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公寓大楼／公寓公司（condo corporation）的财务状况：你要要求卖方提供最近几年的“reserve fund study”（储备基金研究／报告）和 audited financial statements（审核过的财务报表） 过去和潜在的 “Special Assessments”（特殊征费）历史：了解这栋楼是否在过去几年里因为维修或结构问题，对所有业主集体征过额外费用 — 这可能暗示大楼有被忽视的维护问题 查看管理制度／章程 + 历史会议记录（bylaws / AGM / meeting minutes）：包括大楼对宠物、租赁、装修、噪音、公共空间使用、业主权利义务等等规定。确保这些规定符合你的生活方式／计划 了解 condo fee（管理费／月费）及其包含内容：这些费通常包括公共区域维护、保险、清洁、设施维护等。但不同楼差别很大 —— 有些 include 水、电、有些不包括。你要弄清楚到底包不包 公寓大楼的结构／建造类型 + 隔音／隐私／噪音问题：如果是木结构、老楼，有可能隔音差。对于卧室与生活舒适性来说，就要特别注意。（比如你睡眠敏感，或有小孩） 实地多次看房 + 与住户／管理方交谈：亲自看看公共区域（走廊、楼梯、电梯、地下停车场、垃圾区等）有没有维修或清洁问题。问住户他们对管理、公寓费用、维护、邻居情况的满意度。真实住户的话反馈通常比中介说的更真实 适合买 20 万加元左右 2卧公寓的社区（性价比高） Rosscarrock（西区） 4 Highland Park（西北 / 北区） 4 Bowness / Coach Hill / 类似廉价 condo 社区 4 ⚠️ 20…

房地产的投资回报率解读 转载　 房地产市场和股票市场一样，有很多的数据和指标，可是用数据、K线作为依据，既做不好股票投资，也做不好地产投资。 我身边地产投资比较成功的人，既不看数据，也不看指标；总盯着数据，算呀算的人还真没有投资回报丰厚的。投资股票的人，上瘾一样地每天听股市新闻，有人甚至离不开彭博资讯，而不看股市涨跌信息的巴菲特，却是全世界独一无二的股神。 看地产数据最频繁的人，通常是没买房的人，搞不清真正需要关心些什么，除了日日夜夜盼着房价下跌之外，就是找各种数据来看。例如，上个月二手房成交量和平均成交价，价格与去年同期的对比，各类房产平均挂牌时间的变化等等。其实，房地产的交易数据，一点儿用处都没有，和股票的K线一样，是历史交易数据，上个月的数据说明不了这个月或明天要发生什么。一直特别关心房地产数据的，是一套房子都没有的人；偶尔关心房地产数据的，是最近要卖房或买房的人；几乎不关心房地产数据的，是成熟的房地产投资者。 引用一下《中产阶级如何保护自己的财富》一书“房产投资行业的禁忌”章节的一句话来说就是“账算得越细，钱输得越多”。用冯仑在《岁月凶猛》一书中的说法就是：整天对房地产市场的冬天忧心忡忡的人，最后都死在了冬天里。 房地产数据，有用的很少，我把自己常看的数据告诉大家。房产投资回报率，不用总是斤斤计较，有个大数即可，把我经常参考的，比较粗放的几个指标也介绍给大家。记住，如果数据和公式真的很重要，这个世界的首富应该是位数学家，而事实并非如此。人类能算出火箭的运行轨迹，并把卫星成功地送入指定地点，但没有人能算出来下周一道琼斯工业指数收盘时的价格。什么原因呢？奥派经济学认为，经济活动中，只有人的行动才能做出经济决策，每个人，每分每秒都在做着决策，请问数学家，该如何计算股市中所有人的行为结果呢？