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在加拿大买房子，房屋交接的过程并不是由中介来操作，而是由律师，对此，很多人可能会感到困惑，买房为什么要用律师呢?一定要找律师吗?答案是肯定的，在加拿大，没有律师房屋的交接是不能够完成的。 律师在整个买房过程中所起到的作用是无可替代的，他可以帮你审核所有的买房文件，确保文件措辞的合法、公正性，以更好的保护你的权利，也可以帮你进行产权查询，确保所购房屋的合法性;他们会为帮你进行地契注册，完成各方账目的清算，准确无误的进行最终的交割。 从以往的经验来看，买房时尽早雇一名律师，可以更好的节约你的时间、金钱、精力，更多的规避风险。可以保证在这个过程中，你走的每一步都是正确的，他可以更好的通过法律保护买卖双方的权益。 那么，律师在买房过程中到底都做些什么呢? 一、 审核买房的所有文件 确保买房的所有文件的措辞公正、合法合理，保护委托人的利益。虽然因为文件的文本都差不多，很标准，律师只是按照流水一样的作业，但这也是必须由律师来做的一个步骤。 二、查询所购房屋合法性 这点很重要。加拿大买房很奇怪的是，房屋没有房产证。除了房屋的建筑面积是一本糊涂帐之外，与你交易的人是否是房屋的真正所有人，你根本无从得知。因此，只有通过律师才能够从有关部门查询出与你签署房屋买卖合同的人究竟是不是合法的卖主;究竟谁是房屋的真正合法拥有者;如果这幢房子还有未偿还清的按揭贷款，那么，究竟卖主是从哪一家银行或者财务公司贷的款，现在还欠多少。 三、帮双方理清帐目和手续 由于加拿大的大多数房子都不是新房交易，所以，必然牵涉到卖房者与买房者之间的一些交割，如水、电、气、暖、电视、电话、宽带、安防、除雪等，以及双方与各种市政服务公司签订服务合同，这类问题大多会滞后于房屋的交割。所以，为了公平起见，买家、卖家的律师就会在房屋交割前，为委托人做好相关的交接工作，算出来各种应该由卖家支付的费用，然后从买家应支付的房款中扣除。当然，也有的律师只管水、电、气的计算，其他项目需要购房者自己交接。 四、确保房屋交割的完整性 双方签署了买卖协议后，买家还有两次机会上门看房。此时，买家要充分利用这个机会，提前把房屋看仔细了，并将发现的问题通过律师告知卖主，由卖主在交割房屋前予以修缮和保证所有设备能够正常使用。如果卖主来不及修缮，就由双方律师，代表买家、卖家就某处需要修缮的费用达成一致，并最后从应付房款中扣除。 五、确保房屋交割的安全性 到了交割日之前，律师会通知你总共需要支付多少钱。除了房款之外，还有买房的各种过户费用，以及律师费(事先已经支付了定金)。如果还有卖家尚未支付的水、电、气费，律师也会帮助你算清，将其从你的付款中扣除。买方按照律师算出的结果，开出支票交给卖方律师，然后由双方的律师去分配这些钱，哪些是给房主的、哪些是给银行或财务公司偿还贷款及利息的、哪些是给政府的、哪些是给律师的。由此看来，律师在买房过程中的作用是不可轻忽的。 在购房过程中，可能会由于东西方的文化差异，会导致购房过程中各种各样的冲突。因为不理解或者对英文的意思不明白，从而导致很多问题的发生。这时律师就会起到很关键的作用，我们来谈谈购房过程中经常遇到的法律问题。 第一个比较常见的问题是，有的朋友在购房过程中对待下offer态度比较随意。比如有客人讲，我就随便下个offer，谈谈价钱，试试看。这种不是很严肃的态度，会为以后的麻烦带来法律隐患。之所以叫法律隐患，是因为买家以为即使将来对方接受了这个offer，也可以随便找个理由撤出来。比如说银行贷款这些条件，有的人说最后拿这个当借口，说没办下银行贷款。但是有的时候，如果卖家要严肃认真起来，他会问你你去哪个银行贷款，然后他就去那个银行去查，那最后发现你没有在那个银行做过贷款，那可能最后就可能导致你摊上法律问题，也可能卖家会到法院去告你 第二个常见的问题就是，在下了定金之后房子不想要了，定金怎么处理?