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加拿大当房东挣钱不容易？干货分享：订立租约的12个注意事项（转载） 做房东, 难！做加国房东，难上加难！ 当房子没有好租客，正现金流的时候，真是一个既甜蜜又苦涩的负担。当地政府的各类苛捐杂税，使房子成为一个烧钱的巨大黑洞。如果政府修改游戏规则，更是让房主苦不堪言。并且不动产流动性相对不好，当情况发生突变，无法迅速转身止损，那种无力感和个中滋味，没有经历过的人难以理解。 投资房产者通常有一个很大的思想误区，就是对房客以己度人，认为房客也会像自己一样讲道理，行事的道德水准高。但是只有和各类房客接触，才会发现原来这个世界如此多样化！ 卡尔加里房产赵辉：地下室！隐藏这7种危害健康的隐患?8 赞同 · 0 评论 文章 有房客夫妇闹离婚大吵大闹，大打出手，把房子砸坏；有房客偷偷拉进来其他租客多人一起居住；有房客私自在房子里非法种植大麻牟利；有房客小孩故意把卫生巾冲到抽水马桶内造成下水管道堵塞，粪便和脏水淹没房子；有房客临走时泄愤，蓄意破坏房子；奇葩的房客, 其节操是没有下限的，是需要极强的想象力的！ 除此之外，房东还容易忽视掉的，是一些无法事前预计的黑天鹅风险。有些房屋，由于管道疏于维护，发生爆炸事故，租客严重烧伤甚至死亡。被法院判罚巨额罚款，如果不幸保险赔偿金额不够，业主只能宣布破产，多年的投资积累瞬间化为乌有。投资房产如果你不把这些复杂因素和潜在风险充分考虑进去，迎接你的可能是深深的失望和无尽的烦恼…… 租房还是拆房子？租客拖欠租金，又因疏忽或蓄意导致渗水严重破坏物业，在房东发出三次书面通知无果后，房东申请终止租赁，并要求驱逐租客和索赔。 租客拖欠3个月房租未付，因此房东向租客发出了三份终止租约通知，分别为N8（终止租约）N5（因干扰他人终止租约）和N7（因租客导致租赁单元出现严重问题从而终止租约）。 根据《租务法》第17条之规定，房东满足了提前60天下通知的要求，并提供了足够详细的信息，而在N8终止租约所述最后期限到期后，租客仍未支付拖欠租金。但按照《租务法》第43条之规定，房东需要提供有关物业受损的详细信息和导致原因。因房东提供的资料仅声明是“紧急检查”，所以法庭裁决房东提出的N7无效。 而房东另一份终止通知则提出了租客蓄意或过失损坏了出租单元，房东要求赔偿$ 11,530加元。而原本租客是有机会在7天内支付更换或修理费使N5终止无效，但房东在法庭上作证，直至2019年11月16日租客始终未支付任何赔偿金。法官认定N5终止有效。 （干货）根据房东提出的赔偿清单： 洗衣机/烘干机（已使用10年）的损坏，因橡胶密封圈上霉菌造成的异味需要置换费用为$ 2,896加元 * 炉灶损坏（已使用10年）的置换费用为$ 1,915加元 * 冰箱损坏（已使用2年）的置换费用为$ 846加元 * 物业管理员要求租客因疏忽而导致住宅区内其他单元和公共区域的渗水损坏作出赔偿。同时也交付给房东相关维修清单，总额为$ 2,643.86加元。 再加上浴室毛巾杆和石膏板的损坏，包括水槽和两个电灯开关的破损；由于烟味而必须重新粉刷房间（10年内未重漆），索赔总额为$ 5,763加元。 法官依法考虑折旧情况，将洗衣机/干衣机置换费用定为$ 965.33加元，灶具赔偿$ 638.33加元，冰箱维修费用为$ 834.5加元。至于房东索赔总额为$ 5,763.00加元的复合地板、浴室柜、电灯开关、毛巾杆和粉刷重漆费用。除了没有直接证据证明是由于租客的蓄意或过失而导致需要重漆房间外，法官认为房东可获得$ 4,763加元的赔偿。 至于重漆工程因房东无法提供详细清单，法院预估扣除$ 1,000租金作为合理成本费用。 同时房东可把租客的1,550加元的租房押金收为己用，但必须支付租客押金所产生的利息。 法官最终裁定，该租约终止，租客必须在搬出租赁单位，否则租客必须每日向房东支付$ 53.92加元的占用补偿费。 