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总有人说独立屋是居住的“终极梦想”，但不可否认的是放眼全球，住公寓的人数远远多于住独立屋的人数，在一些地狭人稠寸土寸金的地方，独立屋更是堪称天价，有时奋斗一辈子都不能企及。 尽管温哥华、多伦多这些城市的房价没有香港、深圳那么夸张，但一套独立屋动辄200、300万的价格，还是会劝退不少华人移民。那么，住公寓有何不可？ 问题来了：加拿大的公寓，和中国的公寓有什么区别？新移民会脱口而出：加拿大的公寓一般是单独一栋或者零星几栋，不像中国的公寓是小区概念，动辄几十栋。除此以外还有区别？没错，至少还有十大区别，来科普一下很有必要~区别一：产权年限 非常直接的区别，国内一般是70年使用权限，土地不是自己的；加拿大的公寓尽管不存在土地，但住宅单位属于私人所有，没有时间限制。区别二：计价方式中国的公寓销售价格是按照每平方米多少人民币，而且会有建筑面积和使用面积这个说法，付建筑面积的钱，但实际的面积不会有这么大。 在加拿大，则是看尺价，1000平方英尺等于92平方米。比如温哥华市中心的新公寓尺价在1800左右，相当于1000平方尺的价格是180万加币，相当于92平米的公寓卖900多万人民币。区别三：配套设施丰富程度 中国的公寓小区，除非是很豪华的精品小区，才会有丰富的配套设施，比如娱乐室、乒乓球室等等，老的小区几乎都没有任何配套设施，想要休闲体验只能去附近的公园操场或者会所。 加拿大的公寓，无论新老，几乎都有配备自己的公共设施，部分公寓还有游泳池温泉池、户外烧烤区域等等。健身房瑜伽馆也是标配，住户可以免费享用，足不出户的生活更加便捷。区别四：毛坯房和精装修这个区别很大，中国的绝大多数公寓买来都是毛坯房，不会带任何电器、也不会有任何装潢，完全是自己打造。 加拿大的公寓则基本都是“精装修”：可以购买家具直接入住，不仅装潢完毕，厨房卫生间的洁具、厨具都一应俱全，新公寓的内装档次已经是酒店式公寓级别，档次会比近似价位的独立屋更高。区别五：小区和非小区前文中提到过，尽管加拿大的部分公寓也有24小时安保系统、有大堂管理员，但因为地广人稀的原因，公寓很难形成小区，不存在小区大门、不存在铁栏杆，基本是敞开式的，只是进门需要钥匙。 中国的公寓则基本是小区形式：封闭式、有门卫、大型小区甚至有上百栋公寓，像是一座小城市。区别六：在城市中的位置加拿大各大城市的公寓基本都处在市中心区域、市中心周边，基本不存在在很偏远没有公交地铁到达的地方建造高层公寓。公共交通相对不好的地方，是以独立屋为主。 在中国，因为绝大部分的房子都是公寓，所以不可能全让公寓集中在城市中心，而是分布在各个位置。但随着城市化的进程，偏远公寓周边的设施已经逐渐完善。区别七：楼层高度 诚然，在中国很多城市也出现过超高层公寓，但一般大城市最高的摩天大楼都是写字楼，而非公寓；在加拿大则相反，温哥华十大高楼一大半都是公寓楼，多伦多亦然，摩天公寓鳞次栉比。区别八：户型大小这个区别也非常直观，国内小区会有大量的3卧室、4卧室甚至5卧室公寓户型，但在加拿大，公寓绝大部分只有1、2卧室户型，面积在100平米以内。 因为加拿大的三类房型定位明确，公寓一般是适合小家庭，如果家庭人数多，可以考虑更大的城市屋（联排别墅）或者独立屋。想找200平米的公寓？屈指可数，除非是顶层Penthouse。区别九：车位和储物间 中国公寓基本上需要额外买车位，而且公寓楼里基本上没有储物间；但加拿大的公寓绝大部分都会送车位，大户型甚至会送2个车位，还提供1个访客车位。储物间？基本也是标配。区别十：居住要求 加拿大的公寓基本上都有不同程度的限制，比如有的不让出租、有的不让养宠物、有的还需要看业主年龄。但中国的公寓普遍不存在居住要求，出租养宠这类完全可以自己决定。                                                                    

