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自從COVID-19爆發以來，抵押貸款利率已接近歷史低點，而房地產價格則繼續攀升。 結果，許多房主正在利用這個機會（以及多餘的空閒時間）來完成推遲的房屋翻新項目。 如果您擁有房屋，在某個時候可能想更改一項特定功能，因為感覺到有點過時或功能受限。 您甚至想像著添加新的功能，例如地下游泳池或一個可以走出到後院甲板的娛樂室。 但是，無論您是要安裝新的硬木地板，更換廚房檯面，還是要安裝最先進的濕式吧台，在開始新項目時，務必要知道哪些改進將真正為您的房屋增加價值，而哪些改善會對您的房屋產生負面影響。 簡而言之，如果您希望完成一些適度（或廣泛）的更新並為您的房屋增值，那麼以下將是影響您財產價值的三個最佳和最差的項目。 最佳＃1：廚房完全裝修或升級 厭倦了住在相同的舊空間？ 再次愛上您的房屋的最佳方法之一是翻新或升級廚房區域。 更新您的廚房不僅可以改善功能，還可以增加您在家中的樂趣。 根據最近的一項調查，接受調查的房地產專家中有55％提到，升級廚房可以使房屋的銷售價格提高近12.5％1。 完整的廚房裝修並不便宜，平均花費可以高達50,000元，但您通常可以期望收回總項目成本的75-100％2。 最佳＃2：浴室裝修 如果廚房不是您家中使用最多的房間，則您可能會發現您的浴室是。 浴室可能是對於新準買家的重要賣點，因此保持浴室清潔和更新可以增加許多的價值。 完成浴室改建或翻新的一件很重要的事是，可以很便宜地完成它。 新的梳妝台，更新的鏡子和大量的彩色油漆可以真正使您的家充滿光澤。 翻新較小的5英尺x 8英尺浴室的成本可低至9,200-12,300元； 重做具有高端豪華功能的較大浴室可能會花費您$ 40,000以上3。 儘管您可能不會在過度奢華的項目上獲得多少回報，但改建或翻新浴室仍然是可以為您帶來較高的投資回報之一。 最佳＃3：專用家庭辦公空間 由於最近的疫情大流行，越來越多的人在家工作。 隨著公司繼續在技術和資源上進行投資以容納能夠遠程工作的員工，越來越多的買家在購買新房時正在尋找專用的辦公空間。 2017年的一項研究發現，將近47％的加拿大員工是遠程工作的，這意味著在您的房屋中增加一個正式的辦公室確實可以增加其銷售潛力4。 實際上，隨著商業環境變得更加數字化以及年輕一代的購房者尋求遠程工作機會，辦公空間將繼續在市場上受到歡迎。 最差的＃1：後院天井和庭院造景 房地產經紀人使用“前院景觀”一詞的原因是，您希望房屋能吸引潛在買家的眼球。 但是，位於房屋後部且潛在買家看不見的便利設施並不是增加房屋附加價值的最有效方法。 儘管您可能會想捲起衣袖，動手做自己的DIY，但大多數後院的園林綠化和天井項目的轉售價值都不高。 如果您使用一般材料而能在任何適度的項目上收回一半的投資將算是很幸運的。 最差的＃2：安裝後院游泳池 在您後院中安裝新的地下或地面上的游泳池聽起來可能是個好主意，直到您看到它附帶什麼樣的價格標籤。 國家銀行指出，安裝地下游泳池的平均費用在25,000至40,000元之間5。 但是，您可能沒有意識到的是用於維護此資產的金額。 化學藥品和清潔劑的常規維護以及增加的水和電使用費，最終每年將花費您數百或上千元。 此外，帶游泳池的房屋通常需要支付更多的保險費用，因此您的每月房屋保險費會有所增加。 最差的＃3：打通第二間臥室以創建更大的主人套房 您可能會做的最糟糕的事情之一（實際上會降低房屋的轉售價值）是，將牆壁打掉以將房間組合成一個更大的主臥套房。 雖然您可能認為這對於合適的買家來說是一個完美的豪華選擇，但事實是它降低了房屋的功能和實用性。 通常，擁有更多臥室的房屋將能評估更多的錢。 拆除房間可能會減少市場上可比的房間數量，並且確實會影響您的房屋售價。 同樣，拆除房間會在很大程度上影響房屋的整體平面圖。 對於那些尋求安裝新的房間或添加第二層樓的人來說，這通常是一個常見的缺陷。 盡量選擇做那些不會對房屋格局產生巨大負面影響的項目。

