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一般来说，在加拿大想要贷款买房就离不开收入证明。收入证明除了证明个人的收入能力之外，对贷款额度也将产生重要影响。毕竟，收入证明能直接反映借款人的还款能力，是衡量借款人是否具备还款能力的一个重要指标，也是银行控制信贷风险的手段之一。加拿大尊重人权和经济自由，能不能贷款，最核心的是看你的偿还能力，至于你有多少存款、房产、股票都无所谓，你得有收入、收入、收入! 那么收入证明有什么格式吗? 虽然每家银行的收入证明格式会存在差异，具体情况还需以银行要求为准。但一般都会包含以下几类： 1、题头写清被证明人姓名; 2、被证明人的信息，身份证号以及从何时开始为本公司职员; 3、写清楚被证明人职位及收入情况; 4、写清楚收入以何种形式发放; 5、写清楚单位名称; 6、写清楚经办人，该项主要是以方便对方查证; 7、写清年月日，单位部门名称，加盖专用章。 需要注意的是，收入证明模式一般是指月收入，并都是指税后收入，含税后的工资、奖金、津贴、住房公积金及其他收入。 如果没有收入证明，是不是办不了房贷了? 类似于私营企业老板，自由职业者，很多人收入不菲但是却无法提供收入证明，那是否就不能申请到房贷了呢?答案是否定的，没有收入证明还是可以申请到房贷。 没有收入证明要如何申请房贷? 按揭贷款购房，如果无法提供收入证明，也可以提供贷款人一段时间的银行自存流水，作为按揭贷款的证明文件。也就是说，借款人在每月固定的日期向同一银行账户中存入规定金额，持续六个月后再将其打印出来。 若是自由职业者，如果有存款，可以提供存款证明;如果没有，要前往有收入进账的银行办理流水单，流水单可以证明你有持续收入;若是私营业主没有办法开具收入证明，则需提供的资料有：工商营业执照、税务登记证、完税证明(连续缴税时间各地规定有所不同)或近六个月的银行存款流水单就可以了。 而且，通常所指的收入证明，包括两个方面：一是借款人所在单位开具的收入证明;二是银行代发工资流水，两者缺一不可，否则无法获贷。 需要注意的是，这种流水并非每家银行都认可，所以借款人申请房贷前应向银行了解清楚房贷申请事宜，以免因无法获贷造成不必要的麻烦。 你在加拿大的身份不同，银行对你贷款的要求也不同。针对不同的身份，包括老移民、新移民、外国税务居民、外国非税务居民、自雇人士等，在贷款买房时，针对各个银行规定的收入要求应该怎么处理呢?下面就给大家一一解答。 一、移民5年以上和公民 1、雇主信。前面说了，有没有偿还能力是审核贷款的核心要素，没有工作就没有收入，没有收入就不给贷款。 2、至少2次工资单。加拿大很多公司都是每2个星期发一次工资的，2次的工资单就是一个月就行了。 3、2年的T1 General 和NOA(notice of assessment)。这个厉害了word大税局，就是说，过去2年你的报税T1表格和税局给你的评估信。这些文件证明什么呢，就是你过去2年报税报了多少，除去成本，最后你的可支配净收入是多少。如果你自己报税应该保留这些，如果是请会计师报税，会计师会保留的，如果实在找不到就找税局CRA要，那是必须有的了。老移民贷款最可怜了，门槛高审批难，在此提醒老移民朋友，如果有买房打算，应该提前做准备，报税记录这个真的没有办法，只有认真老实地交2年。有朋友会问，我要报多少税才够呢?这就要看你想买多少钱的房子和贷多少款了，简单的算法是，你买个$100万的房子，你要贷60万，那么你的净收入(除掉你其他房子或车或信用卡还款的需求)要达到至少$10万加币。只要你收入够高，你可以最高贷到90%，目前极少有看到这样的大神。 4、3个月的银行流水。这个看什么呢，就是看你的工资是不是正常存进去的。 5、首付款证明。伙同交易税金和第一年的房贷还款金额一并在账上呆够一定时间，有的银行要求15天，有的要求30天，这是加拿大反洗钱规定的。 Tips：如果按照上面的要求，很多老移民和公民根本就不要奢望贷款买房了，可是，上有政策下有对策，我们伟大的贷款经理们给大家想出了解决办法，如果收入实在不高，或者实在不愿意多报税，可以找担保人帮助贷款申请。