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　 房地产市场和股票市场一样，有很多的数据和指标，可是用数据、K线作为依据，既做不好股票投资，也做不好地产投资。 我身边地产投资比较成功的人，既不看数据，也不看指标；总盯着数据，算呀算的人还真没有投资回报丰厚的。投资股票的人，上瘾一样地每天听股市新闻，有人甚至离不开彭博资讯，而不看股市涨跌信息的巴菲特，却是全世界独一无二的股神。 看地产数据最频繁的人，通常是没买房的人，搞不清真正需要关心些什么，除了日日夜夜盼着房价下跌之外，就是找各种数据来看。例如，上个月二手房成交量和平均成交价，价格与去年同期的对比，各类房产平均挂牌时间的变化等等。其实，房地产的交易数据，一点儿用处都没有，和股票的K线一样，是历史交易数据，上个月的数据说明不了这个月或明天要发生什么。一直特别关心房地产数据的，是一套房子都没有的人；偶尔关心房地产数据的，是最近要卖房或买房的人；几乎不关心房地产数据的，是成熟的房地产投资者。 引用一下《中产阶级如何保护自己的财富》一书“房产投资行业的禁忌”章节的一句话来说就是“账算得越细，钱输得越多”。用冯仑在《岁月凶猛》一书中的说法就是：整天对房地产市场的冬天忧心忡忡的人，最后都死在了冬天里。 房地产数据，有用的很少，我把自己常看的数据告诉大家。房产投资回报率，不用总是斤斤计较，有个大数即可，把我经常参考的，比较粗放的几个指标也介绍给大家。记住，如果数据和公式真的很重要，这个世界的首富应该是位数学家，而事实并非如此。人类能算出火箭的运行轨迹，并把卫星成功地送入指定地点，但没有人能算出来下周一道琼斯工业指数收盘时的价格。什么原因呢？奥派经济学认为，经济活动中，只有人的行动才能做出经济决策，每个人，每分每秒都在做着决策，请问数学家，该如何计算股市中所有人的行为结果呢？牛顿曾在南海泡沫时输掉了衬衫，事后他说：我能算得出天体运行，但我算不出人性的贪婪欲望。投资，乐趣就在于，人性的不可知，无法算，否则数学成绩好的同学都发财了。 01 加拿大房地产投资者需要关心的数据 我一点儿都不关心房地产交易数据，是因为经济学的200多年研究中，从来没有发现需求量的决定因素是什么，因此也没法预测需求量，上个月的房地产交易数字，是已经看到的需求量，不代表这个月也是这么大的需求量。换句话说，市场上一定有需求也有供给，但就是不知道具体的需求量，原因上面已经说了，只有人的行动能做出经济决策，每个人、每个家庭什么时候决定买房，买多少钱的房子，买哪里的房子，谁都预测不到，因此，交易数据是毫无用处的数据。香港2013年，有一个新楼盘发售，超额认购50倍，100个单元，500人申购，突然，政府宣布了推出非居民买家税，结果呢？最终卖出了50套，恐惧吓跑了450人。需求量这个东西，建立在人性上，贪婪还是恐惧，瞬间发生变化，因此看着K线预测需求量，完全不靠谱， 每四年，加拿大进行一次人口普查，最近的一次是2016年的人口普查，数据及分析陆续在2018年底之前已经公布。 房地产，长期看人口，中期看土地，短期看金融。人口数据的变化，关系到加拿大房地产市场的发展。 2016年人口普查，加拿大有3520万人口，家庭数量1410万户，即，每户2.5人，全国950万户家庭有自己的自住房房，占家庭总数的67.8%，多伦多房屋自有率66.5%。大多伦多地区非居民拥有房产的比例3.4%。 2011年到2016年，加拿大人口增长5%，在大都会中，多伦多的人口增长最快，增速为6.2%。