Adjustment Date: 付款结算日期。 这个日期是买卖双方用来结算除了购买价格以外的物业费用的日期，最常见的是双方按照天数分摊每年支付一次的地税，此外还有市政服务费，公寓管理费等等。在大多数情况下, 卖方支付当年从一月一日到结算日期的所有相关费用，买方支付结算日之后到年底的相关费用。公寓管理费为月费，也是按照天数计算。 Amortization Period: 贷款摊销期限。这是指全部还清贷款所需要的时间，包括偿还本金和所有的利息。摊销期越长，每月的贷款支付总额越小;但是本金清还越慢，总利息支出越大。 Assignment of Rents: 房租转让。有时银行要求借方将征收房租的权利转让给贷方(银行)，在借方无力偿还贷款时，贷方有权向租客直接收取房租。 Certificate of Pending Litigation: 又称为CPL;即未决诉讼证书。当有关不动产的诉讼发生时，起诉方可以在地产局注册CPL冻结所有的转让或按揭手续。有时候人们将CPL的定义跟Lien也就是留置权所混淆。 Lien: 称为留置权或抵押权。这一概念比较常见。当业主成为债务人并且没有履行偿还债务的义务，则债权人有权依照法律规定留置不动产。有时人们将产权上所注册的跟债务和冻结交易有关的所有文件，统称为Lien。这是不准确的，但是在日常生活中，人们经常这样使用。 Completion date: 交易日。这是地产产权过户的日期，有时也称为closing date。在这一天，买卖双方一手交钱一手交货，即付款和地产过户都在这一天发生。律师和公证人的责任之一就是确保付款和过户，保障双方的利益。 Deposit: 押金。押金是在双方解除合同条件，合同正式生效的同时支付的。 Easement: 地役权。在房产证上这个概念时有出现，是指土地使用人在他人拥有的土地上可以享有的一些利益。例如：在两块相邻的物业上，甲可以允许乙使用甲所拥有的土地上的某一部分作为停车位或通行的道路。再例如，甲可以要求乙不要在其物业上搭建高楼，以保证甲可以观赏到远处的风景。通常做出“让步”或“牺牲”的一方理应得到对方的经济补偿。双方也可以通过谈判达成协议，业主可以支付一定的经济补偿，收回地役权。有时地役权不是邻里之间享用，而是市政或公共服务部门，如水电，电信，电视，或排水等系统，需要使用地上或地下的一部分的物业。在大多数这样的情况下，公共部门或市政会向业主索取地役权。通常遇到这样的情况业主是有权要求经济补偿的。建议读者遇到类似的法律问题时，咨询专业人士以保证自己的合法权益。 Foreclosure Action: 法拍程序。当业主无力偿还贷款时，银行可以提起诉讼卖屋还债。俗称法拍。 Joint Tenants: 联合产权。联名拥有物业分为Joint Tenants和Tenants in common两种方式。Joint Tenants又称为联权，即联合产权。联合产权经常被家庭成员联名拥有物业时采用。如果一名联合产权的业主去世，则其他联名业主自动拥有过世的业主所有用的部分产权，不受遗嘱和遗产法的影响。 Legal Description: 法律描述。每一个物业都有其唯一特定的法律描述代码。该代码跟我们平时的街道地址和邮政地址不同，而是地产局在册记录的该物业的序号以及一系列地段分割的代码。 Power of Attorney: 委托书。委托书是一个有效的法律文件。委托书的权限可以无限，也可以十分局限;可以限期，也可以无限期。建议读者签署委托书时咨询专业人士，保护自己的权益，避免委托权限过为宽泛。委托人可以委托受托人签署所有的贷款和过户文件。使用委托书进行地产交易时请跟您的贷款银行提前确认，因为有些银行对受托人签署文件有特殊的要求。有的银行则要求必须本人签字，不接受受托人签字。 Right of Way: 这里的right of way是指暂时进入某私人物业的权利，跟驾车时的路权有所不同。一些公众服务项目例如水电煤气、电话等等，需要相关人员进入私人物业进行维修或安装。比较常见的是电话、水电或有线电视公司在施工时暂时占用私人物业的权利。 Standard Mortgage Terms: 标准贷款条款。标准贷款条款界定了借方和贷方的权利和义务，是一个标准的法律贷款文件。 