Category: 房地产知识

曾经有些客人问过我 “我的房客买保险了，我为什么还要买？”或是一些租客问我：“我买保险为了保护什么？这个房子也不是我的。”其实直接从保险的价格看，就知道两个保险的本质的区别。假如是一个独立屋，房客保险一般在$120-$260左右一年，房东保险，或是出租屋保险要在$900 以上，这要取决于很多因素。我这里想说的是：价格差距那么大，保的东西也一定不一样。保险公司承担的风险越高，保费就越高。那么房客和房东保险的区别在哪里呢？ 房东的租房保险（Rented Dwelling Insurance） 房东的租房保险和我们自住房的保险很相似，只不过房子的用途是用来出租，而不是自住。包括以下的条款 该保险适用于与房子分离的建筑，如分离车库。该保险不包括任何商业或农业途的用户建筑 出租屋中的房东物品，如房东的家具，电器。损伤是由被保范围的危险所造的。 房客保险 以上可以看出房客与房东保险的区别。据保险公司的理赔员透露，很多情况下，房客会把地下室当成储物间，存储很多物品。一旦地下室遭到水灾, 如果他们没有租客保险的话, 房客就会像房东要索赔，。 如果租客不小心毁坏房子，理赔是要走房东保险的，然后再慢慢调查。最后房东的保险公司会决定是否向租客要赔偿。所以最理想的状态是房客保险和房东保险在同一家保险公司买。这样，自家保险的理赔，就方便多了。 如果租客故意毁坏房子，大多数保险公司是不保的。要知道出租房子本来就是有一定大的风险。如果想避免或减小租客毁坏发生，防微杜渐，要从根源开始。 每家保险公司的保险范围都会有较小的不同，如想咨询更多关于保险的信息，请您与我联系您

1. 付款（还款）占了35% 如果你准时付款，从不拖欠，信用分数就会高，如果常常付款不准时，信用分数扣分就很严重，因为这个项目占了35%。不要以为只欠了少少的几块钱，今天忘了，“大不了”下次付款时一并还上就好了。千万不要有“大不了”的心态。 2. 信用卡的额度不要用太多，这占30% 信用卡的额度最好不要用超过75%。有人说我的信用卡有1万的额度，我每个月都用9千5，付款到期日，我每次准时还，因为我用这么多，我又还得上，所以我的信用分数不会被影响。这是错的。 3. 信用卡的使用频率占15% 我有3张信用卡，可是我从来都不用，因为我有钱，根本不需要用到信用卡。所以我的信用分数不会被影响。这是错的，你有卡你不用，摆在那。因为你不用，信用局只有你拥有3张卡的记录但是没有你的使用记录，所以银行无法判断你有没有还款的能力，也不知道你能不能准时还款。 4. 申请新卡占10% 如果你正在申请房贷，别同时申请信用卡或其他借款，因为这会影响你的信用分数。你每做一次申请，信用分数就会掉一次。唯一例外的是，在一个月内，如果查你信用的是银行或是贷款机构都是为了房贷的原因，你的信用分数只会被扣一次。 5. 多种借款占10% 你有用信用卡，又有车贷，房贷等等，多种贷款或借款都有，而又能准时还款，这证明你这个人对各种债务都上心，你的信用分数就会高。但是别忘了，你能贷款的额度是和你的债务和收入有关，即使你的信用分数高，债务太多，贷款的额度也会变低。 从以上各个占分比例，我们就知道，要想信用分数高，就要准时还款。使用信用卡不要用超过那张卡的75%的信用额度，在申请房屋贷款时千万别申请其他的信用卡或其他借款等等。最最最重要的是还款一定要准时，不可以逾期不还！

加拿大当房东挣钱不容易？干货分享：订立租约的12个注意事项（转载） 做房东, 难！做加国房东，难上加难！ 当房子没有好租客，正现金流的时候，真是一个既甜蜜又苦涩的负担。当地政府的各类苛捐杂税，使房子成为一个烧钱的巨大黑洞。如果政府修改游戏规则，更是让房主苦不堪言。并且不动产流动性相对不好，当情况发生突变，无法迅速转身止损，那种无力感和个中滋味，没有经历过的人难以理解。 投资房产者通常有一个很大的思想误区，就是对房客以己度人，认为房客也会像自己一样讲道理，行事的道德水准高。但是只有和各类房客接触，才会发现原来这个世界如此多样化！ 卡尔加里房产赵辉：地下室！隐藏这7种危害健康的隐患?8 赞同 · 0 评论 文章 有房客夫妇闹离婚大吵大闹，大打出手，把房子砸坏；有房客偷偷拉进来其他租客多人一起居住；有房客私自在房子里非法种植大麻牟利；有房客小孩故意把卫生巾冲到抽水马桶内造成下水管道堵塞，粪便和脏水淹没房子；有房客临走时泄愤，蓄意破坏房子；奇葩的房客, 其节操是没有下限的，是需要极强的想象力的！ 