定金交过来以后如果不想要了，定金是非常难拿回来的。在正常情况下，定金一旦进了信托账户，要拿出来就需要双方签字同意。哪一个卖方会情愿地把定金退还?所以这种情况下就非常可能产生官司，希望买方交付定金的时候三思而行。在买房后房价跌了的情况下这种情况比较容发生。当买家认为合同上的房屋价格与市场价格之间的差价已经大于支付的定金是，就会改变主意。有可能买家会想宁可定金不要了，反正房价已经跌了。事实上完全不是那么回事，卖家是完全有理由告买家，并且可以在买家身上拿回卖家的经纪损失。所以，这可能会引起非常麻烦的法律纠纷。 另外，当买家付了定金之后，发现一些不满意的地方，或者说前任屋主在卖房的时候有一些隐瞒条件、或隐瞒状况没有说明，比如说明明知道这个房子种过大麻，或还有些其他不好的事情但隐瞒了。买家在成交之后，是可以通过相应的法律手段来维护自己的正当的权益。在这里提醒买家，最好在成交之前，能尽到责任就尽量尽到责任，最好去市政府查一下，这个房子有没有大麻的记录，有没有什么不好的行为，有没有什么其他违法的事情，或者任何法律产权方面的文件，这些都要看仔细了。比如说合同上面写的房屋产权面积是八千尺，那么是不是有跟邻居共享的、是不是有公用设施所拥有的、是不是别人有路上通过权、或者是一部分不能造房子的，这些地是要排除在外的，这都需要买家看仔细，以免在成交之后，再需要通过其他的一些法律手段来保护买家的个人权益。 律师收费 最后说一下大家最关心的律师收费问题，律师收费方式和房产经纪略有不同，他们不是根据成交价的一定比例来抽成的。通常在加拿大的几个大都市，律师收费在700-2,000元间不等，此外你还要把产权保险费、土地转让税、产权调查费等支出先付给他们，因为这些事情都是由律师来帮你处理的。如果需要律师帮你进行按揭抵押，还需另付300-800元。

我们中很少有人能在温哥华买得起房子的原因是因为没有足够的在建新房。相信这样的理由你也许已经听过100万遍了。但实际上, 这只是房地产行业的领袖和他们的政治盟友希望我们相信的“事实”。 但是加拿大知名杂志Tyee对该行业的调查显示, 现实情况要复杂得多。在过去的六个月里, Tyee与金融分析师、经济学家、行业顾问、房地产经纪人以及其他许多人进行了详细的交谈, 了解到温哥华房地产危机的真正原因, 以及到底是谁在从中获利。他们普遍认为, 房地产是整个社会富人和穷人之间大规模调整的核心, 而只有行业中的少数领导人似乎愿意公开承认。以下九点是这次谈话的关键点，也是房地产行业从业人员不希望你知道的九个事实。 1. 房产行业不再单纯出售房屋–它出售的是投资 房地产业历来是一个地域性的产业，购买和出售房屋的人往往居住在一个城市。然而, 这一切在十年前开始改变。其中一个主要原因是全球金融体系的巨大转变。这是一个复杂的话题，但你需要知道的是, 全球资本投资者投资的速度比实际经济增长快得多。有这么多的资本, 投资者不知道如何处理这一切。由于急于获得快速的经济回报, 许多投资者纷纷将这笔资金投入房地产市场, 从而将当地市场转变为全球投资市场。 “飞涨的房价”就是这些行为的后果之一。 2. 富人正在从住房危机中获利 全球资本的爆炸恰逢全球财富的爆炸。在过去10年，全球范围内资本为3000万美元或以上的人数增长了60%。这些精英和房地产的关系与一般人不同。高房价不是超级富豪的障碍。住房价格越贵, 他们就越希望拥有，这是一种彰显社会地位的手段。这就是为什么一个顶级投资者不久前将温哥华公寓比作当代艺术。富人比我们其他人更不愿意住在他们购买的房子里。一项由Knight Frank团队所做的民意调查显示, 富人获得房地产的最普遍的原因是作为一项未来的投资。这意味着当价格上涨时他们会获利。 3. 