Category: 房地产知识

加拿大 Shingle的真实寿命有多少年？(转载） 屋顶的材料（slope roof），在北美最广泛使用的就是沥青瓦（就是最常说的shingle）。除了Shingle以外，还有metal（金属） ，cedar（木条），rubber（橡胶），slate/tile （琉璃瓦）等不同材质的选择。  我们这里只重点说Asphalt shingle，因为它是最常见，最普及，最经济实惠的选择。在北美超过95%的民居使用的是shingle roof。在大部分的情况下，shingle的确是最平衡，最优先的选择。同样面积下，其他各种屋顶材料的平均造价会是shingle的2.5- 3.5倍，如果使用tile /slate （就是很类似国内庙里那种瓦），价格更是5倍以上。 那shingle作为最常使用的材料，它有什么优缺点呢，为什么它能在众多屋顶材料中脱颖而出，成为大众的选择呢。总结起来，优点其实集中一句话就是性价比高，维护成本低。而缺点呢，就是寿命相对而言较短。 根据历史记录，shingle的确是寿命最短的的屋顶材料。特别在现实中，每一个生产厂家都会夸大它的保修寿命的毛病，我们做过无数第一次需要换屋顶的较新房屋，builder一般使用的是本地品牌，号称有25年warranty 的“3 tab shingle”（以后简称三联瓦），但这种三联瓦在现实环境中平均寿命只有12-16年，偶尔看到通风好，或者斜度够各方面配合的可以到18年左右，但已经是极少数目。 但对于很多12年左右就看到自己屋顶烂得不行，被迫要换屋顶的屋主来说，或多或少都会有种“怎么那么快，屋顶就不行了？”的感觉。 原因是什么呢？为什么号称25年的瓦只有12年？ 其实影响瓦片寿命的原因很有很多，如果我们总结一下会有如下三点： 首先我觉得能够生产瓦片的厂家，都不是“小公司”。因为平均一个屋顶公司一天使用的瓦片量就是2-3吨，然后我个人估计多伦多的屋顶公司最少也要500家以上。再算上全国，北美有多少个城市，你就大概了解这是天文数字，一个可以每天生产不知道多少千吨的工厂，还有产品推广，运输等等。。。想想都知道绝对不可能是小工坊作业的。所以呢，每个有能力可以生产，推广shingle的都是建材业里面的大厂，这些巨头们它们之间为了争夺市场份额，发生的事情就是其中一家的保修政策提升了，其他也跟着改。所以我们慢慢看到的事情就是，瓦片的保修从很多很多年前的15年然后变成20年。。。再变成25年。发展到最近这几年，由于工艺的改进，新式瓦片的推广与他们的胆子越来越大，现在流行的新式瓦片干脆更简单暴力了，大伙统一叫“LIFETIME”shingle！ 但这些终生保养的瓦片，厂家在保修部分是怎么回事呢，由于里面门道很多，我日后再另写一文详细描述。 扯远了，又说回瓦片的寿命，首先厂家标称25年的都是理论值，就好像买汽车时标称的油耗都是一回事。。。实验室理论值。。。把瓦片安装然后放在仓库里，保证稳定温度，湿度，通风，很少雨，雪，风，树叶，动物，没温度差的影响。 在那种美好的实验室般的环境中，我觉得很多瓦片的寿命真的有可能可以维持25年。。。但现实呢，冬天夏天的温度差，雨水，狂风，积雪自然因素的等等。。真实寿命减个7-8年少不了。 有朋友算数好的，就会说了，25减去8还是有17啊，为什么我的还是只有10-12年？？这几年又去哪里了， 好吧，这个问题其实是三联瓦寿命短的另一个原因，一个历史遗留的问题，我只能尽量用我知道的知识与大家解析一下。 其实瓦片的生产厂家，在shingle发明以来（shingle有上百年的历史了），它们也是不断的更新技术与配方的，但在上世纪90年代到2000年初段这个时期，它们在更新技术的时候，各大厂家在这个时期都用“有机纸质”作为瓦片的基底，最早期的瓦片的基底，通常是原木与纸浆作为原料的。