同时租客必须向房东支付$ 6,792.68加元（房租减去押金和押金利息）和维修重置受损财物的合理费用$9,645.02加元，如果租客无法支付欠款，则以未偿还余额的年利率3%来计算利息，同时租客还需要向房东支付$ 190加元的立案费。 租客不交钱，房东想赶人，但是哪儿那么容易呢？何况还是一个经历了各种磨难的单身女人。租客欠了3个月房租，因此房东和租客相聚法庭。但是心地特软的法官就怕遇见可怜的人儿。 租客坐下就开始诉说血泪史，这欠钱是因为最近遇到一连串不顺之事，说出来大部分人都不信。首先，她流产了，不得不停工休养到4月。然而回去上班没几天，6月又遭遇车祸，造成暂时行动不便，还拿了个临时残疾证，直到7月份才康复复工。 这么倒霉的情况下，又遇上房东催账、停租加撵人，你说生活还有意思吗？租客说，实在无法一次付清所欠款项，但希望还能住下去，分期付款也行啊。比如从每月除了正常房租外另付$350，直到付清为止，大概要七个月的时间。 租客嫌力度不够，开始晒账单：目前月收入是$2,800，其中工资$1,300，还有一个残疾福利$1,500。每月开销$1,753.7，涵盖了房租、食物、通讯、上网等费用，还能剩$1,046.3零花钱。法官还希望她能每月多付一些，租客表示很为难。但是，房东对这个还款计划不太满意，因为没有任何证明租客已经回去工作了。而且以前租客付房租总是到最后一刻才去四处借钱，每次都搞得挺吓人的。因此，即便是有这个还款计划，房东也担心她无法履行。而且，总这样一点一点拖着付款，对房东也不公平。 法官感觉根据《租务法》第83(1)(a)款规定，这种做法并没有什么不公平，不过也同意房东的意见，这租客只是口头陈述工作状态，书面证据明显不足。现有的证据仅能说明租客付得起房租，还欠款还得给点时间。好的一点是，租客在那儿已经住了九年了，以前从未被告上租务法庭，这方面记录还是不错的。因此，法官在裁决中，同意了租客的还款计划，并且列出了详细的时间表直到完全付清。但是这个案子裁决的时候，新冠还没有到来。不知道这段疫情期间，双方又发生了什么样的故事呢？ 因此房东们在挑选租客的时候，一定要睁大眼睛，挑选优质的靠谱租客，日后会少很多麻烦。 房东指南——签订租约需要标明的12项重点 出租房屋时，至关重要的一点就是租约，建议各位房东尽可能地完善租约，列明租房细则。虽然这一步略为花费时间，但是为以避免日后再租房过程中，房东与租户发生矛盾，保证双方各自的利益都非常有用。 (干货）起草租约的12个注意事项：…

这要从简单的house估价开始说起！House的价值和以下几个最重要的因素有关： lot size， living square footage， quality， condition， age， location 等。首先看周边类似住宅的成交价，银行一般接受90 天以内的sales。有些人说怎么邻居家卖那么高，我房子评那么低。对不起，半年前的sale没什么参考价值。估价时先选取几个类似房子的成交价，再根据房子的features做价值调整。 Lot size 一般更看重前宽， 在前宽类似的情况下，再看深度，深度不超过30%的情况下，视同相当。living square footage，主要看地上面积， 地下室面积是不算的。 至于房间的个数， 不太看重，因为住宅面积已经考虑进去了， 再考虑房间个数的话会重复调整。洗手间多的话，会考虑$5000-10000的调整。 Condition 主要看装修的情况， 可以加分的东西包括射灯， 大理石台面，crown moulding， 实木地板等。 根据许许多多各因素调整后的价值区间， 用来最终决定房子的价值。需要说明的几点： 建筑成本和价值是不对等的，有的人说，我一个洗手间造价几万，凭什么只给我加5000， 我地下室的成本有5-10万，为什么只给我加2万，估价的时候看重的是这个东西在市场上的价值，跟你的成本无关，你建的再豪华， 也只是个洗手间，在使用价值上并不会抬高。 Site improvement 的价值比较少考虑： 室外厨房，游泳池，亭子，石头的路面 等等这些其实造价很高，有些人花几十万，有的房子在后院室外fireplace，就装2-3个。。