State of Title certificate：又称为STC，即我们所说的产权证。STC由地产局提供，该文件的内容反映了当前业主的产权以及物权的当前状况。 Statement of Adjustments: 一般买卖双方的律师或公证人都会提供给客户一份结算清单，注明买方的应付款项和卖方的应收款项。 Survey Certificate: 土地测量图。由卑诗省注册的土地测量员绘制并签署。土地测量图精确地标明了土地的界限以及建筑物的轮廓和位置。 Tenants in Common: 是共同产权的另外一种方式(第一种方式为Joint Tenants，见上)。跟联合产权不同，这种联名方式的产权互不干涉。也就是说，如果其中一位业主过世，另一位业主不能自动继承过世业主的产权。过世业主的产权按遗产处理。每个业主都可以独立出售其拥有的部分产权。当共同拥有物业的业主不属于家庭成员时，多采用这种方式。比如生意伙伴常以这种方式共同拥有物业。 Title Insurance: 产权保险。产权保险的概念比较复杂，不同于通常人们所说的火险和地震险等等。我们将在下一期的内容当中进行更详细的介绍。产权保险的概念在银行按揭的手续当中比较常见。

房市持续火热，抢Offer异常激烈，若能下无条件Offer（Firm Offer），那成功率会相对比较大，还有机会以较低的价格胜出。 若要下无条件Offer，预先的贷款准备必不可少，否则就可能抢Offer一时爽，办Mortgage时一败涂地。今天就小结一些容易对Mortgage产生影响的环节，以备参考。       首先是Down Payment的安排，基本上银行或贷款机构都会根据Down Payment的在账时间要求相应的文件和证明，在规定时间内大额入账尤其是海外电汇，都会增加文件要求量和额外的说明。另外，不要笃信一定能用购房价办理贷款，在地产市场激烈变动的情况下，经常会出现贷款银行评估价低于购买价的情况，那样就需要提高Down Payment比例，或者承担额外的保险费用才有机会得到贷款。所以Down Payment最好略宽裕，或有备用方案，比如是否有额外的HOLOC或资产可变现等，若临时获得亲友馈赠也需提供相关的文件。       其次要注意自己的信用历史，经常有贷款人在调取信用报告后才发现自己的信用并没有想象中高。一旦出现信用分数偏低，就要逐一分析原因，有些问题是可以被解决的。比如信用卡逾期对于信用的伤害非常大，但有些特例是可以向银行解释，得到特批的。还有时归还过高的信用卡消费也可以适当提高信用分。信用报告是否及时更新了最新情况也是需要核对的，经常有些欠款甚至罚款诉讼已经解决，但未及时在信用局更新。这些问题的解决都需要时间，若能提前发现问题，就有机会提前弥补，否则到了最后关头可能会因时间关系功亏一篑。       就算下的是Condition Offer，若不能申请到Mortgage，还是最终白高兴一场，买卖双方合同不生效。所以最好提前跟贷款经纪沟通，第一时间提供文件，在专业人士的帮助下，尽量审核解决贷款隐患。       除了上述个人准备的文件，所购买物业的状况也可能对贷款产生影响，比如有些曾经的大麻屋，就算现在已经恢复，也很难获得贷款；还有一个贷款的难点甚至是可以说是禁区就是Rooming House；另外还有些特别年久的老旧公寓楼，可能由于一些养护的问题，维护费特别高，也会被银行或贷款公司列入黑名单。这些物业方面的情况今日就不做赘述，若大家有兴趣，今后再另文详述。

新斯高沙省(Nova Scotia)一幢独立屋两年前被溶洞吞噬，但保险公司拒绝赔偿，屋主并且要为已不存在的房屋，支付按揭供款。屋主斯特里奇(Chris Strickey)向CTV表示，这对他和家人来说，有如经历一段地狱般的旅程。 母亲癌病去世?只重打击 斯特里奇的妻子希瑟(Heather Strickey)记得，在2017年9月3日晚上，她听到好像有人在搬东西的声音，她当时以为有匪徒入屋爆窃。 希瑟表示，他们当时很害怕，30分钟后屋内的窗开始碎裂，而且失去电力。他们于是打911求救，接线生对他们说，并不是有匪徒入屋爆窃，而是溶洞，并叫他们尽快离开。