牛顿曾在南海泡沫时输掉了衬衫，事后他说：我能算得出天体运行，但我算不出人性的贪婪欲望。投资，乐趣就在于，人性的不可知，无法算，否则数学成绩好的同学都发财了。 01 加拿大房地产投资者需要关心的数据 我一点儿都不关心房地产交易数据，是因为经济学的200多年研究中，从来没有发现需求量的决定因素是什么，因此也没法预测需求量，上个月的房地产交易数字，是已经看到的需求量，不代表这个月也是这么大的需求量。换句话说，市场上一定有需求也有供给，但就是不知道具体的需求量，原因上面已经说了，只有人的行动能做出经济决策，每个人、每个家庭什么时候决定买房，买多少钱的房子，买哪里的房子，谁都预测不到，因此，交易数据是毫无用处的数据。香港2013年，有一个新楼盘发售，超额认购50倍，100个单元，500人申购，突然，政府宣布了推出非居民买家税，结果呢？最终卖出了50套，恐惧吓跑了450人。需求量这个东西，建立在人性上，贪婪还是恐惧，瞬间发生变化，因此看着K线预测需求量，完全不靠谱， 每四年，加拿大进行一次人口普查，最近的一次是2016年的人口普查，数据及分析陆续在2018年底之前已经公布。 房地产，长期看人口，中期看土地，短期看金融。人口数据的变化，关系到加拿大房地产市场的发展。 2016年人口普查，加拿大有3520万人口，家庭数量1410万户，即，每户2.5人，全国950万户家庭有自己的自住房房，占家庭总数的67.8%，多伦多房屋自有率66.5%。大多伦多地区非居民拥有房产的比例3.4%。 2011年到2016年，加拿大人口增长5%，在大都会中，多伦多的人口增长最快，增速为6.2%。多伦多的人口数量从1976年超过蒙特利尔之后，一直是加拿大第一大城市，而且人口增速在加快。根据上面的数据，加拿大的多伦多是房地产投资的首选之地。 中期看土地，土地供应量如果缺乏弹性，说明房价会持续上涨。供应量，一是看新房的投入使用数量，二是看租房市场的空置率。每年，我会对比一下新房和二手房的成交数据。 二手房的交易量只是存量房屋的易主数据。新房的销售数量，反应的才是房屋供给量。 如果供应量小于人口增加，房屋会供小于求，推高房价。另外，新房就是期房，即，期货；二手房是现房，成交价是现价。如果期货价格比现货价格高很多，可以说明未来房价的走势是上涨。 从数据上看，大多地区新房的增量没有跟上人口的增加。房产数量的供应情况，从租房市场的空置率也能反映出来：大多地区房屋空置率从正常的4%已经下降到了1-2%，而且过去5年都是如此，空置率已经降无可降。低空置率导致了租金加快上涨，2018年部分地区租金年涨幅达到了10%。 短期看利率。我个人对利率的看法是：央行调整短期隔夜利率的能力比较强，也容易，但对于长期债券收益率，控制起来难度非常大，尤其是采用了QE之后，再想加息就特别难，例如，日本是在2001年最先使用QE的，18年来一直试图加息，但每次都失败。美国2009年使用QE来降低长期利率，如今加息遇到了巨大的阻力。如果未来3-5年仍然处于低利率，那么借贷才是积累财富的途径。 02 被误解的流动性和现金流 房地产投资，经常被诟病的两个问题是：1）流动性差；2）没有现金流。 先说说流动性问题，如果你的支票账户里长期保持着5万元存款，同时持有300万房地产，你觉得流动性差吗？要不要一定持有300万的股票或债券才算流动性充足呢？流动性，足够即可。 现金流的问题就更有意思，不知道哪来的理论，认为投资房地产一定要有正的现金流。投资股票的时候考虑现金流问题吗？