多伦多的人口数量从1976年超过蒙特利尔之后，一直是加拿大第一大城市，而且人口增速在加快。根据上面的数据，加拿大的多伦多是房地产投资的首选之地。 中期看土地，土地供应量如果缺乏弹性，说明房价会持续上涨。供应量，一是看新房的投入使用数量，二是看租房市场的空置率。每年，我会对比一下新房和二手房的成交数据。 二手房的交易量只是存量房屋的易主数据。新房的销售数量，反应的才是房屋供给量。 如果供应量小于人口增加，房屋会供小于求，推高房价。另外，新房就是期房，即，期货；二手房是现房，成交价是现价。如果期货价格比现货价格高很多，可以说明未来房价的走势是上涨。 从数据上看，大多地区新房的增量没有跟上人口的增加。房产数量的供应情况，从租房市场的空置率也能反映出来：大多地区房屋空置率从正常的4%已经下降到了1-2%，而且过去5年都是如此，空置率已经降无可降。低空置率导致了租金加快上涨，2018年部分地区租金年涨幅达到了10%。 短期看利率。我个人对利率的看法是：央行调整短期隔夜利率的能力比较强，也容易，但对于长期债券收益率，控制起来难度非常大，尤其是采用了QE之后，再想加息就特别难，例如，日本是在2001年最先使用QE的，18年来一直试图加息，但每次都失败。美国2009年使用QE来降低长期利率，如今加息遇到了巨大的阻力。如果未来3-5年仍然处于低利率，那么借贷才是积累财富的途径。 02 被误解的流动性和现金流 房地产投资，经常被诟病的两个问题是：1）流动性差；2）没有现金流。 先说说流动性问题，如果你的支票账户里长期保持着5万元存款，同时持有300万房地产，你觉得流动性差吗？要不要一定持有300万的股票或债券才算流动性充足呢？流动性，足够即可。 现金流的问题就更有意思，不知道哪来的理论，认为投资房地产一定要有正的现金流。投资股票的时候考虑现金流问题吗？一只很好的成长股，分红很少但价值增长很快，也是值得投资的。“现在房价太贵了，买多伦多市中心的投资房，没有现金流，去卫星城去买房吧。”这是TOTALLY 错误的思想。负现金流=首付的分期付款。 同一处房产，如果20%首付，负现金流，每月要倒贴300元；如果首付30%，每月收支平衡，很显然，每月倒贴的300元就是首付款30%和20%之间的差额所导致的追加首付款造成的。如果存在负现金流，银行还能批给你贷款，说明你已经极大地运用的银行的杠杆。“XX市的房地产非常适合投资，因为有正现金流。”这是纯粹的误导。地产投资的本质是：利用杠杆持有房产，不断加按贷款，从每一块砖里提取资本，购买更多房产，再提炼，再购买的一个过程，与租金是不是有正现金流没有一毛钱关系。 投资的目的是获取财富，没有谁是靠租金，靠正现金流积累财富的。租金收入再加上能力范围内的首付追加，能够持有房产即可。过度追求正现金流就是把方向搞错了，是大问题。塞缪尔巴特勒有句名言：“母鸡仅仅是一个鸡蛋制造另一个鸡蛋的方式”。我们要的是鸡蛋，如果你抱了一只公鸡回来，能下出蛋呢？正现金流不仅不是必须的，对很多家庭还是负担：所得税的税率有可能因为地产投资收入而被抬高。 民用物业，在评估房产市场价的时候，参照的是周边近期售出的房产价格。对于民用物业的投资者来说，提高租金并不能提高房屋的市场价，保护好社区环境才是提高房价的正确方式。 商用物业，评估房产市场价的时候，参照的是该物业的租金水平和空值率，通过提高租金并降低空置率，就可以提高房价。 “现金的现金回报率” =年现金收入首付款。