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许多华人朋友在考虑买房产、换房或卖房。无论如何，了解市场的运作和学习基本法律概念是必须的。我是注册地产经纪(REALTOR)，撰写此文的目的是向大家简单介绍房地产买卖过程。欢迎各位朋友与我联系。 　　第一步：卖方房地产主决心卖出房产，与某一地产公司(及某一地产经纪)签署代理销售合同(LISTING CONTRACT)，正式建立委托人(卖方房地产主)和代办人(此地产公司)的关系，并列明合同细节(双方的承诺)。主要内容：委托人授权此代办人将其列定的房地产以双方同意的价格列入MLS，并同意在代办人成功找到买主、成功导致一可执行的买卖合同的签署的情况下付给代办人佣金，佣金量由卖主与经纪协议后列入合同内;此地产公司(地产经纪)同意作卖方房地产主的代办人，并同意除卖方地产主允许的情况下，不接受买主的任何报酬。合同内同时列明卖方经纪将以上述佣金的多大一部分作为付给带来最终买主(导致合法出售合同)的买方经纪之报酬以鼓励地产业其他经纪与之合作。 　　重要概念解释： 　　MLS(Multiple Listing Service): 是由加拿大地产业协会管理的、各省地产业协会支持的地产业专用数据库。不仅提供现今上市的地产信息，并有每处地产多年来的历次销售记录、政(和谐)府估价等资料。美国也有同名的数据库。实际上，因为INTERNET的普及。公众可以通过MLS网站查找上市地产广告，所以MLS的覆盖面是全球性的。 　　佣金(Commission)：一般是最终出售价钱的某百分比。出於联邦政(和谐)府之“竞争法”规定，没有并不允许有“标准”。作为参考，美国许多州和加拿大安大略省常见的佣金安排是售价全额的百分之五至六。BC省常见的佣金安排是售价前十万的百分之七加剩余售价的百分之三左右。注意：佣金最终给买卖双方的经纪分取。BC省常见的给买方经纪的佣金部分是售价前十万的百分之三点几加剩余售价的百分之一点几。 　　合同(Contract)的概念及法律上对合同的约束：从法律角度说，合同即是承诺。可以是单方向的，也可以是交换或双方向的。合同的建立有七个基本因素：提议、接受、代价、合法意向、能力、合法交换物、真实允诺。根据这七个因素的具体细节，所有合同可以分归五类：可执行、不可执行、可无效、无效、非法合同。只有可执行合同完全受法律保护。 　　第二步：卖方房地产主填写陈述文件表格透露此房产的关键信息。卖方经纪获取多方面详细资料后将此房产列入MLS数据库。 　　第三步：买方经纪搜索MLS数据库，发现此房产列入市场，如果适合买主顾客的要求，经纪向买主介绍此房产。(买主在看房之前应先在银行取得贷款利息保证和最高贷款额以保证有足够财力购买所看的房产。) 　　第四步：买方经纪与卖方经纪安排时间，买主看房。 　　第五步：买主提议并出价购买，买方经纪协助起草合同(CONTRACT OF PURCHASE AND SALE)。卖主可以接受买主的出价及条款，也可以还价并在合同中加上其他保护自己利益的条款。双方彼此还价及谈判后达到共同满意的价钱和条款，签署的合同在法律上开始有对双方的约束效应。 　　第六步：免除条件。因合同中一般都有需要免除的条件，比如买方需银行贷款、需验房师出具令买方满意的验房报告等，直到所有条件全部清除之后，此合同才有真正完成的可能。需要注意的是如果合同中存在任何一条件给予一方无客观理由也能主动退出的控制力，这样的合同便属于可无效合同，没有法律上的约束力。然而，某些条件下可以注明仅有益于买方或卖方，这样注明的意义是受益的一方可以自行决定免除该条件以完成合同(重要前提是即使此条件未满足，合同仍可以完成);而另一方无权以这样的条件未真正满足为理由拒绝完成合同或拒绝履行合同中之其他承诺。 　　第七步：免除条件后，双方已完全受法律约束，必须完成合同之约定。基於这样的信心，各自可以安排搬迁等事宜，联系通知各自的律师或公证人以完成产权及金钱的交接。 　　