但在那一年代，由于技术的进步（还是说抠门。。），厂家慢慢使用更“环保”（便宜。。）的回收用纸，纤维素，木纤维（waste paper, cellulose, wood fiber）作为瓦片的基底，这样的改进的原意是可以令瓦片的基底更薄，从而增加瓦片中沥青含量的百分比（当时厂家之间的共识就是让沥青含量提高了，重量提升，瓦片的寿命可以更长，老化得更慢。） 但是后来发生的事实却证明了当年的做法是非常错误的，这种用有机纸作为基底的瓦片老化的速度远比之前它们设想的要快。纸质基底容易受到潮湿度与高温的影响，在常年受潮以后再蒸发的过程会逐渐减少沥青的油性，导致这种shingle更容易有边角起翘，内部起皱，开裂，变脆讷讷。 所以结果嘛。。。 就是这种历史少见的10年一换惹怒了不少屋主，导致了很多屋主集合起来，要告这些标称25年但只有10年的生产厂家，很多人应该都有耳闻的这个大范围class action lawsuit 。基本上每一家瓦片生产厂家，在那个年代生产的有机纸基底三联瓦都受到这次风波的波及。（下图就是纸质基底瓦常见的提早老化现象。） 不过好消息就是，基本上从2008年以后， shingle历史上的有机时代基本结束。现在全部瓦片生产商制作的主打产品，都是fiber glass （玻璃纤维）作为基底的瓦片。玻璃纤维基底的优点有：稳定性好，不易变形，不易受潮湿或者受高温影响，防火等级高，需要较少的沥青来制作。基本上改正了纸质基底的各个缺点。 在我日常的经验中，builder的屋顶做工只能说中规中矩，但是他们最大的毛病是从不打胶，我看过无数次外露的钉孔，vent的侧面等高危区域都没有打胶，从而导致无必要的渗水，漏水。如图 其他会导致屋顶寿命老化加速的外物因素有各类天线，支架，管道的安装（生锈，安装时的螺丝孔），树枝树叶太接近（树汁导致发霉），鸟（主要是它们的便便。。 ），松鼠与干脆面君的暴力入侵等等。。 如图 总结，大部分builder在现在还是一直使用最基础的三联瓦，回看十多年前建的房也是一样的，大家现在可以理解为什么你的新屋第一次屋顶为什么这么快要换了吧。。。因为你家用的就是那种历史上寿命最短的organic 3 tab shingle。。。 这里加插个小故事。。本人前段时间买了个楼花，当我知道builder还是用口碑最不好的三联瓦时，作为一个从事相关专业的专业人士，我找到builder的负责人追问： “我加钱，你帮我升级好一点的瓦行不行？？” “ 不行。。。”“那我自己做回自己的屋顶了，你退credit给我行不行？？  ”“不行。。。”“ 那多加一些通风口或者帮我升级好一点的Vent行不行？？  ”“不行。。。。”  所以我只能默默地看着他们在上年冬天，12月。。温度在零度附近，帮我自己的楼花订了shingle。。。上周一天路过，刚好大风，看着自己的未来新屋的shingle在风中不断起伏。那种快被吹走但还差点的状态，心里的确有点无语。（ 由于每个shingle 背面都会有沥青条，这个沥青条是需要一定温度加热后，生效然后帮助每一片shingle更紧密的连结在一起的。 所以一般4月中后，天气稳定在10度以上就是屋顶的开季期，换句话说，天气太冷时安装shingle效果会没那么好。一点是瓦片背后的沥青条很难连合，另一点是温度太低导致shingle变硬变脆。如果安装师傅不注意很容易在安装过程直接把钉子打穿瓦片，导致shingle可承受的拉力变弱，更容易被风吹走。 如果真的需要气温较低时安装shingle，我们强烈推荐使用Owen corning的duration系列。具体原因一会再谈。） 之前谈了很多瓦片中的基底部分，现在说回来瓦片的外观设计部分了，目前shingle的外观设计分别两大类： 3 tab shingle （三联瓦） 与Architectural…