比如你父母是中国人，可以开具较高收入证明(公司抬头的雇主信，内含收入、职务等信息)，那就可以作为你贷款的担保人，只不过有的会被要求房产证上写上父母名字，有的不写，什么情况下写，什么情况下不写，要看银行审批要求了，写也可以只写1%，这样只有1%那部分需要多交15%外国人税。 二、新移民 新移民，落地5年之内。以什么为分水岭呢，因为有两种日期可以参考，一是登陆纸上的时间，一是枫叶卡背后的时间。一般来说，枫叶卡背后的时间会比登陆纸的时间晚2个月左右，有的银行看登陆纸，有的看枫叶卡，这些细节你要找一个靠谱的贷款经理，她/他会给你落实清楚。 2年内的新移民——在贷款审批中等同于外国人：因为你可以说自己的工作关系还在原国，那么你需要提供的文件如下： 1、首付款证明。不一定去银行开一个专门的 ，网银截图就够了，但要有你的名字、金额和日期在上面。金额需要多少呢，老规矩，你要贷多少，剩下的就是首付。比如贷65%(最多也就这样了)，首付35%，但你多准备个5%，保证40%在账上，银行一看，你第一年至少有能力还款。首付也至少在加拿大账户上呆够15天。 2、工作证明。注明职位和年薪，公司盖章就可以了。 3、工资单有的要求提供两次工资单。 超过2年且在5年以内的新移民 1、首付款证明。同2年新移民。 2、2次工资单。同老移民和公民。 3、2年T1和NOA。同老移民和公民。超过2年你就又报税义务了，海外收入是要报的，加拿大是向税务居民全球收入征税的。好多同胞会报海外资产，比如房产，请评估公司估个高价，以后变卖后这个钱转到加拿大就不用交税了，但是很多人不知道报海外存款收入，什么意思呢，你有海外存款总会有利息收入或者其他资本收入吧，把这个报了，你的存款转过来的时候就不会被征税了，不然税局有权利要你提供资金来源，你不能每次都说是父母赠与吧。 4、雇主信。同老移民和公民。 Tips：新移民贷款人均上限2套，贷款总额不超过$150万。如果你要买$300万以上的房子，贷款比例在50%-65%之间，且需要满足银行特定条件。举例说明，你要买的房子$300万，你想贷款$180万，那么你贷款超过$150万上限了，如果你能把超过的部分$30万作为存款放在账上，就比较容易通过，如果你买点银行理财产品，那就分分钟通过了。 三、外国税务居民 把这个单独列出来是因为加拿大有很多陪读父母和留学生，还有拿工作签证的，他们既不是公民也不是移民，但如果你在加拿大的居住时间一年内超过183天或者在加拿大有工作，你就有纳税义务。所以小马还是建议陪读妈妈们和留学生们和工签党到了居住时间或者打算长呆加拿大的，一定要咨询会计师去报税，这对你以后的信用积累是非常有帮助的，在报的时候建议报一些自己的海外收入，这样方便买房的时候转首付款过来。 Tips：外国税务居民贷款同2年内新移民，不同的一点是，仅能贷1套/人，贷款金额不超过$100万，如果买$200万以上的房子，也是必须满足银行特定条件。当然你如果能提供非常耀眼的税单，那银行肯定欢快的就把贷款给批了。工签和其他外国税务居民不同的是，工签可以豁免15%的外国人税。 四、外国非税务居民 比如你来旅游，看上一套房子，想贷款，那么要求和外国税务居民一样，提供如下文件就行了： 1、首付款证明。中国存款证明也可以，也可以网银截图，也是要求有贷款人名字、金额和日期，一般超过3个月要重开。最多贷65%，也是准备个40%+15%外国人税=55%的首付。40%是批贷款的时候用，另外15%在交易完成的时候要过户了才用得着，还是那句话，有备无患。 2，工作证明。用公司抬头，注明职位、年薪和盖章。 3、2次工资单。可以自己打印小纸条。 Tips：外国人贷款是在房屋贷款审批中最容易的，老移民和公民是最悲催的，随着以后中国和加拿大CRS系统的建立，谁知道咱大天朝的国人还好不好贷款了，买不买房都不知道了。 五、自雇人士 自雇开了公司的自雇人士，个人买房需要贷款，现在也还比较容易。 1、公司成立2年以上。…