经常被用于商业地产的投资回报计算。年租金现金收入10万，首付款100万，现金的现金回报率是10%。在商业地产投资中，这个指标在10%到20%之间，越高越好。在加拿大，因公司的所得税税率低于个人税率，因此商业地产投资，追求现金的现金回报率是合理的。 03 可供借鉴的地产投资回报率 我最常用的一个计算投资回报率的指标是“毛租金乘数”，即，房价与毛租金的比例，毛租金乘数越小越好。 例如，A房产，50万的房价，月租金2500，毛租金乘数200； B房产，70万的房价，月租金也是2500，毛租金乘数280 A房产的投资回报高于B房产。 在多伦多，公寓/CONDO的毛租金乘数在200-300之间。独立屋的毛租金乘数在400-700 之间。很多人也把这个指标是作为丈量泡沫大小的依据，乘数越大，泡沫越大。如果只看这个指标，你会发现，偏远地区的房产非常适合投资，但偏远地区空置率高，房价上涨速度慢，因此这个指标只能用于类似社区、同一类房产，不同的两个房产的比较。 “资本化率”，不考虑贷款因素，单纯看房产的盈利能力，即，营业收入与房屋售价的比率，是假设全款购入房产，资金产生的回报率。 对于民用住宅来说，资本化率低，说明售价高，房产地理位置处于房价上升，中产阶级和高收入人群的地区，投资风险小。 资本化率高，说明售价低，房产地理位置处于房价下降，贫困和低收入人群的地区，投资风险大。 资本化率可以变形，即，加入贷款因素，用于判断房产的卖出时点。我们都知道，当利率上升到一定程度时，持有投资物业会亏损，而这个临界点是通过变形后的资本化率计算的。如果年租金12万，支出7万，营运净收入就是5万，如果房产市值71.5万，资本化率就是7%，当利率高于7%时，就出现了利率高于资本化率的“负杠杆效应”，这是强烈的房产卖出信号。 “投资回报率”,return on investment ROI,即，收入减成本除以成本的比率。这是实实在在量化投资效果，用于地产投资和其他投资做比较的指标。 以投资公寓/condo为例，如果是负现金流，成本就是首付加上每月追加的首付款，收入就是毛租金减掉各种费用后的净收入。 举两个例子，A房产，年租金收入12640，保险费137，利息支出4542，大楼管理费2101，维修费900，地税1937，净收入1994，首付4万，年租金投资回报4.98%。 B 房产，年租金收入18000，保险费130，利息6333，管理费3096，地税1644，净租金收入11203，首付款71000，年租金投资回报率16%。 地产投资者，可以看一下每年报税时填报的T766表“Statement of real estate rentals”,自己可以算出来地产投资的租金回报率。税后的投资回报率很难计算，原因是每个人的边际税率不一样。总体的投资回报率，要等到售出房产，交了资本利得税才能算出。同一处地产，因为贷款占房价的比例不一样，因此即使同一栋房屋不同的投资人所获得的ROI也不一样，因此，没法和别人比，只能和自己的其他投资选项比。…