一只很好的成长股，分红很少但价值增长很快，也是值得投资的。“现在房价太贵了，买多伦多市中心的投资房，没有现金流，去卫星城去买房吧。”这是TOTALLY 错误的思想。负现金流=首付的分期付款。 同一处房产，如果20%首付，负现金流，每月要倒贴300元；如果首付30%，每月收支平衡，很显然，每月倒贴的300元就是首付款30%和20%之间的差额所导致的追加首付款造成的。如果存在负现金流，银行还能批给你贷款，说明你已经极大地运用的银行的杠杆。“XX市的房地产非常适合投资，因为有正现金流。”这是纯粹的误导。地产投资的本质是：利用杠杆持有房产，不断加按贷款，从每一块砖里提取资本，购买更多房产，再提炼，再购买的一个过程，与租金是不是有正现金流没有一毛钱关系。 投资的目的是获取财富，没有谁是靠租金，靠正现金流积累财富的。租金收入再加上能力范围内的首付追加，能够持有房产即可。过度追求正现金流就是把方向搞错了，是大问题。塞缪尔巴特勒有句名言：“母鸡仅仅是一个鸡蛋制造另一个鸡蛋的方式”。我们要的是鸡蛋，如果你抱了一只公鸡回来，能下出蛋呢？正现金流不仅不是必须的，对很多家庭还是负担：所得税的税率有可能因为地产投资收入而被抬高。 民用物业，在评估房产市场价的时候，参照的是周边近期售出的房产价格。对于民用物业的投资者来说，提高租金并不能提高房屋的市场价，保护好社区环境才是提高房价的正确方式。 商用物业，评估房产市场价的时候，参照的是该物业的租金水平和空值率，通过提高租金并降低空置率，就可以提高房价。 “现金的现金回报率” =年现金收入首付款。经常被用于商业地产的投资回报计算。年租金现金收入10万，首付款100万，现金的现金回报率是10%。在商业地产投资中，这个指标在10%到20%之间，越高越好。在加拿大，因公司的所得税税率低于个人税率，因此商业地产投资，追求现金的现金回报率是合理的。 03 可供借鉴的地产投资回报率 我最常用的一个计算投资回报率的指标是“毛租金乘数”，即，房价与毛租金的比例，毛租金乘数越小越好。 例如，A房产，50万的房价，月租金2500，毛租金乘数200； B房产，70万的房价，月租金也是2500，毛租金乘数280 A房产的投资回报高于B房产。 在多伦多，公寓/CONDO的毛租金乘数在200-300之间。独立屋的毛租金乘数在400-700 之间。很多人也把这个指标是作为丈量泡沫大小的依据，乘数越大，泡沫越大。如果只看这个指标，你会发现，偏远地区的房产非常适合投资，但偏远地区空置率高，房价上涨速度慢，因此这个指标只能用于类似社区、同一类房产，不同的两个房产的比较。 “资本化率”，不考虑贷款因素，单纯看房产的盈利能力，即，营业收入与房屋售价的比率，是假设全款购入房产，资金产生的回报率。 对于民用住宅来说，资本化率低，说明售价高，房产地理位置处于房价上升，中产阶级和高收入人群的地区，投资风险小。 资本化率高，说明售价低，房产地理位置处于房价下降，贫困和低收入人群的地区，投资风险大。 资本化率可以变形，即，加入贷款因素，用于判断房产的卖出时点。我们都知道，当利率上升到一定程度时，持有投资物业会亏损，而这个临界点是通过变形后的资本化率计算的。如果年租金12万，支出7万，营运净收入就是5万，如果房产市值71.5万，资本化率就是7%，当利率高于7%时，就出现了利率高于资本化率的“负杠杆效应”，这是强烈的房产卖出信号。 “投资回报率”,return on investment ROI,即，收入减成本除以成本的比率。这是实实在在量化投资效果，用于地产投资和其他投资做比较的指标。 