除此之外，房东还容易忽视掉的，是一些无法事前预计的黑天鹅风险。有些房屋，由于管道疏于维护，发生爆炸事故，租客严重烧伤甚至死亡。被法院判罚巨额罚款，如果不幸保险赔偿金额不够，业主只能宣布破产，多年的投资积累瞬间化为乌有。投资房产如果你不把这些复杂因素和潜在风险充分考虑进去，迎接你的可能是深深的失望和无尽的烦恼…… 租房还是拆房子？租客拖欠租金，又因疏忽或蓄意导致渗水严重破坏物业，在房东发出三次书面通知无果后，房东申请终止租赁，并要求驱逐租客和索赔。 租客拖欠3个月房租未付，因此房东向租客发出了三份终止租约通知，分别为N8（终止租约）N5（因干扰他人终止租约）和N7（因租客导致租赁单元出现严重问题从而终止租约）。 根据《租务法》第17条之规定，房东满足了提前60天下通知的要求，并提供了足够详细的信息，而在N8终止租约所述最后期限到期后，租客仍未支付拖欠租金。但按照《租务法》第43条之规定，房东需要提供有关物业受损的详细信息和导致原因。因房东提供的资料仅声明是“紧急检查”，所以法庭裁决房东提出的N7无效。 而房东另一份终止通知则提出了租客蓄意或过失损坏了出租单元，房东要求赔偿$ 11,530加元。而原本租客是有机会在7天内支付更换或修理费使N5终止无效，但房东在法庭上作证，直至2019年11月16日租客始终未支付任何赔偿金。法官认定N5终止有效。 （干货）根据房东提出的赔偿清单： 洗衣机/烘干机（已使用10年）的损坏，因橡胶密封圈上霉菌造成的异味需要置换费用为$ 2,896加元 * 炉灶损坏（已使用10年）的置换费用为$ 1,915加元 * 冰箱损坏（已使用2年）的置换费用为$ 846加元 * 物业管理员要求租客因疏忽而导致住宅区内其他单元和公共区域的渗水损坏作出赔偿。同时也交付给房东相关维修清单，总额为$ 2,643.86加元。 再加上浴室毛巾杆和石膏板的损坏，包括水槽和两个电灯开关的破损；由于烟味而必须重新粉刷房间（10年内未重漆），索赔总额为$ 5,763加元。 法官依法考虑折旧情况，将洗衣机/干衣机置换费用定为$ 965.33加元，灶具赔偿$ 638.33加元，冰箱维修费用为$ 834.5加元。至于房东索赔总额为$ 5,763.00加元的复合地板、浴室柜、电灯开关、毛巾杆和粉刷重漆费用。除了没有直接证据证明是由于租客的蓄意或过失而导致需要重漆房间外，法官认为房东可获得$ 4,763加元的赔偿。 至于重漆工程因房东无法提供详细清单，法院预估扣除$ 1,000租金作为合理成本费用。 同时房东可把租客的1,550加元的租房押金收为己用，但必须支付租客押金所产生的利息。 法官最终裁定，该租约终止，租客必须在搬出租赁单位，否则租客必须每日向房东支付$ 53.92加元的占用补偿费。 同时租客必须向房东支付$ 6,792.68加元（房租减去押金和押金利息）和维修重置受损财物的合理费用$9,645.02加元，如果租客无法支付欠款，则以未偿还余额的年利率3%来计算利息，同时租客还需要向房东支付$ 190加元的立案费。 租客不交钱，房东想赶人，但是哪儿那么容易呢？何况还是一个经历了各种磨难的单身女人。租客欠了3个月房租，因此房东和租客相聚法庭。但是心地特软的法官就怕遇见可怜的人儿。 租客坐下就开始诉说血泪史，这欠钱是因为最近遇到一连串不顺之事，说出来大部分人都不信。首先，她流产了，不得不停工休养到4月。然而回去上班没几天，6月又遭遇车祸，造成暂时行动不便，还拿了个临时残疾证，直到7月份才康复复工。 这么倒霉的情况下，又遇上房东催账、停租加撵人，你说生活还有意思吗？租客说，实在无法一次付清所欠款项，但希望还能住下去，分期付款也行啊。比如从每月除了正常房租外另付$350，直到付清为止，大概要七个月的时间。 租客嫌力度不够，开始晒账单：目前月收入是$2,800，其中工资$1,300，还有一个残疾福利$1,500。每月开销$1,753.7，涵盖了房租、食物、通讯、上网等费用，还能剩$1,046.3零花钱。法官还希望她能每月多付一些，租客表示很为难。但是，房东对这个还款计划不太满意，因为没有任何证明租客已经回去工作了。而且以前租客付房租总是到最后一刻才去四处借钱，每次都搞得挺吓人的。因此，即便是有这个还款计划，房东也担心她无法履行。