迅速上涨的房价正在加深阶级分化 负担不起的房价不仅仅是人们收入的拖累，住房危机对社会流动也造成了持久的损害。如果你希望提高你的收入, 你现在最好的选择是生活在一个大的全球化城市。过去几年, 加拿大的新工作岗位有90% 以上是这三个城市创造的: 温哥华、多伦多和蒙特利尔。其中, 温哥华是加拿大经济增长最快的城市。但是房价太贵了, 很多人都无法承担。一位房地产经济学家担心, “我们使最低收入者和最高收入者之间产生了一个非常大的鸿沟。” 4. 业界领袖深信中产阶级正在死亡 房地产行业意识到社会流动性正在下降。业界领导知道人们对廉价住宅的需求很大，但他们更愿意从收入不平等中获利。这是普华永道和城市土地研究所的一份重要房地产行业趋势报告得出的结论：”中产阶级正在被挖空,” 他总结道。随着大城市的地价上涨, 房地产行业正聚焦在为富人建造更豪华的住宅上。不是每个人都认为这是个明智的策略。一位首席执行官表示: “时间会告诉我们, 这是否会回来困扰我们。”不是每个人每年都能赚7.5万到10万美元的。” 5. 您的私密数据正被用于推动住房销售 即使你没有赚到多少钱, 你仍然可以作为一个数据来源来估量房地产行业的价值。现在，几乎所有的搜索都在线上完成，形成的数据则被跟踪，然后贩卖给广告客户。房地产业现在正试图参与到这样的行动中来，公司正在创造技术, 挖掘公共数据记录, 并通知房地产经纪人, 当潜在的客户分娩, 宣布破产或离婚时，对于他们来说是最好的销售时机。行业推测员Swanepoel  预测, “这项技术将是巨大的，但人们还有什么隐私可言？我们还有什么权利自主控制我们的身份？” “我认为没有人有答案,” 一位观察家回答。 6. 政治领导人没有说真话 我们可以肯定的是,…

在加国买公寓除了要考虑公寓的类型、新旧、大小、朝向、位置等，还要考虑您的邻居、公寓的公共设施等因素。 邻居 　　如果您看中了某公寓，在下Offer前先最好在公寓的前厅里坐上一会儿，关注一下这栋公寓里出来进去的人，也就是你将来的邻居。 　　加拿大是个移民国家，邻居间不仅存在年龄、职业、社会阶层、素质这些在国内也会遇到的差异外，还存在种族、宗教、文化、语言等在国内一般不太容易遇到的差异。 　　哪些差异是你在日常家居生活中能够接受的？哪些是不能接受的？这是个需要考虑的问题。 加拿大是个多族裔国家，有的民族很开朗，见面儿就跟你打招呼，贫起来没完，赶上过年过节，还喜欢跟邻居一起凑热闹；而有的民族则很保守，甚至有些排斥外族，见面总是一副拒人于千里之外的样子。 　　之所以要注意这些，是因为住公寓，整天乘同一部电梯、走同一条楼道，低头不见抬头见，躲都躲不开。 　　在加拿大，很多公寓的住户以年轻人为主。小青年儿喜欢热闹，看冰球、听摇滚、开派对等等。 公共设施 　　加拿大的高层公寓都有非常好的公共娱乐设施，比如健身房是一定会有的，多数公寓都有泳池，有的还有影视厅、台球房、会客室，甚至是供访客住宿的客房。 　　不同的公寓，这些娱乐设施的种类、档次、规模等等也是不同的。有的可能健身器械就多，有的就少；泳池有室内的，也有室外的；大的泳池有25米长，小的则比一个浴盆大一些；有的公寓在健身区设有公共洗澡间、甚至桑拿浴，有的就没有。这些差异，无疑会影响使用者的感受和健身娱乐效果。 但这也并不是说设施越多、规模越大、档次越高就越好，因为这些设施的费用都是包括在公寓管理费里的，东西多、规模大、档次高，管理费肯定就高。设施在那儿，不论您使用与否，钱都是要收的。 　　所以，可以根据您自己的喜好选择不同的公共设施。自己不喜欢或者不擅长的项目可以忽略。 出租限制 　　无论您买公寓是为了自住还是出租，看房时一定要多问一句：这房有没有出租限制？ 　　加拿大的公寓为什么叫“Condo”？也就是“共管公寓”，就是因为这房子是由所有的房主共同管理的。