以投资公寓/condo为例，如果是负现金流，成本就是首付加上每月追加的首付款，收入就是毛租金减掉各种费用后的净收入。 举两个例子，A房产，年租金收入12640，保险费137，利息支出4542，大楼管理费2101，维修费900，地税1937，净收入1994，首付4万，年租金投资回报4.98%。 B 房产，年租金收入18000，保险费130，利息6333，管理费3096，地税1644，净租金收入11203，首付款71000，年租金投资回报率16%。 地产投资者，可以看一下每年报税时填报的T766表“Statement of real estate…

外国人在加拿大(安省)买房的税收简介？（转载） 被誉为“万税之国”的加拿大，居民在日常生活中需要面对花样繁多的税收，当然，房子对于每位公民来说都是一笔大投资，自然也成了政府重点关注的赋税内容之一。 想在加拿大买房，可不比仅仅是办理按揭贷款那么简单，光是税收相关的事项，就足够让人头昏脑胀了，所以，在大家在买房的时候，一定注意做好预算，计算出买房子所需要的所有花费包括预支费用，以免手足无措。不过，好在加拿大的税收体制比较健全，政府在收税的同时，也会首次购房东民及一些低收入的家庭提供了相应的“抵税”“免税”政策。那么，我们普通居民在加拿大买房时，到底需要交哪些税呢? 除了效仿大温哥华收15%外国人买房税，还要统一控制出租单位的租金涨幅。安省的外国人买房税，和卑诗省的还有些不一样，你可能疑惑，现在一一解答。 1.谁要交安省外国人买房税？ 除加拿大公民、加拿大永久居民以外的外国人、外国公司，在安省指定地区购买住房，需要交纳15%外国人买房税。 安省政府取了个委婉的名字，叫安省“非居民投机税”（Non-Resident Speculation Tax），简称NRST。意思是主要针对买房来炒作赚钱的人，而不是真正买房来居住的本地人。 2.何时生效？ 2017年4月21日（星期五）。 4月20日及以前签了购房协议，不用交外国人买房税。 3.安省外国人买房税适用哪些地区？ 一句话，整个大金马蹄地区。就是以多伦多为核心，环绕安大略湖，成为一个马蹄形状，向周边城镇辐射的地区。整个大金马蹄地区，有925万人口，占了安省总人口70%。 根据官网，适用外国人买房税的具体地区如下： 1、多伦多市，不用说； 2、多伦多周边的GTA：约克区、皮尔区、杜尔汗区、霍尔顿区； 3、GTA以外的北部二郡：西姆科郡(巴里、奥里里亚、米德兰、科林伍德都在内)，达芙林郡（奥兰治维尔）； 4、GTA以外西北二郡：滑铁卢地区（滑铁卢、基奇纳、剑桥），惠灵顿郡(圭尔夫、Elora、Fergus)、； 5、GTA以外西部二郡：汉密尔顿地区，布兰特郡（布兰特福德市）； 6、GTA以外南部两郡：尼亚加拉地区（尼亚加拉瀑布城、圣凯瑟琳斯、韦兰、伊利堡、科尔伯恩），哈尔迪曼德郡(格兰特河中下游)； 7、GTA以外东部三郡：卡沃萨湖市，彼得堡郡（彼得堡市），诺森伯兰郡(希望港、考伯格)。 总面积3.35万平方公里，其中22%是受保护的铁打不动的绿化带（Green Belt）。 在除了以上地区的安省地区买房，当然还没有外国人买房税。 4. “歪果仁”如何定义？ 包括外国人和外国公司。外国人指，既不是加拿大公民，也不是加拿大永久居民。 外国公司指的是，不在加拿大注册的公司，以及虽然在加拿大注册，可是被外国人控制的公司，以及直接或间接被外国实体操纵的公司。在加拿大注册，并在加拿大证券市场上市的公司除外。 5. 是不是只要是加拿大公民、永久居民、加拿大公司就免了？ 