而且，总这样一点一点拖着付款，对房东也不公平。 法官感觉根据《租务法》第83(1)(a)款规定，这种做法并没有什么不公平，不过也同意房东的意见，这租客只是口头陈述工作状态，书面证据明显不足。现有的证据仅能说明租客付得起房租，还欠款还得给点时间。好的一点是，租客在那儿已经住了九年了，以前从未被告上租务法庭，这方面记录还是不错的。因此，法官在裁决中，同意了租客的还款计划，并且列出了详细的时间表直到完全付清。但是这个案子裁决的时候，新冠还没有到来。不知道这段疫情期间，双方又发生了什么样的故事呢？ 因此房东们在挑选租客的时候，一定要睁大眼睛，挑选优质的靠谱租客，日后会少很多麻烦。 房东指南——签订租约需要标明的12项重点 出租房屋时，至关重要的一点就是租约，建议各位房东尽可能地完善租约，列明租房细则。虽然这一步略为花费时间，但是为以避免日后再租房过程中，房东与租户发生矛盾，保证双方各自的利益都非常有用。 (干货）起草租约的12个注意事项：…

这要从简单的house估价开始说起！House的价值和以下几个最重要的因素有关： lot size， living square footage， quality， condition， age， location 等。首先看周边类似住宅的成交价，银行一般接受90 天以内的sales。有些人说怎么邻居家卖那么高，我房子评那么低。对不起，半年前的sale没什么参考价值。估价时先选取几个类似房子的成交价，再根据房子的features做价值调整。 Lot size 一般更看重前宽， 在前宽类似的情况下，再看深度，深度不超过30%的情况下，视同相当。living square footage，主要看地上面积， 地下室面积是不算的。 至于房间的个数， 不太看重，因为住宅面积已经考虑进去了， 再考虑房间个数的话会重复调整。洗手间多的话，会考虑$5000-10000的调整。 Condition 主要看装修的情况， 可以加分的东西包括射灯， 大理石台面，crown moulding， 实木地板等。 根据许许多多各因素调整后的价值区间， 用来最终决定房子的价值。需要说明的几点： 建筑成本和价值是不对等的，有的人说，我一个洗手间造价几万，凭什么只给我加5000， 我地下室的成本有5-10万，为什么只给我加2万，估价的时候看重的是这个东西在市场上的价值，跟你的成本无关，你建的再豪华， 也只是个洗手间，在使用价值上并不会抬高。 Site improvement 的价值比较少考虑： 室外厨房，游泳池，亭子，石头的路面 等等这些其实造价很高，有些人花几十万，有的房子在后院室外fireplace，就装2-3个。。但最终价值定位时只是作为锦上添花的东西，最多给你加3-5万(豪华级别的)。一般级别的，基本就可以忽略了。(在估价理论里，买家不会因为仅仅site improvement 就买这个房子) Location： 这个和房屋中介认识中的概念稍有不同。估价时不仅仅看房子所在的town， 还看在哪条街，这个街是不是比较繁忙。高架线，地铁，铁路有多远， 学校近不近，周边有没有stop sign等。一条很长的路，不同路段都会有不同的对待。这就又要说明另一点： 买房子是一个很个人的考虑，存在人的喜好问题，但估价是以普遍价值观对待的，比如中国人不喜欢游泳池，但游泳池在估值是加分项。 在比如，有些家长喜欢离学校近，但学校会有噪音，背对学校或隔壁的房子会被减分。 一定查清楚临近的lot 的具体用途 遇到过很多情况， listing里说背对ravine， 评估的时候我们一查是工业空地!还有很多说是绿地，其实是农地， 住宅空地等。 估价不是数学，不同的估价师评出来也是会有差距的。手松手紧看个人。估值是一个其实很复杂的过程，如果要具体说，几万字都说不完， rural Property，waterfront property，还有acreage…