关掉水总阀门（一般在地下室basement） 如果您要外出过冬，房子管道漏水水灾可能是您最担心的问题。为了防止发生任何不愉快的意外，关闭供水是值得的。唯一的例外是，如果您有消防喷淋系统并且您家使用热水系统。如果您不确定是否可以关闭加热器的水，请务必向专业人士寻求建议。 排空管道和厕所 关闭水源后，排空管道并冲洗每个厕所。如果您有室外水龙头，也请关闭并排水，并考虑为您的软管龙头配备绝缘盖。为地下室或车库管道配备一些泡沫管道保温材料也是值得的，以防止它们冻结，防止破裂。 把温控器调低 当你在国外度假时，让你的家保持温暖和温暖是没有意义的。事实上，建议您在度假时将恒温器调低 10 度。 将恒温器的温度设置为至少 55 F。这样，您可以防止管道结冰，尤其是在未排水的情况下。 拔掉不必要的电子设备 巡视房子并拔掉您外出时不需要的所有电子设备。 吃完所有易腐烂的食物 在出发前一周，尽量多吃易腐烂的食物。其中包括肉类、乳制品以及新鲜水果和蔬菜。它不仅可以防止浪费，还可以让您在离开之前清洁冰箱并拔掉电源插头。 为冰箱除霜 冰箱和冰柜会消耗大量电力，因此如果您不在，就没有必要让它们一直开着。此外，如果停电，里面的食物总是有变质的风险。确保冰箱已除霜，然后彻底清洁，并将门打开，以避免发霉和产生难闻的气味。 转发您的邮件（很重要） 如果您离开的时间超过一个月，则值得将您的电子邮件转发到其他地址。事实上，这也可能是改用电子账单甚至电子邮件通讯的好机会。这不仅更加环保，而且还可以保护您的房屋免遭盗窃。房子里堆满了邮件，基本上就是让小偷知道家里没人。 关闭所有窗口 即使您居住在一个永远不会出现冰冻温度的地区，关闭所有窗户也是一个不错的选择。请记住尤其要关闭阁楼和地下室的窗户。这样，您就不必应对湿度过高和漏水以及不请自来的害虫和小动物的问题。 让里面的门开着 当您外出时，保持家中房间的门打开可以改善空气流通并保持室内温度均匀。 保护您的家免遭盗窃 将您的贵重物品和重要文件存放在保险箱中，最好放在场外。确保您的窗户和外门有合适、坚固的锁。如果长时间外出是您每年的传统，那么投资安全摄像头和报警系统绝对值得。 彻底清洁这些地方 当你回来时，你最不想做的事情就是打扫你的家。为了给未来的自己省去麻烦，请务必彻底清洁这个地方。别忘了外面的事。清洁排水沟和烟囱，将院子和露台家具存放起来，并倒掉垃圾，以避免吸引害虫和野生动物。 请专人定期检查，铲雪 请家人或值得信赖的朋友定期拜访您家，例如每周一次。这样，他们可以帮助您密切关注该地方，无论是冬季铲雪还是给植物浇水还是让您知道管道是否破裂。另外，别忘了给他们带一份精美的旅行纪念品！

最近有几个客户在问铝电线的问题，今天详细说说。 其实，铝线已经存在很长时间了，National Electrical Code （NEC）从1901年就允许使用铝线。但是铝线一直很少使用在民用住房里，直到六十年代中，由于铜金属短缺，铜价太高，铝线很自然地成为铜线的替代品。从1965年到1972年，加拿大大概共有45万栋房子使用了铝线，而且铝线一直使用到七十年代末。  铝线做为电线是没有问题的，铝不但是一种很好的电导体材料，而且轻，结实，比铜便宜，大部分的高压线其实都是铝线。那么为什么很多人仍然对铝电线谈虎变色呢？问题出现在接线处。大家知道，电流通过电线是会产生热的，电阻越高，产生的热量就会越大。铝很容易被氧化，铝线外的绝缘层一旦剥去，铝线表面就形成一层氧化层，氧化层的导电性能不是很好，电阻增加，因此会产生更多的热量。另外，铝的热膨胀性能和其他金属不同，如果开关和插座不匹配铝线，开关和插座里的金属和铝线具有不同的通胀系数，每次电流通过产生热量，铝线就会有不同的热胀冷缩，时间长了，反复细微的运动就会使接线处松动，接触面积变小，电阻变大，就会产生过热甚至电火花，从而造成火灾。调查显示，使用铝线的房屋失火的概率比使用铜线的房子大55倍。  如何识别铝线呢？