管理的方式是由全体业主选举产生“理事会”，代表大家行使权力、雇佣并监督管理公司，重要的事务则由全体业主投票决策。 　　有一些公寓的业主不喜欢楼里有太多的租户，可能就会制定规则限制出租，比如将楼内公寓单位的出租数量限制在一定比例内。在这种公寓里，如果您想把自己的房子出租，就得先向管理方提出申请。如果出租限额未满，您可以出租；如果限额满了，您就只好排队等待了。 　　有的公寓则是完全禁止出租。 　　类似的限制还包括限养或禁养宠物。甚至有些公寓还对居住者的年龄有规定，比如必须达到19岁以上才行。 　　一般来说，在存在限制性规定的公寓，其价格可能会低一些。 阳台 　　在加拿大，他们卖房只算室内面积，如果房子有阳台，那就算是额外“赠送”的。 　　加拿大的房子是按“套”来卖，其它条件相同的前提下，有阳台的房子一定比没阳台的卖得贵。 　　当地法律规定，公寓的阳台上不许晾晒衣物、不许堆放杂物，只可以摆设户外桌椅和烧烤炉。说到烧烤炉，加拿大人在举行聚会时特别喜欢吃烧烤，所以家家户户的阳台上都摆着个电烤炉(碳烤炉公寓里不让使)。仅从这一习惯考虑，没有一个大阳台的房子将来也卖不出好的价钱。 水电 　　一般来说，大温地区的公寓管理费中包括了热水的费用，但不包括自来水的费用，也不包括电的费用。 　　加拿大水多，所以水费相对来说比较便宜，一个月的费用大约几十块加币。而电费就相对要高一些。加拿大的公寓里没有燃气，做饭都使电。另外，很多公寓取暖也是用电。这样，一个月的电费需要一百多加币。 　　如果您公寓里的暖气是水暖的，那您的电费就省多了，因为热水含在管理费里，不单收钱。 　　加拿大资源丰富，以前居民在水电使用上都是费用均摊，所以以前使用水、电毫无节制。但是现在全球都在讲节能减排，所以近年的新公寓也都搞起了“分户计量”，多用多交费，少用少交费。 　　如果您想购买某公寓，一定要事先弄清楚它的管理费都包什么、不包什么？取暖方式是用水还是用电？水电收费是“分户计量”这是“费用均摊”？ 车位 　　加拿大公寓里的停车位都是与房子搭配着的，不需要另外花钱。一般来说，都是一套房子配一个车位，但也有不少公寓是一套房子配两个车位的，所以车位的问题在下Offer前一定要弄清楚。 　　同样是两个车位，有一左一右并排的，也有一前一后排队的。“排队的”不如“并排的”使用起来方便。如果前面有障碍物挡着，必须后面的车先出来，前面的车才能从车位里出去。 　　另外，如果您是个自行车爱好者，自行车的停车位也是个需要考虑的问题。很多公寓里都规定，自行车是不准上电梯的，更不能摆在楼道里或阳台上。 储物间 　　这里说的储物间，不是自家单元内的储物间，而是指位于大厦公共区域内、被指定由您免费使用的储物间，英文叫“Storage locker”。 　　由于公寓的房间里没那么大，而恰巧您的物品又很多，这时候储物间的重要性就显示出来了。 　　不过，不是所有的公寓都有这个“Locker”，即使有，也不一定每套房子都配一个，所以，看房时一定要问清楚

加拿大社会老龄化的问题日益突出，许多老年人都在为自己晚年如何安然无忧地度过而发愁。不只是老年人，许多中国移民40多岁来到加拿大，忙着找到自己的工作定位，忙着把孩子送进大学，一通忙下来，蓦然回首，发现自己也不得不考虑日益迫近的养老问题了。 加拿大的养老院和养老医疗机构收费之高众所周知，其实大部分普通人是无力承担的。于是，最近一个词开始在媒体上火了起来：“抱团养老”。 最近本地华文媒体披露，加拿大CTV以Golden Girls为题介绍了多伦多北部小镇Port Perry 四位年龄在65岁至71岁之间的老姐妹抱团养老的故事。Beverly Brown，Louise Bardswich，Martha Casson和Sandy McCully被媒体称为现实生活中的“Golden Girls(上世纪80年代一部美国电视剧，讲述四位年长女性在美国迈阿密的一座大房子里互相照顾、相互扶持，一起经历人生酸甜苦辣的故事)”。 