选开发商（Builder)在加拿大有两种建房方式，一种是买老城区很 旧的房子，找承建商拆建，这种建房需要了解你购买的房子的土地的用途，因为不是每一块土地都可以让你随心所欲地建自己想要的房子。例如有些地区的地只能建 独立房，不能如你所愿拆掉一间重建两间，住一间租一间。第二种方式是从开发商手里买正在开发的地，请他们按你看好指定的样板房帮你设计和承建，价格会根据 你所选地的大小，房子的尺寸和内部的用料各不相同。一般如果按照样板房设计和用料，比完全选你自己喜欢的结构、材料和颜色要相对便宜一点。而且这些发展商 建了那么多年的房子，设计师和建筑师都是非常有经验的人，我们的眼光未必会比他们好，有时你自以为自己选的布局、材料和颜色很好看，可是建出来的效果未必 那么理想，所以我们一般会参照发展商的样板房去建。在建房的过程中发现不满意的地方还可以更改，不过更改也会相应增加费用，所以有时如果你看中发展商的某 个样板房，不妨问问他们有没有这样正在建的房子，英文叫SPEC HOME，这种建设中的房子如果你中途不做任何修改，价格比没有建之前或者建好之后的售价都会稍微低一点。买地建房需要注意的是一定要找规模大和信誉好的 大公司，不要只比较房价，有些毫无名气的发展商虽然建出来的房子稍微便宜一点，但质量也低劣一些，我朋友家就出现过刚建的新房子地下室渗水的问题。虽然新 房有新房保证，但你也不想几年之内不断有人上门来给你免费维修，这会让你很烦。 选地 (Lot)建新房前要先选地，根据你要建的房子大小，地的规格也不同。你可以选大块的地建小房子，只是有些浪费，而且地大地税也相应多，最好根据你想建的房子的尺寸 来选地的大小。一般建1800平方英呎的独立两层屋至少要28以上的地，如果建2000尺以上的房子，就要选30以上的地了。选地时要尽量避免选转角位 (corner location)、面对大街或背靠马路、及门前有消防栓、高压线和电箱等，因为将来卖房子时多少会有些影响。有些对着公园和湖的地会稍微贵几万，靠森林 峡谷或高尔夫球场的地价会更高，如果你只是想建普通价格的房子，建议不要选这样的地，因为地价会将你的普通房子的房价提升到买主觉得不值得的价位，将来难 脱手。你要选这样的地最好花再多点钱建个能称得上豪宅的房子，这样升值空间会大很多。如果你想建地下室能走出去 (Walk Out Basement) 的房子，就一定要选带有斜坡的地，只有这样的地才能起这种房子，这种带斜坡的地很多会背对着湖。 看样板房 (Show Home)虽然有些宣传资料做得很漂亮，还是建议多看他们做好的样板房，当然我们也知道所谓的样板房通常都是用最好的材料加最好的工艺做出来的，所以多数你看的样板 房都是只取它的结构和款式，材料未必一致，除非你指定要跟样板房一模一样，那价格肯定就不同了。一般承建商报给你的价格都是最基本的价格，即一样的布局加 普通材料的房屋价格，如果你希望跟样板房相似或一样，就要进行升级(upgrade)，即用更好的材料，你升级的项目越多，价格就越贵。也有些人不愿意等 待，也担心房子建好后货不对板，因此宁愿花贵点的价钱买样板房。当一个区的房子全部建完后，承建商会卖掉所在区域的样板房。样板房的用料相对讲究，升级的 项目比较多，所以比同样的房子价格贵些，但并不表示你花多点钱买了样板房搬进去就能住出当初你去看样板房的品味，因为样板房里面的家具和装饰品都是开发商 租来的，他们交房给你的时候，这些东西全部都搬走了，留给你的是个空房子，你把自己普通的家具搬进去之后，自然就不是当年的模样，要有这个心理准备。 还价及谈条件（Negotiation)跟买二手房比，建新房的还价空间不大，尤其是那些地段好、很抢手的房子，承建商几乎都是一口价，但也不是绝对的。有时候多讲讲，或许可以送几件免费电器。 买二手房一般附送电器，建新房因开发商而异，有些刚开发的新区，承建商为了推销会附送一些电器，有些承建商还让客户自己选是要电器还是从房价中减2400 元，一般我会选拿钱自己买电器，因为他们提供的未必是我喜欢的。 房产经纪 (Realtor)买二手房一般人都喜欢找房产经纪做代理，建新房是否需要找房产经纪呢？我个人观点还是找个有经验的房产经纪会比较好。一来前面提到新房子没什么还价空间， 基本上是有没有经纪他们都卖给你那个价，而经纪不收买方任何费用，所以对买方来说没什么不好。一般建新房子的业主都是有个stepping house要卖，让经纪同时帮你买卖，卖房时你多少是会有些经纪佣金的折扣，这样自然也帮你省了些费用。就算你没有房子要卖，你的经纪只是从承建商那里提 取经纪费用（比买二手房少很多），你也没有什么损失，但在你整个看地、看房型、建房、验房过程中，一个有经验的房产经纪会为你提供很多专业建议，如果你的 英文不是很自信，那经纪的作用就更加明显了。