但最终价值定位时只是作为锦上添花的东西，最多给你加3-5万(豪华级别的)。一般级别的，基本就可以忽略了。(在估价理论里，买家不会因为仅仅site improvement 就买这个房子) Location： 这个和房屋中介认识中的概念稍有不同。估价时不仅仅看房子所在的town， 还看在哪条街，这个街是不是比较繁忙。高架线，地铁，铁路有多远， 学校近不近，周边有没有stop sign等。一条很长的路，不同路段都会有不同的对待。这就又要说明另一点： 买房子是一个很个人的考虑，存在人的喜好问题，但估价是以普遍价值观对待的，比如中国人不喜欢游泳池，但游泳池在估值是加分项。 在比如，有些家长喜欢离学校近，但学校会有噪音，背对学校或隔壁的房子会被减分。 一定查清楚临近的lot 的具体用途 遇到过很多情况， listing里说背对ravine， 评估的时候我们一查是工业空地!还有很多说是绿地，其实是农地， 住宅空地等。 估价不是数学，不同的估价师评出来也是会有差距的。手松手紧看个人。估值是一个其实很复杂的过程，如果要具体说，几万字都说不完， rural Property，waterfront property，还有acreage…

选开发商（Builder)在加拿大有两种建房方式，一种是买老城区很 旧的房子，找承建商拆建，这种建房需要了解你购买的房子的土地的用途，因为不是每一块土地都可以让你随心所欲地建自己想要的房子。例如有些地区的地只能建 独立房，不能如你所愿拆掉一间重建两间，住一间租一间。第二种方式是从开发商手里买正在开发的地，请他们按你看好指定的样板房帮你设计和承建，价格会根据 你所选地的大小，房子的尺寸和内部的用料各不相同。一般如果按照样板房设计和用料，比完全选你自己喜欢的结构、材料和颜色要相对便宜一点。而且这些发展商 建了那么多年的房子，设计师和建筑师都是非常有经验的人，我们的眼光未必会比他们好，有时你自以为自己选的布局、材料和颜色很好看，可是建出来的效果未必 那么理想，所以我们一般会参照发展商的样板房去建。在建房的过程中发现不满意的地方还可以更改，不过更改也会相应增加费用，所以有时如果你看中发展商的某 个样板房，不妨问问他们有没有这样正在建的房子，英文叫SPEC HOME，这种建设中的房子如果你中途不做任何修改，价格比没有建之前或者建好之后的售价都会稍微低一点。买地建房需要注意的是一定要找规模大和信誉好的 大公司，不要只比较房价，有些毫无名气的发展商虽然建出来的房子稍微便宜一点，但质量也低劣一些，我朋友家就出现过刚建的新房子地下室渗水的问题。虽然新 房有新房保证，但你也不想几年之内不断有人上门来给你免费维修，这会让你很烦。 选地 (Lot)建新房前要先选地，根据你要建的房子大小，地的规格也不同。你可以选大块的地建小房子，只是有些浪费，而且地大地税也相应多，最好根据你想建的房子的尺寸 来选地的大小。一般建1800平方英呎的独立两层屋至少要28以上的地，如果建2000尺以上的房子，就要选30以上的地了。选地时要尽量避免选转角位 (corner location)、面对大街或背靠马路、及门前有消防栓、高压线和电箱等，因为将来卖房子时多少会有些影响。有些对着公园和湖的地会稍微贵几万，靠森林 峡谷或高尔夫球场的地价会更高，如果你只是想建普通价格的房子，建议不要选这样的地，因为地价会将你的普通房子的房价提升到买主觉得不值得的价位，将来难 脱手。你要选这样的地最好花再多点钱建个能称得上豪宅的房子，这样升值空间会大很多。如果你想建地下室能走出去 (Walk Out Basement) 的房子，就一定要选带有斜坡的地，只有这样的地才能起这种房子，这种带斜坡的地很多会背对着湖。 看样板房 (Show Home)虽然有些宣传资料做得很漂亮，还是建议多看他们做好的样板房，当然我们也知道所谓的样板房通常都是用最好的材料加最好的工艺做出来的，所以多数你看的样板 房都是只取它的结构和款式，材料未必一致，除非你指定要跟样板房一模一样，那价格肯定就不同了。