第八步：COMPLETION DATE 所有必要的款额从买方或卖方及其贷款银行转出，按已有合同和服务收费约定分至卖方及其原贷款银行、政(和谐)府机关、双方经纪、卖方律师等。旧按揭 (mortgage)从产权(LAND TITLE)上取消。产权正式转至买方名下，新按揭(mortgage)注册于产权上。地税等项目需要以ADJUSTMENT DATE 为分界分别承担，多退少补。买主应注意提前购买房产的地震、火灾等保险。因为在法律上，所有风险都从这个日子开始转成新房主的责任了。 　　第九步：买方经纪从卖方取得钥匙，在POSSESSION DATE当日交给新房主。卖方应在POSSESSION DATE 之前搬出，以便买主能够在POSSESSION DATE当日搬入。

加拿大正走在一条“黑暗的道路”上（转载） 加拿大英文媒体《国家邮报》近日发表了评论员Michael Higgins的社论，题为”我们正走向一场恶梦，甚至连政府也这么认为“。 文章指出，根据一份报告，加拿大正走在一条“黑暗的道路”上。这个未来，比大多数反乌托邦电影或小说还要灰暗、绝望。 更糟的是，这种冷酷、绝望的前景，正是由我们自己的加拿大政府预测的。 如果我们不改变现有道路，这种悲惨的生活将在15年内 降临我们身上。 我们将面临什么？一个贫富分化严重的国家；一个大学教育和购房只属于富人的社会；一个身陷心理健康危机的国家；一个人们靠打猎、采集维生的世界——一个与自身开战的加拿大。 这则严峻的警告，来自加拿大政策视野局（Policy Horizons Canada）。这是联邦政府下设的机构，专门负责研究未来趋势，并向决策者提供建议。 该机构表示：“我们的任务是协助加拿大政府制定具备前瞻性、并能在即将到来的颠覆性变化面前，更加稳健与有韧性的政策和项目。” 这份今年1月发布的报告题为《未来生活：社会流动性的质疑》，报告指出：“社会流动性是加拿大愿景的核心。许多加拿大人相信，只要‘遵守规则’、‘做对的事情’，就可以过上更好的生活。任何人都可以受教育、努力工作、购置房产，并在社会与经济阶梯中向上攀升。这虽然不是正式承诺，但却是一种强大且普遍存在的非正式信念。” 但随后报告发出警告：“然而，情况正在改变。” 报告指出，财富不平等正在加剧，如今的孩子比他们的父母更难实现向上流动，而到2040年，向下滑落可能会成为常态。 “尽管这不是我们希望看到的未来，也不是最理想的选择，”该机构指出，“但它是完全有可能发生的情景。” 报告进一步描述了一些可能导致“加拿大梦”终结的情境。 在标题为“下滑比上升更多”的部分，报告写道：“在2040年，加拿大几乎已经没有向上社会流动的可能。几乎没有人相信靠自身努力可以为自己或下一代创造更好的生活。相反，许多人担心的是自己在社会阶层中不断下滑。” 报告指出，高等教育不再是向上流动的可靠路径：“学费和住房成本将大多数人排除在外，仅富人可及。” “在2040年，拥有住房对许多人而言将不再是现实目标。” 在有关代际财富的一节中，报告称：“在2040年，人们认为继承财产是唯一可行的上升途径。社会越来越像一个新贵世袭制，财富与地位代代相传。家庭背景，尤其是否拥有房产，将明确划分‘拥有者’与‘无产者’的界线。” 报告进一步指出，这种社会割裂将渗透到生活的方方面面，包括恋爱、商业等。 “在2040年，”报告称，“算法驱动的约会应用会按阶层筛选对象。虚拟现实中的‘封闭元宇宙’如现实世界一样，几乎没有机会与不同阶层的人互动。通过建立社会联系来寻找长期恋爱关系、工作机会或商业伙伴，将变得非常困难。” 随着经济恶化，人们可能难以负担房租、水电账单与食物开销，心理健康危机也可能随之加剧。而另一些人，“可能会开始在公共土地与水域上非法打猎、捕鱼与采集，无视相关法规。小规模农业也可能增加。” 在这种世界中，加拿大几乎必将出现冲突。报告指出，租房者与房主之间的分化“可能成为社会、经济与政治冲突的主要推力”。 人们可能会将责任归咎于富人、政府、大公司，甚至是移民。 “如果这种替罪羊心态变得普遍，它可能引发严重的社会或政治冲突。” 