你可以到配电板，地下室，阁楼或者Crawl Space，查看电线绝缘层上的标记。如果铝线是1977年5月份以前生产的，上面应该标有ALUMINUM, ALUM 或者AL。如果是1977年5月以后生产的，则应标着ALUMINUM ACM, ALUM ACM或者AL ACM。  铝线对房子的价值会有一定的负面影响，建议尽量不要购买电线是铝线的房子，即使你不在意，以后房屋转手的时候会比较困难。使用铝线的房子保险费会有所增加，值得注意的是，有些保险公司已经开始拒绝为这样的房子提供保险。那些提供保险的公司，会要求电气安全机构（Electrical Safety Authority）或者有牌照的电工对房屋全面检查并进行相应整改后才会提供保险。如果客户真是看中某个有铝线的房子，非常喜欢，一定要买，我都会在Offer里加入房屋检查的保护条款，保证电路检查没有问题并且客户可以拿到满意的房屋保险，如果检查出问题来，屋主要整改或者减价，否则合同作废。

Posted on September 26, 2025 你是不是经常在律政剧中看到过这样的场景：一家人开开心心住在自己的房子里，一觉醒来有人来敲门告诉他们房屋已经被银行收走了，必须限时搬出。 实际上并不是只有你申请破产的时候房屋才会被收走!一旦有法人拥有对你的房屋的留置权(lien)，你也会面临无法处置自己这项不动产的危险。 一般来说，如果你有任何与你的房屋相关的债务，那么你的房屋都有可能被登记了留置权。 什么是留置权？ 留置权，顾名思义就是留用处置的权利，指债务人逾期不履行债务时，合法占有债务人所抵押的动产的债权人有权留置该动产。而房屋留置权则专指债权人对债务人的不动产行使留置权的权力。 比如你买车的时候，通过经销商获得了车贷。那么在将贷款还清之前，这辆车就存在着留置权。如果中途你停止了支付贷款，经销商就可以到法庭去请求行使留置权并收回车辆。 房屋留置权也是差不多的意思，大家平时最常见的一种就是抵押贷款。但要注意，这并不是唯一可以在你的房子上留下留置权的方式。 谁会在你的房子上留下留置权？ 首先，贷款方(即债权方)会将其权益登记在借款方(即债务方)的个人资产上，以确保在必要时获得收取所抵押物品的法定权利。 税务机关对纳税人的个人财产也可以登记留置权，用以征收未缴纳的税款。 代理人、公证人、律师事务所或被授权代表债权方行事的任何合法当事人，都可以在债务方的个人财产上登记留置权。 上文说到的抵押贷款，即所有向银行申请了房贷的业主，发放贷款的银行其实都已经在你所抵押的房屋上行使了留置权。这样，如果逾期你无法清偿贷款，银行就可以没收你买的房屋。 留置权的类型 房产上可被登记多种留置权，其中最常见的是建商留置权(Builder’s lien)、法院判决留置权(Judgement lien)和税收留置权(Tax lien)。 建商留置权：当建筑承包商、木工、水管工、油漆工或其他类型的维修公司为你的房屋进行建造、翻新、维护工作时，他们可能会在你的房屋上登记财产留置权作为一种担保，以确保他们能按时得到报酬。也就是说，如果建房屋的总承包商没有付给建筑公司应付的款项，那么建筑公司就有权收走这个房子！ 法院判决留置权：如果你在一场官司中败诉了且法院作出了相关判决，胜诉方可以对你的房子登记判决留置权，直到收清款项为止。如果你聘请了律师，但没有付律师费，，有时候律师也会在你的房屋上登记这种留置权。 税收留置权：如果你不按时缴纳地税等税款，政府可以对你的房屋提交税务留置权。 房屋买卖中的留置权问题 不管你是买房者还是卖房者，留置权对你的影响都很大！ 一般来说，房屋买卖中清偿房屋留置权是卖家的责任。如果所卖的房屋存在留置权争议，，房屋的销售会中止，直到达成确定的结果。 另一方面，一旦房屋要开始挂售，房屋买卖经纪公司就会对房产进行各种调查，包括是否登记有留置权。如果发现房屋被登记了财产留置权，那么交易就会暂时中止。 