公寓变得抢手了，建造老年公寓在加拿大也变成了一股潮流。地广人稀的加拿大，为什么老年公寓会走俏呢? 　　《全球华语广播网》加拿大观察员胡声桥：加拿大的房地产开发商卢卡莫里斯)已经在一项老年公寓开发计划中投入了数亿加元，他在建造老年公寓方面雄心勃勃。除了计划将自己在魁北克省经营的老人公寓的数量增加一倍外，还计划在加拿大各地建造老年公寓。加拿大老年公寓真有那么大的市场吗?答案似乎是肯定的。主要原因在于，不少加拿大人在上了年纪或者退休后，往往会选择寄住在公寓里，因为公寓往往有各种共用设施，而且有人管理，老年人在居住方面自己要操心的事情比较少，公寓因此成了适合老年人生活方式和节奏的居住方式。更重要的原因是，二战后，欧洲和北美出现婴儿潮，有大量婴儿诞生在战后百废待兴的岁月里。现在，这些在婴儿潮中出生的小孩大多步入老年，年龄大多在六十多岁或七十多岁，正是大量步入老年的婴儿潮时期出生的加拿大人为各地建造老人公寓带来了动力。 　　那么老年公寓能给老年人提供什么样的服务呢?这能满足他们的晚年生活需要吗? 　　胡声桥：并非所有老年人都追求特别豪华的生活环境，他们中的许多人都想生活在设施齐备、服务周全的公寓内。比如现代化厨房，老年人开展各种活动的设施，健身房、游泳池和花园等，以及使他们能独立生活的各种服务。当然，老年人也希望公寓附近有各种商建咖啡馆，让他们可以出去散散心。现在，免费的wifi无线上网服务似乎也成了老年公寓的必备品。魁北克房地产开发商卢卡莫里斯看中了这个市场，按照他的计划，打算今后数年在蒙特利尔和魁北克市推出17栋5500个单元的新型老年公寓。 　　那么老年公寓在加拿大的前景怎么样? 　　胡声桥：在魁北克省的老年人中，有18.5%的人都居住在退休公寓内，这个数字远远高于9%的加拿大平均水平。但现在，随着加拿大各地有更多在婴儿潮时期出生的人步入老年，加拿大大城市比如温哥华、多伦多等地房价的迅速攀登，加拿大人有越来越多的加拿大老年人喜欢住设施齐备、服务周到的老年公寓。据一家研究老年人居住情况的机构“全球老人生活社区”介绍，今后五年加拿大适合老年人居住的住宅数量会加倍。（转载）

卡尔加里 72个热门社区 深度全解 赵晖 Hui Zhao | 20年卡城房地产实战和验房经验 电话 403-399-5168 70社区介绍 加拿大出租物业如何报税 不管你是出租整套房屋还是部分房间，在申报所得税时都必须申报相关的出租收入或损失。 这也包括你在加拿大境外的出租物业。如果你在加拿大境外的出租物业成本价值超过$100,000，别忘记填写海外资产申报表T1135，注明出租物业的成本和每年的出租收入。 对于物业出租，大家最关心的就是哪些费用可以从出租收入中扣除。加拿大税法规定，任何合理的、为了维持出租物业正常运作的费用都可以从出租收入中扣除。这些费用包括：房屋贷款利息（不包括本金）、物业税、房屋保险、维修费、物业管理费、电费、取暖费和广告费。 如果你支出的费用高于当年的出租收入，你还可以抵扣其他的收入，比如工资收入。如果你当年的支出费用大于你当年的出租收入和其他收入的总和，亏损超出部分就是非资本损失（non-capital loss）。 举例来说，你有一套出租公寓，全年只出租了6个月，其它6个月公寓在进行大修。整年的出租收入为$6,000，支出为$30,000（包括大修费用），工资收入为$12,000。全年的非资本损失是$12,000，这个非资本损失可以往前倒推3年，抵扣你前3年的收入，或是往后递延20年，抵扣你后20年的收入。 需要注意的是，如果你一直都申报出租物业亏损，税务局有可能会拒绝你申报的出租亏损。 如果你只是将房屋的部分出租，那只能抵扣和出租部分相关的费用。 举例来说，你将独立屋的地下室出租，如果地下室的面积是你独立屋总面积的1/3，那你就只能抵扣1/3的房屋贷款利息、物业税等等。如果费用是跟出租物业直接相关的，可以100%抵扣。比如说为了找到租客而产生的广告费，可以100%抵扣。 还有朋友问，“我将房子租给亲戚住，因为是亲戚，我只收一半的租金，这样就产生了出租亏损。那我的出租亏损可以抵扣其他收入吗？”答案是：不可以。加拿大税法规定，如果你将物业以低于市场价出租给朋友或是亲戚，所产生的出租亏损不可以抵扣其他收入。 另外一种很常见的情况是，一套物业你最初是自住，后来买了另一套物业，原先的那套改为出租。 举例来说，你在2010年买了套公寓自住，2016年又买了独立屋。同年你搬到独立屋居住，并将公寓出租。这种情况，我们称之为“改变用途”（change in use）的物业。严格来说，在你将公寓改变用途（从自住房改为出租房）的那年，在税法上适用于“视同售出”的情况。 很多人可能不知道，租金收入也可以纳入你的所得，如同工资收入一样可以用来增加你RRSP（注册退休储蓄计划）的供款额度。 