富有的商人阶层与贫困的劳工阶层之间的割裂可能会推动工会组织变得更强大。“罢工与抗议行动可能会扰乱经济发展。” 报告结论写道：“社会停滞与向下流动是未来可能出现的特征。”并警告说，人们可能会对所谓的“加拿大愿景”失去信心。 本周二，在被问及该报告时，保守党领袖博励治（Pierre Poilievre）表示：“如果按当前趋势发展，加拿大将走向彻底崩溃与社会解体。” “当你读到这些文字时，很难相信这竟然是在说加拿大。但这也正是我投身政坛的原因，要阻止这种结局，重新把加拿大的希望还给人民。” 当然，这份预测未来的报告并不是不可逆转的预言。 恢复加拿大人对国家未来信心的关键，在于恢复经济：确保人们能够买得起房、付得起账单、养得起家，并拥有一份体面的工作。 这还意味着：我们必须投资于加拿大与加拿大人民，确保我们不会让下一代背负如此沉重的国家债务，以至于再也无法摆脱。 文章最后指出，这才是真正决定这场大选走向的关键，并不是什么“川普危机”，现任总理马克·卡尼一直试图用此吓唬选民。 加拿大不必成为一个噩梦国家。但如果我们想要一个更美好的未来，我们必须从现在开始亲手打造。 文章专栏有大量文章（大约500篇文章） 卡尔加里60个热门社区介绍，地理人文统计卡尔加里二手物业精选口碑评价加拿大卡尔加里建新房 ，楼花，新盘加拿大卡尔加里是一个怎样的城市？卡尔加里教育百科移民加拿大，卡尔加里加拿大卡尔加里是一个怎样的城市？地产百科 城市文章介绍 卡尔加里房产赵辉：2023年卡尔加里十大最安全的社区卡尔加里房产赵辉：卡尔加里12个传统老派富人社区卡尔加里房产赵辉：加拿大10个对狗最友好的城市,卡尔加里也在其中卡尔加里房产赵辉：远离阴冷气候，加拿大阳光最充足的前 10 个城市卡尔加里房产赵辉：加拿大 10 个最危险的城市,阿省占两个卡尔加里房产赵辉：加拿大阿尔伯塔省，卡尔加里市的气候和天气。卡尔加里的气候可能是加拿大所有主要城市中第三好的卡尔加里房产赵辉：卡尔加里是怎样的城市？城市介绍之一。收入和社区的对照分析卡尔加里房产赵辉：卡尔加里是怎样的城市？城市介绍之二。各国移民喜欢居住的社区 口碑推荐 、 卡尔加里房产赵辉：我们全家要感谢赵辉赵哥这位房屋专家对我们的大力支持和帮助卡尔加里房产赵辉：从众多的经纪中找到能惠及自己的卡尔加里房产赵辉：赵先生始终保持非常客观的态度,房屋中存在的优缺点和风险都充分地给我们说解,并提供了许多宝贵的专业意见卡尔加里房产赵辉：值得信赖的专业地产经纪卡尔加里房产赵辉：给我们提供了大量的房屋专业经验，使我们少走了很多弯路卡尔加里房产赵辉：值得信赖的专业地产经纪卡尔加里房产赵辉：你熱心的幫忙及交屋前的驗房惠我良多/ 服务很好，为客户着想，所以我第二次买屋子还是找你卡尔加里房产赵辉：值得信赖而非常耐心的专业地产经纪人-赵辉 客户 Carmen卡尔加里房产赵辉：是一位非常专业，细心，敬业，有着极高的职业责任感的经纪，在房产经纪中可以说独树一帜 卡尔加里房产赵辉：老赵是一个稳重的人，而且回答问题非常专业，并且没有一般中介那种强烈的诱导意图，这一点让我很有好感卡尔加里房产赵辉：半年里赵晖依然是用他的专业知识,提示我们规避掉房屋结构性的问题卡尔加里房产赵辉：现在我们已经是很好的朋友。我信任赵晖几年下来觉得赵先生是一个朋友般的，可信赖的，非常有耐心有着验房师经历的房产经纪人，没有push, 态度始终如一，让人很放松!-赵辉 卡尔加里地产中介真心感谢赵晖各方面的经验，让我省心省力，顺心顺意的完成在加拿大的首次购房规划！卡尔加里房地产经纪人我们全家和赵晖也已经成为很好的朋友，真心推荐买房小白找他帮忙，一定能够选到心仪的房子-卡尔加里地产经纪人我的两个朋友也在他的帮助下买到了满意的房子。他确实是一位值得信赖的专业人士！（卡尔加里房地产经纪人）晖哥非常专业，对房屋很了解（卡尔加里地产经纪人）卡尔加里良心地产经纪happy…