顾名思义，timeshare就是“share time”的意思。它指顾客购买一个房产（大部分是度假村的公寓楼单元）的一部分时间的使用权，比如每年内的某一个星期，同时拥有这段时间内这个房子的产权。 虽然这个产权不是完整意义上的房产产权，无法用来进行房产增值的买卖，但这个限时产权是可以出售的，也就是说，房主拥有限时产权的地契，可以把时限内的房屋使用权出售给别人。 Timeshare，骗钱的鬼把戏？ Timeshare这种房地产经营方式一般都在度假村内进行，因此我们中文习惯称之为-分时度假。最早期的时候有一批房地产开发商用这种方式来吸引投资人筹措建房资金，可惜他们筹到钱后就无耻的卷款潜逃了，于是timeshare落下了一个坏名声，说起timeshare大家就认为这是骗钱的鬼把戏，立刻跳出三丈保持安全距离。 其实，现在出售的timeshare早都是建筑好了的度假村公寓，不存在交了钱没有房的尴尬。如果你了解它，知道它的经营理念究竟是什么，很有可能它会成为适合你的一种旅游投资计划。 大部分timeshare度假村公寓都建在风景如画的旅游胜地，配套设施齐全，拥有游泳池、网球场、高尔夫球场等室外娱乐设施。公寓内部装修豪华，以一房一厅的房型为例，一般都配备全套厨房设施，包括烤箱，炉子，洗碗机，锅碗瓢盆和餐具，有的还有基本的调料。厅里家具设施一应俱全，沙发一般可以打开作为客床。电视大多是厅和主卧各有一个。每星期有专人来置换毛巾与床单。有的房型还包括双人按摩浴缸，观景阳台等，取决于度假村的位置和公寓的具体设计。基本上，这样的公寓都属于豪华公寓系列，条件优越远超过大酒店的普通套房。 这样的度假村如果按照市场价格对外出租的话，一般每天的价格在几百加币左右。因为它的建筑风格是面向普通家庭的，而一天几百加币的价格又非绝大多数家庭能够承受，所以出租不可能成为度假村的主要来源。于是度假村们普遍采取了timeshare经营的方式，向游客们出售公寓的使用权。 Timeshare使用权详解 一般的北美家庭每年全家外出度假的时间基本在一个星期左右，于是使用权的出售也以星期为单位，每套公寓可以出售52人次。顾客支付一笔钱购买一个公寓一个星期的使用权，得到一张房契，拥有契约规定时段的终生使用权。尽管是限时房契，但和任何房地产买卖一样，拥有房产就要向政府交纳年财产税，当然，这个要由房主按年支付，再由度假村统一代交，类似于国内住宅小区的税务费和管理费。 比如说，在佛罗里达州的奥兰多市Disney乐园附近拥有一套两房一厅可容纳6人的度假村公寓一个礼拜的使用权，房主需要在购买时交纳$15000，以后每年交纳$300的税金，保险和管理费。 那么一个游客为什么要花这么多钱去购买这样一套并不真正属于自己的公寓呢？ 有什么特别的好处让人甘心花费许多银子，而且每年还要交钱？ 拥有timeshare与住旅馆非常类似于买房和租房的关系。对于一个热爱旅游的家庭，假设每年出门旅游一次，一家人住宿一个礼拜税后花费700加币，那么30年里就总共支付给旅馆21000加币。如果拥有timeshare，就相当于一次性支付一生里的度假住宿费用。同时因为timeshare买卖等同于房产买卖，其产权可以转让或者出售，在地产不贬值的情况下，对于频繁旅游的家庭来说这确实是一项非常合算的投资。即使每年仍然要支付300加币的杂费，但比起700加币来说仍要小很多。 为什么很多人购买了timeshare后极其后悔呢？ 我们依旧用上面的例子，假设如果不购买timeshare一个普通家庭每年出门度假一个礼拜在旅馆住宿上的花费是700加币，那么购买timeshare的花费的$15000要用37年半才能收回。也就是说，购买timeshare的花费加上每年的300加币年费，相当于连续37年半不断出去旅行，每次住宿花费在700加币。这样一算，如果买房的好处过37年多才能开始正式开始享受，好象没什么人愿意把钱压着三十多年后才享用福利吧！ Timeshare-新颖的旅游投资概念 最适合购买timeshare计划的是年轻人，高收入，而且非常热爱旅游的人士。 而事实上，一般出售timeshare计划的度假村在向顾客推销之前都要事先调查顾客的家庭收入，一定要符合才可以。