另外请大家保管好所有跟你的出租物业有关的费用收据，并且在收据上注明是什么费用、为什么会产生这个费用。这些信息将会帮助你在每年申报出租损益时，快速判断出哪些费用是合理的费用，可以用来抵扣当年的出租收入。 如果你有任何问题，请让会计师帮你整理及纪录与出租业务相关的凭证，以确保所有的信息都完整和正确。 出租物业售出时产生的税务问题 （what happens if I sell my rental properties?） 举例来说，你2010年购入一套公寓用来出租，成本是$350,000，2016年以$420,000售出，售出时产生相关的费用共计$10,000。如果在公寓出租期间，你并没有为公寓提取折旧（capital cost allowance），最后出售时所产生的资本利得是你的售价除去成本和销售支出的部分——$60,000（$420,000-$350,000-$10,000）。同年，你需要将资本利得的50%，也就是$30,000按照当年的个人所得，认真缴税。

独立屋的价格正以前所未有的速度飙升，越来越多的人转向共管式公寓市场，特别是千禧一代，他们更愿意住在城市中心地区，以享受更便捷的生活。 尽管相比于独立屋，共管式公寓价格便宜、不需要自己进行房屋维护、交通和娱乐设施便利，但许多买家会担心公寓管理费用太高。公寓管理费平均为每平方英尺0.50元，意味着在每月的房贷还款之外，还要增加一笔不小的固定支出。公寓买家在找房子时如何尽量减少未来每月在管理费上的支出，我们这里给出一些建议。 放弃升级版的生活附属设施 如果你不喜欢游泳，最好找一个没有大规模的室内游泳池的公寓。为什么？游泳池，就像健身房、大型景观庭院和门房服务一样，需要资金进行运作和维护。这些费用都算在每月的管理费里。 报告表明，有多个附属设施（健身房加游泳池加门房）的公寓会增加公寓管理费用达30%以上。如果预计自己很少使用这些设施，而且想尽量节省每月的开支，就要考虑放弃高维护费用的设施，如网球场、篮球场和游泳池。 然而，如果你喜欢活跃的生活方式，那就不要为了节约几个铜板而简单地排除掉有附属健身设施的公寓，这样只会后悔。选择一个适合自己的生活方式和预算需求的公寓，这非常关键。 选择新公寓 Roberto-Lungo-Condo-final虽然许多老公寓的管理费用低于平均水平，然而老公寓每月的维护成本比同等的新公寓要高。随着房龄的增长，大楼的公用事业设施和服务设施需要更新，而且要频繁地维护，这就导致管理费用的小幅增长。而且老公寓往往面积更大，因为管理费用是按面积计算的，这样就要付更多的维护费用。另一方面，新公寓有最新的公用事业设施，而且通常每套房子的面积也较小。这就意味着每月的家庭预算中只有一小部分钱流向公寓管理费。 买小一点的公寓 small-apartment-freshome-13如果你想住在市中心，说明你更看重地段而不是房屋面积。由于公寓管理费用是按面积来计算的决定，如果你想降低成本，可以选择一个更小的单位。当然，选择房子时考虑自己的生活方式很重要，并考虑至少未来五年的需求。不要买太小，否则没住多久就不得不换大一点的房子，买房子时要平衡考虑各种因素。 选择高层公寓 高层公寓不仅能提供更好的视野，由于有更多的住户和更多的居民共享维护建筑的集体成本，大型社区的公寓管理费用往往显著低于更私密的精品公寓，因为小型精品公寓分担成本的人要少。   了解公寓委员会 公寓委员会的职责主要是维护公共设施、执行规章制度、关注居民的担忧。委员会在财政和批准公寓的日常运营预算上有巨大影响，反过来对公寓每月的管理费用也有巨大的影响。有鉴于此，业主可以对公寓委员做一些了解。 向生活在公寓里人作些咨询，询问他们公寓的费用以及过去几年是否有大幅增长；询问公寓委员会是否能有效地解决居民关切的问题，以及他们对整个公寓大楼的整体印象。 在公寓大楼里走过时，如果有人碰巧偶然经过，向他们表述你正考虑搬进来，想听他们的意见，大多数人都会愿意与你分享的。因为他们之前可能也有过这样的经历，人人都希望买到一处物有所值的居所。 与房地产经纪谈谈公寓的费用 如果避开高额维护费用是你要优先考虑的事项，最好与自己的房地产经纪人谈谈。许多经纪人熟知某公寓小区的维护费用和管理委员会，特别是如果他们专门代理某公寓或某社区的房子，可以帮助您确定心仪的公寓住宅管理费用是否在预算之内。更好的是，如果你的经纪人以前有客户购买了与你正在考虑的公寓同一区的房子，他们可以介绍给你认识，从而你可以从前人那里得到第一手资料，了解到公寓的管理费用，以及是否每年都有较大的涨幅。 买好后参与小区事务 签好合同并不意味着画下了句点。搬进新居以后，要抓住机会露面，参加公寓管理委员会的会议，参与投票，并考虑竞选委员会中的职位。这样，就可以确保你的忧虑能得到表达，你还可以了解预算的方向，理解管理费是不是真的要增加。