加拿大养娃成本，从0-17岁，0-22岁在孩子身上花了多少钱？ 文章专栏有大量文章（大约500篇文章） 卡尔加里60个热门社区介绍，地理人文统计 卡尔加里二手物业精选 口碑评价 加拿大卡尔加里建新房 ，楼花，新盘 加拿大卡尔加里是一个怎样的城市？ 卡尔加里教育百科 移民加拿大，卡尔加里 每年，都有数十万新移民抵达加拿大，其中许多人都带着家人，在新的国家开始新的生活。 新移民家庭（像所有家庭一样）经常将大部分收入用于与儿童相关的费用；因此，加拿大的预期费用问题可能是一个重要问题。 了解您是否有资格申请加拿大移民 加拿大统计局最近的研究对这个问题提供了深入的见解。该研究按收入水平和家庭规模对家庭进行了细分。 按收入家庭分为三类： 并按家庭规模，将家庭群体分为独生子女家庭、二孩家庭和三孩家庭）；以及单亲家庭和双亲家庭。 家庭在孩子身上花了多少钱？ 在有两名父母的家庭中，家庭在每个 0-17 岁孩子身上的支出如下： 与同一家庭组的数据相比，考虑到 0 至 22 岁住在家里的孩子，家庭的支出如下： 这一比较有助于显示，随着加拿大孩子年龄的增长，额外 5 年的费用可能会急剧增加。事实上，该研究的一个普遍结果（针对所有收入群体和家庭规模）是，如果 18-22 岁的孩子仍然住在家里，每个孩子的总支出会增加 68,000-117,000 加元，其中大部分可能会增加。是由于高等教育学费。考虑到（根据 2017 年的一项调查）90% 的 18-19 岁成年人和 68% 的 20-24 岁儿童住在家里，这个数字变得更加重要。 哪些与儿童相关的费用花费最多？ 根据该研究，每个孩子（二孩家庭）的总支出分为： 这会随着孩子数量的增加而改变吗？ 正如人们所预料的那样，这些发现确实也因家庭规模而异。例如，独生子女家庭的儿童（0-17岁）的总费用如下： 这些数字远远高于两个儿童家庭的可比数字。这一逻辑是成立的，因为需要照顾的孩子越来越少，独生子女家庭的父母可以自由地将更多的收入花在一个孩子身上。同样，在每个收入阶层，三孩家庭的每个孩子的支出数字都低于二孩家庭的数字（并且显着低于独生子女家庭的支出）。 事实上，研究发现，与二孩家庭相比，一孩家庭每个孩子的支出要高出 20-38%。此外，三个孩子的家庭每个孩子的支出比两个孩子的家庭低 8-15%。 这会因地区而变化吗？ 该研究还观察到与儿童相关的支出的地区差异。 草原省份和西部省份（马尼托巴省、萨斯喀彻温省、艾伯塔省和不列颠哥伦比亚省）的家长在儿童方面的支出最高，比加拿大大西洋省份（纽芬兰和拉布拉多省、爱德华王子岛、新斯科舍省和新不伦瑞克省）。此外，中部省份（安大略省和魁北克省）的家长处于中间位置，他们的孩子费用比大西洋省份的家长高出约 5-9%。 研究结果支持这样的观点：加拿大的生活成本是大西洋省份中最低的。 这些发现会随着家庭中父母人数的变化而变化吗？…

新移民如何避坑？二手物业买卖，14个容易忽视的常见房屋缺陷 一旦您完成 购买房屋，您就需要对随之而来的一切负责。不幸的是，这包括房屋现有的任何问题。确保您可能购买的任何房产不存在以下十四个问题，可能会在找房和检查阶段花费一些额外的时间和金钱，但从长远来看可以为您节省更多。 文章专栏有大量文章（大约500篇文章） 卡尔加里60个热门社区介绍，地理人文统计 卡尔加里二手物业精选 口碑评价 加拿大卡尔加里建新房 ，楼花，新盘 加拿大卡尔加里是一个怎样的城市？ 卡尔加里教育百科 移民加拿大，卡尔加里 加拿大卡尔加里是一个怎样的城市？ 地产百科 1. 屋顶问题 屋顶无疑是家庭最重要的部分之一。受损的屋顶可能会对房屋和您的口袋造成严重损坏。屋顶维修费用可能相当昂贵，应计入房屋价格中。请记住，如果屋顶还有几年的预期寿命，大多数卖家都不会更换屋顶。 2. 风暴损坏 如果发生洪水和冰冻，极端天气可能会对房屋外部、屋顶和壁板甚至地基造成严重损坏。冰雹损害具有相当大的破坏性，而且很容易被忽视，因为它通常是肉眼看不见的。优秀的房屋检查员应该能够使用特殊设备发现冰雹损坏，并且还可以评估屋顶和地基的完整性。 3. 旧电器 您购买的房产不太可能配备全新的电器。如果它们停止工作，请务必考虑修理甚至更换它们的成本。