买家在房屋过户前会看最后一次房在北美称为final walkthrough。尽管final walkthrough不是必须的，但是它却能有效的保证买卖双方的利益。在最后一次看房中，买家将最后一次到访该房屋并检查房子的各项条件，如果发现严重的问题，买家可以叫停交割直到问题被处理，也有极少数情况下交易被取消。接下来我们就看看在final walkthrough之前和在final walkthroug时买家和卖家需要做什么准备。 买方关于过户前看房需要注意什么？ 全面检查 交割前看房并不是让买家进行另一次的更细致的验房，而是一次更全面的对房子的检查，看看在卖家搬家时有没有什么重大的损坏，或是应该留在家中的家具和家电是否仍然在家中。 过户前看房最后安排在卖家已经将他/她的家具和个人物品搬出。买家可以根据房屋检测报告上的结果检查和测试主要系统和设备，如车库门的开关，暖通空调系统，门窗的开合。如果发现之前正常运作的暖通系统出现了问题，应立即通过卖方经纪通知卖方。 发现问题？ 买家如果由于房屋内的家电或设备有问题或者失灵有权延迟过户。作为备选,买家可以要求将部分出售房屋的收益先交给卖家而不是第三方保管，买家就可以确保一旦发现任何损坏有资金可以用于维修和更换。卖家更乐意于将部分收益转入第三方托管，而非延迟过户。因为卖方已经搬出了房子，同时也期望在原定过户的日子当天还清贷款。延迟过户可能导致取消交易但是以第三方托管方式过户意味着房屋所有权已经转移仅剩维修费用的问题需要理清。  列出清单 买家在过户前的final walkthrough应该准备一个清单，在上面写下所有需要检查的内容。 每个房间都应该被检查，检查看看是否有由于移动造成的额外损坏，也可以查看以前有家具遮盖的区域，以确保没有任何重大问题是买家和房屋检测师所没有看到的。 买家应该检查并确保与家中所有的设备和电器确是否仍在家中。 另一个要考虑的地方是是否所有的电器和和验房时的一样。   家具和电器 在过户前高档家具和电器被换成了廉价品的事偶有听闻. 在签订买卖合同是家里使用的是某个品牌的家具（加设在屋内不移动的家具）交割时也应该时一样的，除非卖方在合同中明确指出特定的家具或者电器不包括其中。如果一个房屋出售者将屋内的家具或电器换成较便宜的代替品，而且没有在合同中说明，那么法院可以命令卖方赔偿买方用以购买相同或者好的家具电器来匹配房子出售时的样子。  小刮痕？ 虽然买家不希望看见新家里出现小刮痕或者划痕，但是搬家的过程总会造成这样那样的损伤。严重的损坏如墙上破了个洞，门窗的破损应该由卖方负责修理或者由卖方支付修理费用。这些小问题的维修需要双方的协调交涉。因为接近交割的时候，买卖双方都在搬家，维修的问题演变成了是买方在新房维修时是否有地方住，先不搬进新房子从而延迟交割日子。在大多数情况下，买家和卖家都在有限的时间里尽快安置好新家。买方可以要求卖方将一些钱放入第三方托管，或者写一张支票直接付给买方作为维修费用。但是如果卖方不想和买方协调和解决对这些问题，那么买方则需自己权衡自己维修破损和延迟交割的利弊了。

加拿大住房按揭贷款的贷款期与还款期通常是不一致的。例如，贷款期5年，还款期30年，即，与银行签署的贷款合同有效期5年，预计30年还完。贷款到期后，如果不是一次性还清，就会涉及到贷款续约或转银行的问题。贷款该如何续约，在初次贷款选择银行和贷款产品时就需要考虑，而大多数消费者在贷款到期之前才会开始了解贷款续期的程序和所涉及的问题。笔者根据自己的工作经验，帮大家总结了贷款续约或转银行的如下注意事项。  消费者在最初选择按揭贷款时，会根据当时的家庭财务状况以及不同银行的产品和利率做出决定。贷款到期后，借款人有权利根据目前的家庭情况以及市场情况做出重新安排。一次性还清，在原金融机构续约，或从其他银行借款偿还原金融机构，重新安排的结果大致可以分为上述三类。总之，贷款到期后，消费者有重新选择的机会，当然，原借款银行也有重新选择的机会。根据加拿大现行法律法规，金融机构需要在贷款到期至少21天前有效通知借款人续约具体内容或不再续约的决定。续约的具体内容包括：利率，贷款期，有效期，还款频率等。一些金融机构有时会附上贷款续期合同。其实，很多消费者在接到续约通知之前就已经开始计划下一期按揭贷款的安排了。贷款到期，解除合同时，对消费者来说既是一种解脱，又是一个机会，如何充分利用这一机会，消费者需要考虑如下问题：l 对原贷款机构的产品和服务是否满意；l 目前的家庭财务状况是否允许提高月供款，从而加速还清按揭贷款；l 是否需要改变付款频率；l 是否打算在到期时大比例提前还款；l 是否打算将家庭债务进行重组，例如，增加按揭贷款，用于偿还信用卡负债；l 是否需要增加贷款金额，用于房屋装修或其他家庭开支；l 是否准备近期卖房；l 是否需要申请房屋净值信用额度，或增加额度，以备不时之需或投资；  很多消费者在初次选择按揭贷款时没有经验，太过注重利率，而忽略了产品上的差异和服务上的优劣。