此外，房贷机构也不会同意为有留置权的房产提供贷款，除非留置权已经被清偿。 如果卖方拒绝清偿留置权，那么身为买房者就有两种选择。 一是拒绝交易，由于卖方拒绝偿清留置权会被视为违约，那么买方就有权在不损失保证金的情况下退出销售。 二是买方选择接受欲购房屋上被登记的留置权的财务责任，继续进行房产交易。 如何知道一个房屋上是否有留置权？ 房屋的留置权记录属于公开信息，只要有该房屋房主的姓名和房屋地址，任何人都可以去产权登记处查询房屋的留置权情况。 打算购买房屋的人应当在购买前及时查询，以确保该房产没有被当前或以前的业主作为抵押品抵押出去，以确保自己可以免除任何产权负担。这项工作通常买家经纪可以代为办理。 此外，任何有意以个人不动产为担保而借钱的人，也都可以先向产权登记处查询，以确保该房产目前并不是另一笔贷款的抵押品。 如果房屋被登记有留置权该怎么办？ 如果你是卖方，那么第一步就是确定财产留置权是否真正是自己的。因为这世界上同名同姓的人很多，除了名字还要确认地址、出生日期等关键信息，以确定这个留置权确实是在自己的房产下。 如果真的是这样，可以和地产经纪以及留置权人商量怎么解决问题。通常情况下，还款将来自出售房子的收益，所以最好还是采取地产经纪人的建议以更好地处理。对于特别复杂的留置权，则需要寻求法律顾问。 如果你是买方，而且购买的是类似法拍屋之类的房产，可能需要偿还任何拖延的债务。因此，在投标的时候一定要对标的物做好全面的调查。有时候虽然法拍屋看上去似乎更划算，但是当所有的问题都弄清了之后，最终的花费可能会比购买普通房产的花费更多。 最坏的情况：如果你的房屋上有留置权，但并不是你的，该怎么办呢? 如果你觉得自己房屋上被登记的留置权是错误的，并且当事人拒绝配合，那么就可以提交《判决产权归属请求书》(Quiet Title Petition)，强制请当事人出庭来证明这不是你负责的债务。如果法官判你胜诉，你将得到一份关于产权的归属判决，并且会在产权登记办公室记录在案。 如果败诉，那么可以试着与留置权持有人协商一个较少的留置数额，或者只能当“冤大头”把留置权偿清。如果你的这个房屋准备挂售，那么唯一的选择是公布留置权。因为出售房屋时，产权必须是明确的——没有非自愿的留置权。

在加拿大，把现金放入银行保险箱被盗：银行会赔偿吗？转载 女子2万加元现金放入银行保险箱中被盗：银行会赔偿吗？蒙特利尔地区一名女子将2万加元现金放入银行保险箱中被盗，她认为这是银行的疏忽和缺乏安全措施导致的，以为银行会赔偿，但现实是银行不会赔偿，因为银行保险箱条款中有专门一条：不允许存放现金。 Irina Broido表示，她和父亲于2009年开设了这个保险箱，用于存放重要文件、珠宝和钱。当她的父亲因病无法出门后，她成为了保险箱的主要使用者。 今年2月，她发现自己存放在透明的Ziploc袋中的钱不见了——这2万加元现金是她为父母的丧葬费用准备的。 Broido说，“就像电影里演的那样，这简直是噩梦”。 Broido随即报警，并要求TD银行位于蒙特利尔南岸St. Hubert分行进行调查。 但此事的处理过程极为艰难。由于保险箱的保密性质，只有Broido能证明其中的内容。而且，保险箱并没有针对盗窃投保——她之前也没有意识到存放现金是被禁止的。 Broido的父母是东欧人，按照她的描述，他们对待金钱的态度是“老派”的。他们不把积蓄存入银行，而是存放在家里。 她认为保险箱是一个合理的替代方案。 Broido说：“我盲目信任银行，因为它是银行”。现在她质疑银行的安全性和程序。 在钱丢失的几个月前，Broido的钥匙开始卡住。银行无法更换钥匙，于是在2023年秋季，她将物品转移到一个新箱子里，并且银行给她发放了一张新的签字卡。 每个保险箱都有一张签字卡，记录了谁有权访问保险箱。客户和银行职员都需要签署此卡以记录访问情况。 