在加拿大买房子，房屋交接的过程并不是由中介来操作，而是由律师，对此，很多人可能会感到困惑，买房为什么要用律师呢?一定要找律师吗?答案是肯定的，在加拿大，没有律师房屋的交接是不能够完成的。 律师在整个买房过程中所起到的作用是无可替代的，他可以帮你审核所有的买房文件，确保文件措辞的合法、公正性，以更好的保护你的权利，也可以帮你进行产权查询，确保所购房屋的合法性;他们会为帮你进行地契注册，完成各方账目的清算，准确无误的进行最终的交割。 从以往的经验来看，买房时尽早雇一名律师，可以更好的节约你的时间、金钱、精力，更多的规避风险。可以保证在这个过程中，你走的每一步都是正确的，他可以更好的通过法律保护买卖双方的权益。 那么，律师在买房过程中到底都做些什么呢? 一、 审核买房的所有文件 确保买房的所有文件的措辞公正、合法合理，保护委托人的利益。虽然因为文件的文本都差不多，很标准，律师只是按照流水一样的作业，但这也是必须由律师来做的一个步骤。 二、查询所购房屋合法性 这点很重要。加拿大买房很奇怪的是，房屋没有房产证。除了房屋的建筑面积是一本糊涂帐之外，与你交易的人是否是房屋的真正所有人，你根本无从得知。因此，只有通过律师才能够从有关部门查询出与你签署房屋买卖合同的人究竟是不是合法的卖主;究竟谁是房屋的真正合法拥有者;如果这幢房子还有未偿还清的按揭贷款，那么，究竟卖主是从哪一家银行或者财务公司贷的款，现在还欠多少。 三、帮双方理清帐目和手续 由于加拿大的大多数房子都不是新房交易，所以，必然牵涉到卖房者与买房者之间的一些交割，如水、电、气、暖、电视、电话、宽带、安防、除雪等，以及双方与各种市政服务公司签订服务合同，这类问题大多会滞后于房屋的交割。所以，为了公平起见，买家、卖家的律师就会在房屋交割前，为委托人做好相关的交接工作，算出来各种应该由卖家支付的费用，然后从买家应支付的房款中扣除。当然，也有的律师只管水、电、气的计算，其他项目需要购房者自己交接。 四、确保房屋交割的完整性 双方签署了买卖协议后，买家还有两次机会上门看房。此时，买家要充分利用这个机会，提前把房屋看仔细了，并将发现的问题通过律师告知卖主，由卖主在交割房屋前予以修缮和保证所有设备能够正常使用。如果卖主来不及修缮，就由双方律师，代表买家、卖家就某处需要修缮的费用达成一致，并最后从应付房款中扣除。 五、确保房屋交割的安全性 到了交割日之前，律师会通知你总共需要支付多少钱。除了房款之外，还有买房的各种过户费用，以及律师费(事先已经支付了定金)。如果还有卖家尚未支付的水、电、气费，律师也会帮助你算清，将其从你的付款中扣除。买方按照律师算出的结果，开出支票交给卖方律师，然后由双方的律师去分配这些钱，哪些是给房主的、哪些是给银行或财务公司偿还贷款及利息的、哪些是给政府的、哪些是给律师的。由此看来，律师在买房过程中的作用是不可轻忽的。 在购房过程中，可能会由于东西方的文化差异，会导致购房过程中各种各样的冲突。因为不理解或者对英文的意思不明白，从而导致很多问题的发生。这时律师就会起到很关键的作用，我们来谈谈购房过程中经常遇到的法律问题。 第一个比较常见的问题是，有的朋友在购房过程中对待下offer态度比较随意。比如有客人讲，我就随便下个offer，谈谈价钱，试试看。这种不是很严肃的态度，会为以后的麻烦带来法律隐患。之所以叫法律隐患，是因为买家以为即使将来对方接受了这个offer，也可以随便找个理由撤出来。比如说银行贷款这些条件，有的人说最后拿这个当借口，说没办下银行贷款。但是有的时候，如果卖家要严肃认真起来，他会问你你去哪个银行贷款，然后他就去那个银行去查，那最后发现你没有在那个银行做过贷款，那可能最后就可能导致你摊上法律问题，也可能卖家会到法院去告你 第二个常见的问题就是，在下了定金之后房子不想要了，定金怎么处理?定金交过来以后如果不想要了，定金是非常难拿回来的。在正常情况下，定金一旦进了信托账户，要拿出来就需要双方签字同意。哪一个卖方会情愿地把定金退还?