对主要电器的品牌、型号，尤其是年份进行一些研究，以准确了解会发生什么。 4. 扶手 您可能不认为它们有什么大不了的，但楼梯和阳台上必须配备实用的扶手。摇晃的扶手可能会造成严重的安全问题，因此请务必对所有扶手进行测试。 5. 腐木 任何有湿气、霉菌或湿度问题的地方都可能发现腐烂的木材。检查房屋的底部、屋顶，尤其是窗台。80 年代和 90 年代大量使用的指接材料通常会因水的渗透而腐烂得更快。如果家里有木deck，一定要检查它是否得到了适当的维护并 为寒冷季节做好了准备。 6. 冷却或加热系统 更换 HVAC 系统可能是一项广泛且成本高昂的项目。请务必检查家中现有温度控制系统的使用期限和维护计划。定期维修对于此类物品至关重要，虽然维护良好的锅炉可以使用三十年或更长时间，但更换锅炉或熔炉所涉及的成本和时间可能会使有利可图的投资变成损失。 7. 环保问题 对任何环境问题进行彻底检查应该成为每个潜在买家的待办事项清单。您最不想在新家发现的东西是霉菌或石棉。这些物质与氡气或含铅油漆等材料一起，都是严重的健康问题。 8. 电气安全问题 房子越旧，布线就越有可能出现问题。现行法规要求浴室和厨房配备接地故障断路器插座，但您还应该考虑当今增加的电力负荷。人们使用的电器和电子产品比以往任何时候都多，因此请确保线路是最新的并且能够承受电力负载，以避免烧坏新电视。 9. 排水/屋顶水控制不良 正如我们已经确定的那样，地基上的水渍可能会瞬间导致销售中断。屋顶和排水沟排水不良是造成水灾的另一个原因，许多买家在购买时都忽视了这一点。检查您购买的任何房产的排水路径是否将水从您的地基上引走。这还应该包括检查排水沟。排水沟堵塞或维护不善可能表明该物业的维护并未真正成为优先事项。 10. 害虫防治 害虫侵扰可能会很麻烦。它们很难解决并且通常会再次发生。寻找房屋内外以前害虫问题的迹象，并确保在例行害虫防治访问期间对该区域进行了适当喷洒。 11、通风不良 在许多家庭中，霉菌的产生是因为特定房间内没有足够的气流。如果您想避免霉菌问题，则必须在房屋的所有区域（包括阁楼）进行适当的通风。 12. 管道问题 管道系统是家庭的另一个隐藏部分，对于使空间舒适宜居至关重要。就像电气设备一样，拥有旧管道和固定装置的家庭可能会出现问题。意外因素（例如树根生长）也会对管道系统造成严重损坏。检查所有 常见的浴室问题，确保房子的管道正常工作。 13. 填缝不良 检查门窗周围是否有适当的填缝和挡风雨条。这些物品会随着时间的推移而磨损，但它们相对容易维修或更换。这将确保水或空气不会进入门窗周围。…

🧭 一、总体背景：为何移民选择卡尔加里？ 卡尔加里因经济机会、生活成本较低、教育与社会福利吸引大量移民。2023–24 年数据显示卡尔加里都会区人口快速增长主要来自国际移民与国内移民迁入，成为北美增长最快的大城市之一。 🏘️ 二、主要移民族裔与倾向居住社区 下面按族群与其常见或偏好的社区来分类： 🇮🇳 南亚裔（印度、巴基斯坦等） 常见社区： 社区价值取向： 🇨🇳 华人社区 华人分布比较广，没有形成特别集中的“华人城中村”，但在多个社区人数相对较高： 热门居住区（相对华人比例高）： 价值取向： 🪔 菲律宾裔与其他东南亚裔 典型区域： 社区价值取向： 🇧🇷 拉丁美洲裔 在一些混合型中等收入社区也较为常见，例如部分东部和南部社区。 🇧🇱 非洲裔（如尼日利亚等） 在一些多元化社区（如 Citadel、西北多个新社区）也有分布，但整体人口比例较低。ZhaoHui House 📍 三、社区类型与移民人群偏好 社区类型 主要族裔 / 群体 价值取向 多元经济型社区（NE Calgary） 南亚裔为主 + 多族裔混合 社交文化中心强、生活成本更低 家庭型中产社区（如 Harvest Hills、Brentwood、Citadel） 华人、菲律宾裔、南亚裔 教育、成长环境、稳定性 东南新兴社区（Auburn Bay、Mahogany 等） 混合族裔 现代设施、休闲生活高优先 靠近文化商业区（Forest Lawn / International…