经过一个贷款其后才发现原贷款金融机构的服务和产品上的缺陷。还有一些消费者，由于从前的财务或信用状况不好，被迫选择了B类贷款机构的产品和服务。还有，一些消费者自身财务状况发生变化，需求也相应变化，需要更加全面的产品和服务，而原贷款机构无法满足。笔者在工作中发现，很多消费者因原贷款机构没有房屋净值信用额度；在原贷款银行无法做blend and extend；封闭式按揭贷款提前还款额度无法满足需求等，而希望转银行。房屋净值额度对于统筹管理家庭资产和负债非常重要，而一些从中国来的新移民并不了解这一产品，在当初做出贷款决定时也没有把这一产品考虑在内，在加拿大生活一段时间之后，才发现这一产品。选择固定利率的消费者，如果原贷款银行无法办理blend and extend，就只能将原固定利率的按揭贷款坚持到底，即使在贷款期间出现比较优惠的利率也无能为力。绝大多数中小金融机构没有“blend and extend”产品和服务，所以最初选择贷款银行时，是选择大银行还是小机构，是有很大区别的。选择浮动利率的消费者，在遇到最优惠贷款利率P不断上涨的情况下，非常希望能够加速还款，如果原贷款机构只允许每年大比例金额还款的额度只有10%原贷款本金的情况下，即使手中有现金也很难将贷款余额降下来。  如果当初选择正确，在贷款到期后，选择一个适合自己的贷款期和利率即可，没必要一定换银行。通常情况下，只要借款人在原贷款合同期内能够履行合约，如期付款，则贷款银行不会主动提出不再续约。加拿大的商业银行在贷款续约时通常不会收费，但有些非银行金融机构会收费。例如，某金融机构对贷款到期续约收费有如下说明：Up to $500 Fee for Renewal or Conversion of Mortgage Loan for Residential Properties: Payable for each loan renewal or auto-renewal and for each conversion from an adjustable to a fixed rate. In the case of non-residential properties, the fee is ¼ of 1% of the outstanding principal balance or $500.00, whichever is greater. 很多人在讨论选择大银行和小金融机构在按揭贷款上的区别，看看收费上的不同就知道有什么区别了。选择中小金融机构按揭贷款时，切忌要事先拿到收费表，再做出最后决定。细心的读者会发现，很多金融机构财务报表中，利差收入小于手续费收入。 什么时候，通过什么途径获得最优惠利率的信息呢？通常情况下，原贷款到期前4个月就可以开始着手准备了。有些银行允许贷款到期前90天以内“提前续约”（early renewal），如果恰好此时有很好的折扣利率，借款人可以提前终止原合同，到期前90天之内就可以执行下一期的利率了。例如，原贷款利率5.7%，还有90天到期，如果今天就有比较低的折扣利率，可以立刻申请执行“提前续约”。很多人选择通过贷款经纪获知各家银行的最优惠贷款利率，其实，贷款经纪可以代理的银行是有限的，RBC，BMO，HSBC，CIBC等按揭贷款业务比较活跃的银行，都不接受贷款经纪的代理，要想获悉这些银行的贷款利率，需要自己动手。大多数中小金融机构，不允许“提前续约”，这也是大银行与中小金融机构的区别。  如果最终决定换银行，罚款和手续费是首要的问题。如果贷款没到期，又是封闭式贷款，多少都会有罚款。如果换银行，至少会发生解除抵押费和管理费。这些费用每个银行的标准不一样，需要借款人自己在原贷款合同中找到准确数字。至于罚款，借款人自己没有办法计算出准确的数字，需要查询原贷款机构。另外一项费用就是律师费，这里面的学问很大。如果当初注册抵押的时候，以常规按揭贷款注册抵押，换银行的时候无需律师介入，就可以将抵押转给另一个银行。如果是组合按揭抵押方式，则需要律师介入，一定会发生律师费。如果原贷款是常规按揭贷款注册抵押，转到另外银行时改为组合按揭贷款注册方式，后者可以使用FCT（First Canadian…