为免钻空子，安省外国人买房税，还特意引入了一个“可扣税委托人”（taxable trustee）的概念。 虽然你是加拿大公民、永久居民，加拿大的公司，但你是在受外国人委托，为外国人买房，外国人是受益人，那么还是属于“外国人”，要交15%外国人买房税。 如果你是外国人，和几个加拿大公民、永久居民合买一套房怎么办？这套房照样要交15%外国人买房税，而且几个人都有同样的责任支付这笔税。 6. 夫妻双方一方是加拿大公民或永久居民，另一方是外国人怎么办？ 外国人和自己加拿大公民、永久居民的配偶，联名买房，可以免15%外国人买房税。 但如果夫妻和另一名外国人一起买，不能免；夫妻双方属于外国人一方，和别的外国人一起买，不能免。 总之，房产上必须有加拿大身份的配偶的名字。 7. 已经获得安省省提名的，和获得难民身份的？ 免。 8. 留学生买房怎么办？ 买房后，在安省至少已经上了2年全日制课程的，可以申请返还（rebate）。利息一并奉上。 必须是自住房，一直没有卖。 9. 持工签的买房怎么办？ 买房之后，在安省持有合法工签全职工作连续一年以上，可以申请返还（rebate）。利息一并奉上。 必须是自住房，一直没有卖。 10. 外国人买房后，获得加拿大身份怎么办？ 外国人买房后4年内，成为加拿大公民或永久居民，那么买房时交的15%税，可以申请返还（rebate）。利息一并奉上。 条件一样，必须是自住房，一直没卖。…

房地产每十年经历一次波动；长期看人口，中期看土地，短期看金融，这是我们上一篇文章总结过的房地产周期规律。房地产周期从18年缩短到10年是最近几十年的事儿，周期缩短的原因就是政府那只闲不住的手一直在干预。无论政府怎么想，市场有其固有的规律，而市场就是人的行为的总和，一套房子的价格是买卖双方之间协议达成的，不是政府规定的。包括多伦多，全世界所有市场经济国家的房价，都是政府一厢情愿的干预与市场经济共同作用的最终反应。这里面涉及政治和经济，但并不是政治经济学。地产投资者务必要看清楚如下几件事，否则脑子就乱了。 首先说说政治对房价的影响，以及地产投资者应该如何顺应政治风向，并从中获利。中国从1998年房改以来经历的20年，浓缩了全世界房地产市场上千年来政府在其中扮演的角色。中国房地产第一次以“稳定房价”为目标的宏观调控发生在2005年，以行政命令限购；到了2006年开始釜底抽薪，减少供地，不给开发商贷款，不批准地产公司上市，大力兴建经济适用房。大家可以自己查到当时的人民大救星是谁。这些措施让城市里无房的人欢呼雀跃，奔走相告：中央终于出手了，穷人也能买得起房了。类似的打压一轮接一轮，大致有7-8轮。市场不仅不给面子，还打了政府的脸：被压抑了的需求，遇到稀缺的供应，如干柴烈火般点燃了房价，加上开发商融资成本倍增，房价更是火上浇油，至于经济适用房吗，就更有意思了，中央没有给1000万套经济适用房拨款，硬要地方政府去建，地方政府要求建筑商每建7套商品房必须建3套经济适用房，并把经济适用房白送给政府，于是那7套商品房的价格就含了3套免费房的成本。14年过去了，傻子也能看出来这些政策没有一条是降房价的，否则北京上海的房价怎么能涨14倍呢。政治show就是领袖展示亲政爱民，亮出肌肉让一起反动派闻风丧胆，至于经济后果，呵呵。对于地产投资者来说，政策一变，就要判断房价是要涨还是要跌，并决定是买进还是卖出。上述宏观政策出台之后，有经济学常识的人看到了房价要暴涨的信号，克服一切困难，该离婚离婚，穷尽一切手段要买房啊。