他们最初以为，房屋保险会保障房屋的损毁，但保险公司在收到索偿申请72天后才通知他们，保险只会承保屋内的财物，房屋本身不在受保之列。不久后，斯特里奇的母亲又因为癌病去世，失去房屋又失去亲人，令他受到双重打击。 斯特里奇正在与保险公司打官司，希望能取得赔偿，但他目前仍要为一所不存在的房屋，定期支付按揭供款。保险公司在回应CTV记者的查问时表示，不会公开评论个别的索偿案，也不会讨论存有争议的个案，特别是那些有律师参与的个案。斯特里奇夫妇和两个女儿曾在3个地方短暂居住，并面临财务压力。但斯特里奇说，他们受到许多朋友、邻居和雇主的热心相助，协助他们度过难关。

房子有多余房间出租或地下室分租出去，会给你带来许多额外的收入。这无疑是一件好事情。但是在准备做房东之前，需要做一些更加细致周到的考量。 由于很多人不仅满足于自己居住，还同时考虑购买第二套投资房出租。更为自己未来做一些打算。这种投资分为两种，第一种是买地，大家知道土地的升值是显而易见的，还有一部分客人就是买公寓拿来进行出租，无论是拿自己家房子一部分进行出租，还是买地出租，还是买公寓进行出租。以上这几种都是非常划算的。反正房市能暴涨当然好，就是不涨，租金回报也不亏本。就这样，最近我遇到不少类似这样的客人。 自家房子出租注意事项 首先，我先谈一下自己家的房子进行出租。自己家的房子出租要报税，同时可以冲抵一些费用。当然也可以部分资金用于出租房屋的维护、清洁和修缮费用等。同时要认真挑选租客。因为租客一旦进驻，是不可以随意驱逐的。即使租客拖欠房租，在加拿大房东也无权随意阻止租客随意进入他们的房间。其次，要签订正规的房租合同，合理收取押金。一般情况下，房东可以收取租客第一个月和最后一个月的租金作为押金，不可以多收。也不可以收取物品损坏赔偿的押金。另外，要及时维护房屋，履行房东的义务。 购买的房屋要注意是否有出租限制条款 在买房的时候，特别是买第二套房子的时候，要注意该房屋是否有一些有关出租的限制，这需要经纪人提前做功课才可以知道。不能买完房子后才发现，房子是无法出租的。在购买房子之前，需要看一下，该房屋是否允许出租。并不是有限制就一定不可以买。比如，你这栋楼限制了是35%，就是说35%的单位可以出租，但目前来看呢还远远没有达到这个限制数，而且还有很多配额的空余，那也是可以投资的。 出租屋和自住屋因不同用途看的重点不同 也就是说买出租的房子和这个自己家住的房子是不同的。举个最简单的例子，比如说有一些区域他那个居住的环境特别好，又很安静，实际上是非常适合自己居住，可是他的出租回报率，可能就不如靠近公共汽车总站的，或者是中转站的这些房源的回报率要高，那么呢只适合自己居住。因为很多国际留学生，和一些短期登陆的人，以及各种各样临时居住的人，他比较喜欢交通方便的地方。那么在这样的情况下呢，你自住呢可能会考虑小区环境会较好一些，但是你要考虑投资出租，你就要考虑到交通便捷是必须的，这是两个不同的考量。而且两者价位可能还差不多，但投资回报率却远远不相同。 出租屋需要考虑配套公共设施 你要考虑出租的房子，还要考虑配套的公共设施，有些人觉得无所谓，反正我这个房子是用来出租的，其实就比较轻率。 比如，有好多年轻人的规划和上班族的成人是不太一样的。有些年轻人就是比较注重这些，比如说这楼有没有游泳池、有没有健身房，特别重视这些。当然也有一些租客，他住的区域在边上就算有社区中心的游泳池，边上也有这个健身房，可能也并不是太介意。所以你在考虑你的出租对象的时候，这房子的设施因素一定是要考虑进去的。 出租屋需要考虑周围环境因素 那我们另外一个要考虑的就是周围环境，周围的环境决定你的房子可以出租给哪一些人，交通便利的我们可能出租给白领，学校附近可能我们出租给学生，医院附近的可以出租给单身护士或实习医生。 因为周围环境跟你的出租对象要求有关，你就可以有目的的寻找房源了。比如说你不想租给学生，原因是你觉得学生会把房子保护的很差，或者学生经常晚上会闹会开些party到很晚，影响周围邻居也休息不好，客源不稳定。那你买房子就要考虑，出租对象不能是学生的这种情况。如此说来,有关出租对象和出租回报，还是有很多重要考虑因素的。