所以这种情况下就非常可能产生官司，希望买方交付定金的时候三思而行。在买房后房价跌了的情况下这种情况比较容发生。当买家认为合同上的房屋价格与市场价格之间的差价已经大于支付的定金是，就会改变主意。有可能买家会想宁可定金不要了，反正房价已经跌了。事实上完全不是那么回事，卖家是完全有理由告买家，并且可以在买家身上拿回卖家的经纪损失。所以，这可能会引起非常麻烦的法律纠纷。 另外，当买家付了定金之后，发现一些不满意的地方，或者说前任屋主在卖房的时候有一些隐瞒条件、或隐瞒状况没有说明，比如说明明知道这个房子种过大麻，或还有些其他不好的事情但隐瞒了。买家在成交之后，是可以通过相应的法律手段来维护自己的正当的权益。在这里提醒买家，最好在成交之前，能尽到责任就尽量尽到责任，最好去市政府查一下，这个房子有没有大麻的记录，有没有什么不好的行为，有没有什么其他违法的事情，或者任何法律产权方面的文件，这些都要看仔细了。比如说合同上面写的房屋产权面积是八千尺，那么是不是有跟邻居共享的、是不是有公用设施所拥有的、是不是别人有路上通过权、或者是一部分不能造房子的，这些地是要排除在外的，这都需要买家看仔细，以免在成交之后，再需要通过其他的一些法律手段来保护买家的个人权益。 律师收费 最后说一下大家最关心的律师收费问题，律师收费方式和房产经纪略有不同，他们不是根据成交价的一定比例来抽成的。通常在加拿大的几个大都市，律师收费在700-2,000元间不等，此外你还要把产权保险费、土地转让税、产权调查费等支出先付给他们，因为这些事情都是由律师来帮你处理的。如果需要律师帮你进行按揭抵押，还需另付300-800元。

我们中很少有人能在温哥华买得起房子的原因是因为没有足够的在建新房。相信这样的理由你也许已经听过100万遍了。但实际上, 这只是房地产行业的领袖和他们的政治盟友希望我们相信的“事实”。 但是加拿大知名杂志Tyee对该行业的调查显示, 现实情况要复杂得多。在过去的六个月里, Tyee与金融分析师、经济学家、行业顾问、房地产经纪人以及其他许多人进行了详细的交谈, 了解到温哥华房地产危机的真正原因, 以及到底是谁在从中获利。他们普遍认为, 房地产是整个社会富人和穷人之间大规模调整的核心, 而只有行业中的少数领导人似乎愿意公开承认。以下九点是这次谈话的关键点，也是房地产行业从业人员不希望你知道的九个事实。 1. 房产行业不再单纯出售房屋–它出售的是投资 房地产业历来是一个地域性的产业，购买和出售房屋的人往往居住在一个城市。然而, 这一切在十年前开始改变。其中一个主要原因是全球金融体系的巨大转变。这是一个复杂的话题，但你需要知道的是, 全球资本投资者投资的速度比实际经济增长快得多。有这么多的资本, 投资者不知道如何处理这一切。由于急于获得快速的经济回报, 许多投资者纷纷将这笔资金投入房地产市场, 从而将当地市场转变为全球投资市场。 “飞涨的房价”就是这些行为的后果之一。 2. 富人正在从住房危机中获利 全球资本的爆炸恰逢全球财富的爆炸。在过去10年，全球范围内资本为3000万美元或以上的人数增长了60%。这些精英和房地产的关系与一般人不同。高房价不是超级富豪的障碍。住房价格越贵, 他们就越希望拥有，这是一种彰显社会地位的手段。这就是为什么一个顶级投资者不久前将温哥华公寓比作当代艺术。富人比我们其他人更不愿意住在他们购买的房子里。一项由Knight Frank团队所做的民意调查显示, 富人获得房地产的最普遍的原因是作为一项未来的投资。