而没有经济学常识的人在等房价下跌，通过新闻联播了解房地产，上BBS发言痛骂开发商黑心，炒房客早死早超生…对于投资者来说，需要看清楚，不要管谁当政，管他是民选的，还是集权的，人民大救星出昏招的时候，就是在制造市场BUG，讨好无知选民，麻痹弱势群体，最终为心明眼亮的投资者创造机会。看看2017年4月安省的公平买房法案/Fair Housing Plan，政策一出，BBS上的键盘侠一片欢腾，无产阶级要当家作主了一样自豪，2年过去了，眼睁睁看着多伦多最低端的公寓房产又上涨了10%+，无产依然是无产。言辞凿凿要打压房价的自由党呢？在2018年的选举中连遮羞布都输掉了。 即使是半市场经济，也要遵循市场规律，而市场就是人的行为总和。稳定房地产市场的政策一出，经过市场，即人的行为，过滤一下，后果就应该是确定的。因此，经济学的研究目的始终只有一个，即，不是研究政策如何事与愿符，而是研究政策是如何事与愿违的。所谓的经济学头脑，就是指“二阶经济学思维模式”，即，评估后果的后果。举个例子，大家立刻能明白啊：政府宣布提高工人的最低工资，从每小时12元涨到每小时15元，有选票的穷人一片欢腾；而用二阶经济学思维考虑一下后果的后果就知道，这是骗选民的政策。工资从12元涨到15元，其后果的后果就是：雇主会减少雇员，让失业增加，一些能力只有每小时12元的人从此再也找不到工作，社会治安情况立即恶化，政府把职业阶梯的第一阶提高了，让低技能，低学历的人从此放弃了爬梯子的念想，一心一意地去过打砸抢偷的人生了。政府限制租金涨幅是又一明证，租金越限制越涨，越涨越快，房东与租客矛盾日益加深，法律纠纷不断。曼昆在他的编写的经济学教材中特意举了两个例子说明政府的政策是如何事与愿违的，一个是提高最低工资，一个是租控，而前安省自由党政府恰恰犯了这两个在教材中可以找到的经典错误，这真的是巧合吗？绝对不是。政客就是要表演给不懂经济学选民看，同时假装看不见懂经济学的人的反对。所有有悖经济学常理的政治决策，都是打着以顺应民意的旗号，欺骗无知小白的把戏。因此，多伦多的房地产投资者最需要做的事情就是不断学习，牢记经济学各项基本原理，以免被政治花招蒙骗。 下面列出的经济学常识对于多伦多的房地产投资者至关重要，请牢记： 债务过重会影响经济发展吗？NO。加拿大债务的质量非常高，房贷债务平均额为21万，绝对值很低；房贷债务迟付比例为千分之2.4，是美国的十分之一。加拿大的次贷都是借给新移民的，首付在35%以上。 多伦多的房价过高/over value吗？看怎么算了。多伦多房价是平均年收入的11倍左右，纽约是13倍，东京是21倍，伦敦是28倍，上海是33倍，深圳是44倍。如果和其他国际一线城市比，多伦多房价不算过高；如果和加拿大的其他城市比，房价是过高，而且要永远地过高下去了。城市化率超过70%的国家里，人口流动就只剩一个方向了：大城市的超大城市圈儿化。多伦多和上海的面积差不多，上海人口3000万是多伦多的6倍。人口密度低，不可能出现房价过高。 多伦多的房产有泡沫吗？泡沫的算法就是房价比租金，数越大泡沫越大。多伦多的独立屋有泡沫，而公寓楼没有。公寓的租金与公寓的房价同时上涨，月亮走我也走，是所有泡沫中最硬的泡沫，蔑视一切调控和打压。有人觉得自己的命硬，比公寓泡沫还硬，就继续等泡沫破裂吧。 加拿大有没有次贷？没有。加拿大不看本地收入的贷款基本上只照顾新移民，类似美国的次贷情况不会发生在加拿大。银行是经济实体，需要为自己的安危和利润考虑，不会乱来。美国和中国都出现过政府干涉银行房贷业务的情况，而加拿大没有。