不同的度假村有不同的价位，这个规定也不尽相同，不过大都要超过六万的年收入才合格。 那么有朋友会说了，既然目标客户群都是热爱旅游的高收入年轻家庭，一般说来这样热爱旅游的人都喜欢每年去不同的地方，很少有年年去同一个地方度假的。这就引出了购买timeshare的另一个好处，也是另一个卖点：在全世界范围内交换公寓。 现在美国主要有两大私有房产交换组织，Interval International (II) 和RCI，大部分度假村都是这两大组织的成员之一。房主在向组织交纳每年几十美元的会费后，就可以把自己拥有的公寓时段存入房产银行进行交换。不管交换目标是夏威夷的昂贵五星度假村，还是墨西哥小山村里价格便宜的普通旅馆，交换费都是统一的，大概在100美金左右。 除此之外，因为两个组织都是世界性的交换机构，其“银行储蓄”的数量是巨大的，每个会员度假村一般都在不同时段有没置换出去的闲置公寓。这些闲置公寓也被提供到组织里供会员以周为单位购买更多的旅游假期，价格根据地点和时间差异很大。促销的时候，很可能以200块的价格拿下平时要花1000多美金才能住到的超级豪华旅馆。这也是为什么销售timeshare的度假村总在宣传他们是在销售一种新的旅游理念：只要安排得当，花平民的钱，也能享受富豪级别的豪华待遇。 有了庞大的世界级旅游置换组织的支持，timeshare确实可以说是一种新颖的旅游投资概念，但它并不适用于所有人，而且非常取决于购买者当时谈判下来的价格和时段。过去几年，很多度假村还出售那种隔年住一个星期的便宜计划，总价在五、六千美元，隔年交一次管理费，但因为有置换组织的存在，中间没有计划的那年还可以通过置换银行以非常低廉的价格购买闲置的公寓时间，十几年就可以收回旅游投资的成本而享受净收益。有些房主更可以利用置换组织的优势，经营相关的旅游业务，把花出去的钱变成商业投资。 但目前看来，timeshare的价格和管理费都处于上涨趋势，直接从度假村购买是非常不划算的行为。如果感兴趣的话，最好通过二手市场，低价购买以前管理费较低的timeshare。购买的时候一定要注意自己购买的时段是什么，是52个星期随便挑呢，还是大假，比如圣诞或者国庆节都不能使用。 Timeshare根据时段选择的不同和度假村星级的不同价格差异很大，真正购买前一定要打听清楚，注意管理费的额度，不要因为销售人员的述说而动心，购买了并不适合自己的产品。

1. 付款（还款）占了35% 如果你准时付款，从不拖欠，信用分数就会高，如果常常付款不准时，信用分数扣分就很严重，因为这个项目占了35%。不要以为只欠了少少的几块钱，今天忘了，“大不了”下次付款时一并还上就好了。千万不要有“大不了”的心态。 2. 信用卡的额度不要用太多，这占30% 信用卡的额度最好不要用超过75%。有人说我的信用卡有1万的额度，我每个月都用9千5，付款到期日，我每次准时还，因为我用这么多，我又还得上，所以我的信用分数不会被影响。这是错的。 3. 信用卡的使用频率占15% 我有3张信用卡，可是我从来都不用，因为我有钱，根本不需要用到信用卡。所以我的信用分数不会被影响。这是错的，你有卡你不用，摆在那。因为你不用，信用局只有你拥有3张卡的记录但是没有你的使用记录，所以银行无法判断你有没有还款的能力，也不知道你能不能准时还款。 4. 申请新卡占10% 如果你正在申请房贷，别同时申请信用卡或其他借款，因为这会影响你的信用分数。你每做一次申请，信用分数就会掉一次。唯一例外的是，在一个月内，如果查你信用的是银行或是贷款机构都是为了房贷的原因，你的信用分数只会被扣一次。 5. 多种借款占10% 你有用信用卡，又有车贷，房贷等等，多种贷款或借款都有，而又能准时还款，这证明你这个人对各种债务都上心，你的信用分数就会高。但是别忘了，你能贷款的额度是和你的债务和收入有关，即使你的信用分数高，债务太多，贷款的额度也会变低。 从以上各个占分比例，我们就知道，要想信用分数高，就要准时还款。使用信用卡不要用超过那张卡的75%的信用额度，在申请房屋贷款时千万别申请其他的信用卡或其他借款等等。最最最重要的是还款一定要准时，不可以逾期不还！