这意味着当价格上涨时他们会获利。 3. 迅速上涨的房价正在加深阶级分化 负担不起的房价不仅仅是人们收入的拖累，住房危机对社会流动也造成了持久的损害。如果你希望提高你的收入, 你现在最好的选择是生活在一个大的全球化城市。过去几年, 加拿大的新工作岗位有90% 以上是这三个城市创造的: 温哥华、多伦多和蒙特利尔。其中, 温哥华是加拿大经济增长最快的城市。但是房价太贵了, 很多人都无法承担。一位房地产经济学家担心, “我们使最低收入者和最高收入者之间产生了一个非常大的鸿沟。” 4. 业界领袖深信中产阶级正在死亡 房地产行业意识到社会流动性正在下降。业界领导知道人们对廉价住宅的需求很大，但他们更愿意从收入不平等中获利。这是普华永道和城市土地研究所的一份重要房地产行业趋势报告得出的结论：”中产阶级正在被挖空,” 他总结道。随着大城市的地价上涨, 房地产行业正聚焦在为富人建造更豪华的住宅上。不是每个人都认为这是个明智的策略。一位首席执行官表示: “时间会告诉我们, 这是否会回来困扰我们。”不是每个人每年都能赚7.5万到10万美元的。” 5. 您的私密数据正被用于推动住房销售 即使你没有赚到多少钱, 你仍然可以作为一个数据来源来估量房地产行业的价值。现在，几乎所有的搜索都在线上完成，形成的数据则被跟踪，然后贩卖给广告客户。房地产业现在正试图参与到这样的行动中来，公司正在创造技术, 挖掘公共数据记录, 并通知房地产经纪人, 当潜在的客户分娩, 宣布破产或离婚时，对于他们来说是最好的销售时机。行业推测员Swanepoel  预测, “这项技术将是巨大的，但人们还有什么隐私可言？我们还有什么权利自主控制我们的身份？” “我认为没有人有答案,” 一位观察家回答。 6. 政治领导人没有说真话 我们可以肯定的是,…

在加国买公寓除了要考虑公寓的类型、新旧、大小、朝向、位置等，还要考虑您的邻居、公寓的公共设施等因素。 邻居 　　如果您看中了某公寓，在下Offer前先最好在公寓的前厅里坐上一会儿，关注一下这栋公寓里出来进去的人，也就是你将来的邻居。 　　加拿大是个移民国家，邻居间不仅存在年龄、职业、社会阶层、素质这些在国内也会遇到的差异外，还存在种族、宗教、文化、语言等在国内一般不太容易遇到的差异。 　　哪些差异是你在日常家居生活中能够接受的？哪些是不能接受的？这是个需要考虑的问题。 加拿大是个多族裔国家，有的民族很开朗，见面儿就跟你打招呼，贫起来没完，赶上过年过节，还喜欢跟邻居一起凑热闹；而有的民族则很保守，甚至有些排斥外族，见面总是一副拒人于千里之外的样子。 　　之所以要注意这些，是因为住公寓，整天乘同一部电梯、走同一条楼道，低头不见抬头见，躲都躲不开。 　　在加拿大，很多公寓的住户以年轻人为主。小青年儿喜欢热闹，看冰球、听摇滚、开派对等等。 公共设施 　　加拿大的高层公寓都有非常好的公共娱乐设施，比如健身房是一定会有的，多数公寓都有泳池，有的还有影视厅、台球房、会客室，甚至是供访客住宿的客房。 　　不同的公寓，这些娱乐设施的种类、档次、规模等等也是不同的。有的可能健身器械就多，有的就少；泳池有室内的，也有室外的；大的泳池有25米长，小的则比一个浴盆大一些；有的公寓在健身区设有公共洗澡间、甚至桑拿浴，有的就没有。这些差异，无疑会影响使用者的感受和健身娱乐效果。 但这也并不是说设施越多、规模越大、档次越高就越好，因为这些设施的费用都是包括在公寓管理费里的，东西多、规模大、档次高，管理费肯定就高。设施在那儿，不论您使用与否，钱都是要收的。 　　