中国的宏观调控政策里有一条：首套自住房利率7折，第二套房贷款利率溢价40%，结果商业银行在面对没有信用记录，低收入的首贷申请人时，本来应该收取高风险的利率溢价，却被要求利率打折，买第二套房的客户全是实力和信用最好的客户，却被要求利率上浮40%，商业银行的心凌乱了，百般刁难首贷客户，找各种理由不放款啊，穷人最终还是买不起房。美国政府就更蠢了，政府要求银行不能歧视采草莓的墨西哥裔小哥，政策要向地下室酒吧里的职业舞蹈家倾斜，大家看看电影《大空头》就知道了，银行做一笔贷款就马上包装成债券卖掉，哪怕贷后洪水滔天，都与银行没关系了，反正买这种有毒债券的人啥也不懂。银行，必须保持合理的歧视，不能借钱给收入低的借款人，消除一切歧视，会天下大乱。

近日，一篇有关温哥华的Gu先生利用自住房税务优惠来炒房的报道，引来加拿大税务局CRA的马上反应，也再次将加拿大税务中的自住房这个话题带到风口浪尖。根据最近本人与朋友们的相关探讨和有关税务资料，此文旨在简单分析 近日，一篇有关温哥华的Gu先生利用自住房税务优惠来炒房的报道，引来加拿大税务局CRA的马上反应，也再次将加拿大税务中的自住房这个话题带到风口浪尖。根据最近本人与朋友们的相关探讨和有关税务资料，此文旨在对加拿大自住房这个税务概念做个简要的介绍与分析。加拿大自住房的税务概念及其来历通俗的讲，加拿大税务中的自住房 (Principal Residence)概念是指：加拿大居民拥有的用于自己居住的场所一旦在处置时有了增值，他可以享受相应的税务豁免优惠。如果没有这一优惠，该增值属投资所得，其50%要算入纳税人当年的应税收入。当然，假如出现亏损，税务局也不会提供任何补贴, 被认为是我们的生活成本。这一税务概念是1971年12月31日引入的。直到1981年底，夫妇双方可以各自指定一套自住房。但是，从1982年起，一个家庭，包括夫妇与未成年子女（18岁以下），只能指定一套自住房。自住房税务概念中的“自住”要求加拿大税务中的自住房必须是用来居住（housing）与享受（enjoyment）用的，至少主要目的如此。它要求纳税人本人，配偶或小孩住在该房子里(ordinarily inhabited), 但是对每年居住时间的长短却并无具体规定，因为，有的度假屋式的自住房，一年也可能只住上两三个星期。这里，有三种情形值得注意。其一，它允许房子有少部分，一两个房间，用于出租，但每年要报出租收入(rental income)且一般不要提折旧成本。其二，当纳税人买房后主要用于出租，并旨在赚取未来的房地产增值，那么这个房产就属于投资房，不可指定为自住房，有关增值算投资收入（capital gain），按50%算入纳税人当年的应税收入。其三，如果相关纳税人频繁买房卖房，有的还有翻新改造过程，这种行为可能会被认为是在从事房地产生意，其所得就要按生意收入(business income)来纳税了， 自住房概念也就自然不适用了。自住房税务概念中的“房子”要求作为自住房的房子可以是低层房屋，公寓，移动房屋，拖车，拖船或者互助住宅公司名下的住房。当然，谈到房产就要考虑地产。自住房概念也包括与房子相连的土地，但是，土地面积一般不要超过半公顷，或者5,000平方米，否则就需要特殊的解释了。另外，指定的自住房并无地域限制，可以位于加拿大境外。自住房税务概念对房子的所有权要求自住房概念要求纳税人在相关期间必须拥有该房产。这里的拥有可以是独自拥有或联名拥有，也可以是指定的受益权人（beneficiary owner）。这一点，家长给成年的子女买房很重要，如果成年子女将来要申请自住房的话，他的名字必须在列。