去年圣诞节，Broido的签字卡丢失了。尽管如此，她说银行职员还是让她打开了保险箱。 她说：“我怎么能够在没有签任何东西的情况下自由进入？结果银行工作人员却说，别担心，下次我们会打开它。” 在今年1月再次访问银行时，Broido被发放了一张新卡。发现现金丢失后，Broido怀疑是否有其他访问记录没有被妥善记录。 保险箱与银行账户的保护措施不同 快速搜索加拿大的大型银行，几乎没有关于客户可以在保险箱中存放什么的具体说明。具体条款只有在客户签署合同时才会揭示。 不列颠哥伦比亚大学助理教授Eddie Ning表示，这些细节会让产品看起来不那么有吸引力。 他说，“你希望保持你的宣传标语简单明了，对吧？这是一个保险箱，它很安全”。 根据银行的不同，合同中通常会有一项条款，禁止客户在保险箱中存放现金、超过一定体积的贵金属或任何危险或非法的物品，如枪支或毒品。 人们只能在银行营业时间内访问他们的保险箱。因此，一般不建议将护照、医疗指示或遗嘱存放在保险箱中。 Ning说，银行也不会记录客户在保险箱中存放或取出的物品。因此，银行租赁合同规定，银行对遗失或被盗的物品不承担责任。 Ning指出，许多客户误以为保险箱和银行账户一样受到加拿大存款保险公司的保护，但这种保护并不适用于保险箱。 丢失的访问记录和录像 尽管TD银行的调查未能找到Broido保险箱的现金遗失的确凿证据，Broido仍对银行的能力表示怀疑。她发现银行在2023年10月至12月期间没有她的访问记录。 银行的高级管理层要求查看保险箱区域的监控录像，但由于该分行的保险库内或保险箱前没有安装摄像头，录像结果“无法确定”。 尽管出于隐私原因不应记录客户从保险箱中取出的物品，但Iafolla表示，应该有关于谁进出保险库的记录，以便为客户和银行双方提供保护。 Broido已彻底失去了对银行系统的信任，上周她永久关闭了TD银行的保险箱。 Broido说，“处理这些情绪和压力并不容易”，她目前正在接受魁北克犯罪受害者援助中心（CAVAC）的心理援助。 文章专栏有大量文章（大约500篇文章） 卡尔加里60个热门社区介绍，地理人文统计 卡尔加里二手物业精选 口碑评价 加拿大卡尔加里建新房 ，楼花，新盘 加拿大卡尔加里是一个怎样的城市？ 卡尔加里教育百科 移民加拿大，卡尔加里 加拿大卡尔加里是一个怎样的城市？ 地产百科 城市文章介绍 卡尔加里房产赵辉：2023年卡尔加里十大最安全的社区卡尔加里房产赵辉：卡尔加里12个传统老派富人社区卡尔加里房产赵辉：加拿大10个对狗最友好的城市,卡尔加里也在其中卡尔加里房产赵辉：远离阴冷气候，加拿大阳光最充足的前 10 个城市卡尔加里房产赵辉：加拿大 10 个最危险的城市,阿省占两个卡尔加里房产赵辉：加拿大阿尔伯塔省，卡尔加里市的气候和天气。卡尔加里的气候可能是加拿大所有主要城市中第三好的卡尔加里房产赵辉：卡尔加里是怎样的城市？城市介绍之一。收入和社区的对照分析卡尔加里房产赵辉：卡尔加里是怎样的城市？城市介绍之二。各国移民喜欢居住的社区 口碑推荐 、 卡尔加里房产赵辉：我们全家要感谢赵辉赵哥这位房屋专家对我们的大力支持和帮助卡尔加里房产赵辉：从众多的经纪中找到能惠及自己的卡尔加里房产赵辉：赵先生始终保持非常客观的态度,房屋中存在的优缺点和风险都充分地给我们说解,并提供了许多宝贵的专业意见卡尔加里房产赵辉：值得信赖的专业地产经纪卡尔加里房产赵辉：给我们提供了大量的房屋专业经验，使我们少走了很多弯路卡尔加里房产赵辉：值得信赖的专业地产经纪卡尔加里房产赵辉：你熱心的幫忙及交屋前的驗房惠我良多/ 服务很好，为客户着想，所以我第二次买屋子还是找你卡尔加里房产赵辉：值得信赖而非常耐心的专业地产经纪人-赵辉 客户 Carmen卡尔加里房产赵辉：是一位非常专业，细心，敬业，有着极高的职业责任感的经纪，在房产经纪中可以说独树一帜…