一般承建商报给你的价格都是最基本的价格，即一样的布局加 普通材料的房屋价格，如果你希望跟样板房相似或一样，就要进行升级(upgrade)，即用更好的材料，你升级的项目越多，价格就越贵。也有些人不愿意等 待，也担心房子建好后货不对板，因此宁愿花贵点的价钱买样板房。当一个区的房子全部建完后，承建商会卖掉所在区域的样板房。样板房的用料相对讲究，升级的 项目比较多，所以比同样的房子价格贵些，但并不表示你花多点钱买了样板房搬进去就能住出当初你去看样板房的品味，因为样板房里面的家具和装饰品都是开发商 租来的，他们交房给你的时候，这些东西全部都搬走了，留给你的是个空房子，你把自己普通的家具搬进去之后，自然就不是当年的模样，要有这个心理准备。 还价及谈条件（Negotiation)跟买二手房比，建新房的还价空间不大，尤其是那些地段好、很抢手的房子，承建商几乎都是一口价，但也不是绝对的。有时候多讲讲，或许可以送几件免费电器。 买二手房一般附送电器，建新房因开发商而异，有些刚开发的新区，承建商为了推销会附送一些电器，有些承建商还让客户自己选是要电器还是从房价中减2400 元，一般我会选拿钱自己买电器，因为他们提供的未必是我喜欢的。 房产经纪 (Realtor)买二手房一般人都喜欢找房产经纪做代理，建新房是否需要找房产经纪呢？我个人观点还是找个有经验的房产经纪会比较好。一来前面提到新房子没什么还价空间， 基本上是有没有经纪他们都卖给你那个价，而经纪不收买方任何费用，所以对买方来说没什么不好。一般建新房子的业主都是有个stepping house要卖，让经纪同时帮你买卖，卖房时你多少是会有些经纪佣金的折扣，这样自然也帮你省了些费用。就算你没有房子要卖，你的经纪只是从承建商那里提 取经纪费用（比买二手房少很多），你也没有什么损失，但在你整个看地、看房型、建房、验房过程中，一个有经验的房产经纪会为你提供很多专业建议，如果你的 英文不是很自信，那经纪的作用就更加明显了。 

银行贷款 （Mortgage)你可以直接去银行申请或找专业的贷款经纪（Broker)帮你申请贷款，找专业经纪的好处是你节约了很多时间去调查各银行的贷款条件及利率。如果你是新移 民，银行的信用不够，只要你能付30-35%的首期，银行一样会贷款给你。如果你来加拿大一段时间，有一年以上的稳定收入和一定的银行信用，你只要付 25%的首期就可以贷款。如果你付少于25%的首期也可以，但银行会要求你除房产保险（House Insurance) 外，加买产权保证保险（Title Insurance)，这是一笔不少的费用，大约三千元左右。申请房屋贷款需要提供收入证明和银行存款证明，贷款经纪为确保你能申请成功，还会跟你了解你 有多少资产和负债，例如你是否有车，车付了多少钱，还欠多少车的贷款，有没有股票和其它储蓄等，他们还需要你签字授权去查你的信用是否有问题。 建立信用（Credit)中国移民刚来的时候一般都很怕借钱，而西方人就总怕借不到钱，你听过加拿大人有时连400多元一次的旅游都贷款，情愿付利息也要分期付款的吗？为了建立你 在加拿大的信用，平时能用信用卡的时候就尽量不要付现金，不过千万记得按时、如数付清银行寄给你的每张帐单，否则你借得再多，你的信用也积累不起来。你积 累的这些信用，对于你申请房贷和车贷都和很有帮助。 交房日 (Possession Day)有些开发商规定建房期间准业主可以限定约三至五次看房，事先要跟他们公司销售人员约好一起去。尽管这样，你还是忍不住经常想去看看，不过你自己去，就只能 在外面远看了。看着房子一点一点地起来，心中的憧憬和盼望与日俱增。由于天气和材料等多方面的原因，建新房不像买现成房子那样交房日很明确，通常合同里都 是含糊地写着：提前30日通知交房，不会给你具体日期。所以你签合同前如果他们告诉你大概今年10月能交房，你9月份没收到通知就意味着有可能要推迟交 房。但因为合同上都是写的“提前30天通知”，所以这种推迟被列为正常，他们口头告知你的大约交房日期只能作为参考。如果你已经收到发展商提前30天寄给 你的交房通知，而到了指定的日期仍然拿不到钥匙，他们则要无条件地赔偿你的损失，具体赔偿会详细列在合同上。