自住房税务优惠的计算在谈自住房税务优惠的具体计算之前，要说明的是，自住房是一个年度税务概念。一方面，每个家庭每一年只能指定一个自住房，另一方面，某个房子可能在某些年是自住房，而另外年份不是自住房。正常情况下，如果一个加拿大居民或家庭把持有的某间房屋从购买到出售全都指定为自住房，那么，自住房税务优惠就自动适用，所有相关的投资收益都不用纳税。并且，按目前的规定，纳税人也不用向税务局提供任何信息与资料。除非税务局通过其他渠道知道这笔交易，并对其自住房的地位有所质疑，才会要求提供有关信息来进行稽核。当然，如果某纳税人把多套房子都当作自住房来处理，税表上就不会有任何信息，税务局也就没有任何直接的线索来追查。但是，如果类似的欺诈太多，税务局肯定会加强稽查力度。甚至有可能会要求纳税人提供包括自住房在内的所有房地产处置信息，这就会削弱加拿大税法对纳税人的诚信假定，增添报税的工作量。希望我是杞人忧天。因此，只有当某个房子在处置时，以前只有部分年份被指定为自住房，而不能利用自住房税务优惠来完全豁免投资收入（capital gain）所产生的所得税时，纳税人才有必要向税务局提供自住房税务优惠的具体计算细节。自住房税务优惠是通过如下计算公式来计算相应免税的投资收入：A × (B ÷ C)在这个公式里：A 是该房不考虑自住房税务优惠时正常计算出的投资收入。B 是 （1+ 该房被指定为自住房的年数）。在上述年数期间，此房必须用于自住而且纳税人必须是加拿大居民， 两个条件缺一不可。这里的加1年，一般是给纳税人一年的宽限期来处理自住房，或者前后两个自住房的年度交接所需。C 是该房被纳税人持有的总年数。计算案例一：1999年时，方先生一家人住进刚买的独立房， 成本$20万。2005年时，他们又花了$8万买了一个度假屋。2008年时，小孩长大了，方先生把独立房卖掉，卖价$41万。然后搬进度假屋。201４年，他们把度假屋按$15万出售，搬去与小孩家住在一起。在这个例子中，方先生的独立房出售时产生$21万投资收入，自动享受自住房税务优惠，不用交税，也不用向税务局提供任何信息。暗含的税务安排是，方先生从1999年到2008年持有该独立房共9年，指定1999年到2007年共8年为其自住房。自住房税务优惠计算如下：A：总投资收入$21万B：1+自住房年数: 1+8 = 9C:   总共持有年数: ９自住房投资收入豁免额：A × (B ÷ C) ＝＄２１ｘ（９／９）＝＄２１万但是，他的度假屋出售时产生的$7万投资收入却不能完全豁免。归纳起来，从２００５年到20１４年他持有该度假屋共１０年，指定２００８年到20１４年共７年为其自住房，自住房税务优惠计算如下：A：总投资收入$７万B：1+自住房年数: 1+７ = ８C:   总共持有年数: 10自住房投资收入豁免额：A × (B ÷ C) ＝＄７ｘ（８／１０）＝＄５．６万该度假屋增值豁免后的投资收入为$１.４万，$０.７万为2014年应纳税收入。计算案例二：２００７年时，赵先生买下一块地， 成本$１0万。20１１年时，他又花了$３０万在地上建了一个独立屋. 作为自住房。20１５年时，赵先生把独立房卖掉，卖价$５８万。在这个例子中，赵先生的独立房出售时产生了$１8万投资收入，自住房税务优惠后，投资收入不能完全实现税务豁免。归纳起来，他从２００７年到20１５年持有该房地产９年，只能指定２０１１年到20１５年共５年为其自住房，自住房税务优惠计算如下：A：总投资收入$１８万B：1+自住房年数: 1+５ = ６C:   总共持有年数: ９自住房投资收入豁免额：A ×…