所以，可以根据您自己的喜好选择不同的公共设施。自己不喜欢或者不擅长的项目可以忽略。 出租限制 　　无论您买公寓是为了自住还是出租，看房时一定要多问一句：这房有没有出租限制？ 　　加拿大的公寓为什么叫“Condo”？也就是“共管公寓”，就是因为这房子是由所有的房主共同管理的。管理的方式是由全体业主选举产生“理事会”，代表大家行使权力、雇佣并监督管理公司，重要的事务则由全体业主投票决策。 　　有一些公寓的业主不喜欢楼里有太多的租户，可能就会制定规则限制出租，比如将楼内公寓单位的出租数量限制在一定比例内。在这种公寓里，如果您想把自己的房子出租，就得先向管理方提出申请。如果出租限额未满，您可以出租；如果限额满了，您就只好排队等待了。 　　有的公寓则是完全禁止出租。 　　类似的限制还包括限养或禁养宠物。甚至有些公寓还对居住者的年龄有规定，比如必须达到19岁以上才行。 　　一般来说，在存在限制性规定的公寓，其价格可能会低一些。 阳台 　　在加拿大，他们卖房只算室内面积，如果房子有阳台，那就算是额外“赠送”的。 　　加拿大的房子是按“套”来卖，其它条件相同的前提下，有阳台的房子一定比没阳台的卖得贵。 　　当地法律规定，公寓的阳台上不许晾晒衣物、不许堆放杂物，只可以摆设户外桌椅和烧烤炉。说到烧烤炉，加拿大人在举行聚会时特别喜欢吃烧烤，所以家家户户的阳台上都摆着个电烤炉(碳烤炉公寓里不让使)。仅从这一习惯考虑，没有一个大阳台的房子将来也卖不出好的价钱。 水电 　　一般来说，大温地区的公寓管理费中包括了热水的费用，但不包括自来水的费用，也不包括电的费用。 　　加拿大水多，所以水费相对来说比较便宜，一个月的费用大约几十块加币。而电费就相对要高一些。加拿大的公寓里没有燃气，做饭都使电。另外，很多公寓取暖也是用电。这样，一个月的电费需要一百多加币。 　　如果您公寓里的暖气是水暖的，那您的电费就省多了，因为热水含在管理费里，不单收钱。 　　加拿大资源丰富，以前居民在水电使用上都是费用均摊，所以以前使用水、电毫无节制。但是现在全球都在讲节能减排，所以近年的新公寓也都搞起了“分户计量”，多用多交费，少用少交费。 　　如果您想购买某公寓，一定要事先弄清楚它的管理费都包什么、不包什么？取暖方式是用水还是用电？水电收费是“分户计量”这是“费用均摊”？ 车位 　　加拿大公寓里的停车位都是与房子搭配着的，不需要另外花钱。一般来说，都是一套房子配一个车位，但也有不少公寓是一套房子配两个车位的，所以车位的问题在下Offer前一定要弄清楚。 　　同样是两个车位，有一左一右并排的，也有一前一后排队的。“排队的”不如“并排的”使用起来方便。如果前面有障碍物挡着，必须后面的车先出来，前面的车才能从车位里出去。 　　另外，如果您是个自行车爱好者，自行车的停车位也是个需要考虑的问题。很多公寓里都规定，自行车是不准上电梯的，更不能摆在楼道里或阳台上。 储物间 　　这里说的储物间，不是自家单元内的储物间，而是指位于大厦公共区域内、被指定由您免费使用的储物间，英文叫“Storage locker”。 　　由于公寓的房间里没那么大，而恰巧您的物品又很多，这时候储物间的重要性就显示出来了。 　　不过，不是所有的公寓都有这个“Locker”，即使有，也不一定每套房子都配一个，所以，看房时一定要问清楚