加拿大的平均房屋消耗能源总量中，只有60％用于加热生活空间。所以，如果你正在寻找能够削减30％家庭能源账单的方案，以替代你的老式的耗气炉，请选择高效率取暖炉。然而，高效率取暖炉安装购买成本达数千元。因此在面对这个不小的投资时，应花些时间考虑合适的炉子和安装承包商。 也许面对的第一个决定是，买一个高效率取暖炉（燃烧后的天然气在90〜97％的热量转换效率），还是中效模型78-82％的效率。高效率取暖炉的较高的成本, 通过节能，将花费不到六年的时间才能回本。（注：条例规定所有新的炉子必须满足高效等级） 除了节省更多的能源，高效率取暖炉的运行比中效率炉更安静，让您的家更舒适，并且它能够保持一个比较恒定的温度设定。高效率的机型被一个直流电动机驱动，它比交流电机风机使用大约减少30％的电力。 一个需要考虑的重要的事情是, 匹配于你的房子大小的取暖炉尺寸。一个高效率的型号, 比老式的或中效炉，一般都是较小BTU单位输入。如果你的房子保温差，炉子的尺寸可能受到影响，在投资在一个新的炉前，最好堵塞这些热量流失。 其他一些在购买新炉时注意事项： 找到能源之星Energy Star® 标签的机型，它代表90％或更高的效率等级。 在安装高效率取暖炉前, 应找一个以上专业采暖系统的承包商的报价。要求对方提供热损失计算，用来确定炉子的大小。 安装成本不是一成不变，取决于管道系统所需要工作量。例如，高效炉烟道式排到外墙,并且燃烧空气是通过塑料管吸入。 此外，拥有静电过滤系统的新炉子, 要增加数百元的额外成本.但是它能够减少房子灰尘和过敏反应。

北美房屋风水图解 中国居民在选房屋时除了注重房屋质量，或是环境学区之外，往往会看重房屋风水。 中国居民在选房屋时除了注重房屋质量，或是环境学区之外，往往会看重房屋风水。 在国内居住时因为我们基本上是住在公寓里，没有自己的土地并且公寓已经被开发商定型。所以留给我们的选择余地不多，至于看风水也只能是“浅尝辄止”。 但移民到加拿大后，许多人买了自己的地，可以亲手设计房屋结构以及设计花园与围墙。那么风水就很有讲究了，以下我们将用图文结合的方式为您指点迷津! 斩草要除根，否则后患无穷 在建屋的时候一定要“斩草除根”——重整地面，将草根全部铲除。如果留下了“祸根”，那么你很难有好的运气，还会增加灾祸的可能性。 围墙要低而远，否则事事不顺 围墙的选择很有讲究，高度以比你略高为宜。过高的围墙会让你恍如置身监狱中，会日渐穷困。 同时围墙不能离房子太远，两者间隔至少要在5米左右，否则屋主会处处碰壁。 种植果树，不接地气 许多人喜欢种植果树，自产自销。但风水大师认为这是不接地气的行为。果树的开花结果将会吸收很多地气，会让主人的运气越来越坏。 有前有后，家庭和睦 风水师认为，所有独立屋都一定要有前后两个门，否则有前无后会造成夫妻反目，家庭不和。 屋顶天窗，不宜过大 屋顶的天窗一定要和房屋大小成比例，如果太大会导致过多阳光照入，使得阳气过重，容易遭遇横祸。 西边大路，大吉大利 房子的西边如果是公路，那就是大吉之兆。不过要注意，房屋的正门不宜朝着西边。 门前U型路，一箭穿心 如果你的门前是一个U型路，顶端正好在你的家门口，那便是一箭穿心。容易造成主人遭遇不测，对女性的事业尤其不利。 门前有桥，随时破财 如果门前是一座小桥，那预示着你的财运将唱衰。 门前枯树，家道中落 门前一旦有枯树，一定要连根拔出，否则对老年人的健康会造成很大影响。同时也暗示着你即将家道中落。 死巷尽头，官司缠身 风水师认为住宅千万不要建造在死巷的尽头，住在里面的人极易官司缠身永无宁日。 开门见山，大凶之兆 这里的山不是说远处的山，而是靠的很近的山。这会造成精气流通不畅，并带来一种压迫感，影响健康。 门框弯曲，大灾将至 房屋的门框请选择很好的材料，一旦变形弯曲那会对你造成意外的伤害。 低洼水淹，不宜建屋 将房子建造在低洼之处是大凶。湿气过重会让你的健康严重受损。 开门见河，大凶之兆 门前有河，虽风景美，但环境不洁。并且还会财运流失殆尽，属于大凶。 西北有树，大吉大利 住宅的西北方有树，可以守护住宅，属于大吉大利。 门前小路，平安富贵 门前蜿蜒曲折的小路要好过笔直的路，这样可以化解很多煞气，让你身心愉悦平安一生。