如果你对这里的法律不是很了解，一个很专业的 经纪可以给你很多专业的建议，让你避免造成损失。 付款 (Payment)我们2004年建新房的时候，有些发展商只要你付1万元定金(deposit)就可以开始帮你建，然后每建到一个阶段你要相应再付一部分款，直到交房日前 你必须将应付的首期款项全部付清，才能拿到钥匙，这些都会在合同中列明。一般你看好地及要起的房型，知道价格后，就可以开始着手找银行申请贷款，因为承建 商与你签合同(Offer) 也要有些附加条件，如： Subject to financial (前提是银行同意借钱给你) 或 Subject to sell the house (前提是你能卖掉原有的房子) ，因此，如果银行不提前批准你的贷款申请，就意味着你的建房合同签不下来。只有你满足了这些条件，才叫取消条件 （remove condition)，合同才正式生效。通常除定金是直接付给发展商外，其它的应付款：如银行贷款首期  (downpayment )、 你应付的地税 ( property tax)、绿化押金 （ landscaping deposit)、律师费 （legal fee)等，将来都是交给律师事务所来处理代扣的。 律师服务 (Legal Service)在加拿大无论买房还是卖房，也不论你是找银行贷款还是一次付清，都必须请律师为你做公证、处理法律文件、办理转名过户手续。当你跟发展商签了正式合同和跟 银行签了贷款文件后，你就可以开始找律师。有些发展商会给客户提供免费律师服务，以此作为对客户的一项优惠，因为你自己找律师根据你需要律师做的文件多 少、工作量的大小、和处理时间的长短，律师费从几百到上千元不等。但承建商提供的律师服务多数是他们自己公司聘请的律师，律师会明确告诉你当双方利益发生 冲突时，他只能代表发展商，到时候你需要自己另行请律师。在房产交易中，有时候也会遇到买卖双方请同一个律师，律师也会对你说，如果双方发生冲突，他就不 能代表双方了，到时候双方也要自行请他人代表自己。所以为了能更好地保护自己，有些客户宁愿放弃这种免费律师服务而在一开始就自己找律师，自己找的律师是…

加拿大的住宅分house（freehold─自由产权）， condo.(condominium共管产权) 和 mobile home（活动房），度假区还有cottage。 HOUSE: 又分独立屋和半独立屋，就是拥有房子和这块土地产权， 加拿大大多数是这种房子。  独立屋有多种叫法，single-family detached home， single-family home， detached house，single-detached dwelling，separate house。独立屋形式上有平房(Bungalow和Raised-bungalow)、楼房(包括一层半、两层、两层半，甚至三层)和复式(又分后复式Backsplit和边复式 Sidesplit)几种。 1. Two storey: 就是最常见二层楼，上下外形基本一样。早期户型是main floor 有 living room，family room，kitchen， dining room and breakfast nook，大户型还有den，up level一般2-4 bedroom，basement一般做second family room，recreation room或1-2bedroom，如果walkout basement，可以做一套 livingroom，kitchen，1-2bedroom和bathroom 出租。现在流行mainfloor的livingroom和familyroom合并成一个大厅greatroom。细分为：前进1-3车库（attached garage）和后院进车库（detached garage） A. 最典型的 2-storey house ，占大多数 B.豪宅别墅（Villas）占地几英亩 C. Detached Garage 2 Storey House…