加拿大社会老龄化的问题日益突出，许多老年人都在为自己晚年如何安然无忧地度过而发愁。不只是老年人，许多中国移民40多岁来到加拿大，忙着找到自己的工作定位，忙着把孩子送进大学，一通忙下来，蓦然回首，发现自己也不得不考虑日益迫近的养老问题了。 加拿大的养老院和养老医疗机构收费之高众所周知，其实大部分普通人是无力承担的。于是，最近一个词开始在媒体上火了起来：“抱团养老”。 最近本地华文媒体披露，加拿大CTV以Golden Girls为题介绍了多伦多北部小镇Port Perry 四位年龄在65岁至71岁之间的老姐妹抱团养老的故事。Beverly Brown，Louise Bardswich，Martha Casson和Sandy McCully被媒体称为现实生活中的“Golden Girls(上世纪80年代一部美国电视剧，讲述四位年长女性在美国迈阿密的一座大房子里互相照顾、相互扶持，一起经历人生酸甜苦辣的故事)”。 现实生活中的“黄金四姐妹”都不想给自己的孩子们增添压力和负担，同时又不想住在老人院，一个人孤孤单单的搬到公寓里住也不是她们喜欢的。于是几个人一拍即合，决定共同买一个房子，共同居住，抱团养老。当地的一名建筑承包商John Lucyk对这个计划很感兴趣，2016年他在Port Perry城中心买了一栋3,400平方英尺的房子，走路就能到商店、药店、银行、餐馆等地。经过申请获得政府批准后，Lucyk改造了房子以容纳四个新业主。 新闻详细介绍了房子的稿件过程、四位老姐妹的费用分摊以及她们制定的生活守则等等，可谓其乐融融，让外人也有满心期待之感。 其实不久前，某知名华人网站也介绍了华人版的“抱团养老”方案。位于GTA北部的一座大屋，周遭农场空间巨大，可以养鸡种菜、自给自足，屋主诚邀一些年龄相仿的老年人在那里共同生活，后续报道据说还成功举办了一次规模甚大的聚餐联欢活动。 “抱团养老”其实也是社会群体心理的一种非常正常的反映。老年人的子女忙于工作，本来就有疏离之感，再加上加拿大好山好水好寂寞，国内的人脉关系都被隔绝了，更是心中闲得发慌。不仅仅是笔者的长辈，很多来这里的老年人都有这样的感觉。如果住个半年就回国换一下生活节奏，也就忍忍了，真要长期住在这里，简直有点“无期徒刑”的感觉。 人性天生喜欢分享与诉求，养老院一则费用高昂，二则大多数老年人心理上总有一点排斥感。所以“抱团养老”的提法应运而生，一则费用要低很多，二则没有那种藩篱，志同道合一起生活，心理上也要轻松很多。 但笔者看来，“抱团”聚聚玩玩也就罢了，真要提升到养老的高度，背后的不可测风险无限大。 养老院和老年医疗机构都配备有医生、护士和护工这三道保障，但“抱团养老”显然是不具备的。有的人可能要说，医院又不远，有点事同伴叫个车不久行了。但问题是你的同伴都是缺乏医疗护卫经验的老年人，自顾尚且不暇，在关键的几分钟里，他们可能都判断不出来你是否有危险症状，那这个事情就麻烦大了。 再怎么“抱团”，老年人本质上还是独居，总不可能大家挤在一间大屋里，你影响我，我影响你吧。大家有各自己的私密空间，这当然让人感到轻松许多，但缺少了护工的监护，不可测风险同样会陡然增加。而如果“抱团养老”引进护工的概念，那如果是只有一个的话，责权利无法有效界定，每人都配一个的话，不仅费用高上许多，而且基本上就等于跟护工“抱团”了。 所以，“抱团养老”这种说法虽然概念新潮，内容轻松活泼，容易引起老年人的共鸣，但必须考虑背后隐藏的风险。那些希望退休后过上有保障的生活的人士，还不如研究一下相关的养老医疗保险和理财服务，在财务和健康方面尽量消除不确定性，关键时候要麻烦子女那也是他们应尽的义务不用顾虑，至于“抱团”则完全可以随兴而为。