现实生活中的“黄金四姐妹”都不想给自己的孩子们增添压力和负担，同时又不想住在老人院，一个人孤孤单单的搬到公寓里住也不是她们喜欢的。于是几个人一拍即合，决定共同买一个房子，共同居住，抱团养老。当地的一名建筑承包商John Lucyk对这个计划很感兴趣，2016年他在Port Perry城中心买了一栋3,400平方英尺的房子，走路就能到商店、药店、银行、餐馆等地。经过申请获得政府批准后，Lucyk改造了房子以容纳四个新业主。 新闻详细介绍了房子的稿件过程、四位老姐妹的费用分摊以及她们制定的生活守则等等，可谓其乐融融，让外人也有满心期待之感。 其实不久前，某知名华人网站也介绍了华人版的“抱团养老”方案。位于GTA北部的一座大屋，周遭农场空间巨大，可以养鸡种菜、自给自足，屋主诚邀一些年龄相仿的老年人在那里共同生活，后续报道据说还成功举办了一次规模甚大的聚餐联欢活动。 “抱团养老”其实也是社会群体心理的一种非常正常的反映。老年人的子女忙于工作，本来就有疏离之感，再加上加拿大好山好水好寂寞，国内的人脉关系都被隔绝了，更是心中闲得发慌。不仅仅是笔者的长辈，很多来这里的老年人都有这样的感觉。如果住个半年就回国换一下生活节奏，也就忍忍了，真要长期住在这里，简直有点“无期徒刑”的感觉。 人性天生喜欢分享与诉求，养老院一则费用高昂，二则大多数老年人心理上总有一点排斥感。所以“抱团养老”的提法应运而生，一则费用要低很多，二则没有那种藩篱，志同道合一起生活，心理上也要轻松很多。 但笔者看来，“抱团”聚聚玩玩也就罢了，真要提升到养老的高度，背后的不可测风险无限大。 养老院和老年医疗机构都配备有医生、护士和护工这三道保障，但“抱团养老”显然是不具备的。有的人可能要说，医院又不远，有点事同伴叫个车不久行了。但问题是你的同伴都是缺乏医疗护卫经验的老年人，自顾尚且不暇，在关键的几分钟里，他们可能都判断不出来你是否有危险症状，那这个事情就麻烦大了。 再怎么“抱团”，老年人本质上还是独居，总不可能大家挤在一间大屋里，你影响我，我影响你吧。大家有各自己的私密空间，这当然让人感到轻松许多，但缺少了护工的监护，不可测风险同样会陡然增加。而如果“抱团养老”引进护工的概念，那如果是只有一个的话，责权利无法有效界定，每人都配一个的话，不仅费用高上许多，而且基本上就等于跟护工“抱团”了。 所以，“抱团养老”这种说法虽然概念新潮，内容轻松活泼，容易引起老年人的共鸣，但必须考虑背后隐藏的风险。那些希望退休后过上有保障的生活的人士，还不如研究一下相关的养老医疗保险和理财服务，在财务和健康方面尽量消除不确定性，关键时候要麻烦子女那也是他们应尽的义务不用顾虑，至于“抱团”则完全可以随兴而为。

加拿大政府现在对调查多伦多和温哥华炒房者逃税抓得很紧，有税务专业人士和房地产业内人士认为，这仅仅是一个开始。 在以前执法不严的时代，一些炒房者能够拥有多个物业，并在出售后不报税。现在，许多人开始发现，税局有一些非常强大的执法工具。比如可以跟踪土地登记和其他数据来源，找到没有记录或报税不足的可疑交易，然后启动重新评估。如果有争议，税局可以迫使开发商、公用机构、银行和电信服务提供商交出被怀疑房屋的数据。 据《环球邮报》报导，毕马威(KPMG)会计师事务所旗下的毕马威律师事务所合伙人兼税务诉讼律师库腾恩(Justin Kutyan)说，税局的工作模式是“你在证实自己无罪前，就是有罪的”。 “即使在税务法庭，责任也是落在纳税人身上，去反驳税务部的假设。”库腾恩说，加拿大的税务系统基于自我报告系统，基于诚实和正直，当政府有客观证据，特别是发现业主几乎没有出现在公寓里，从来没有刷过卡，没有用过电，罗渣士的记录显示业主住在另一栋房子时，就很难办。 税局正在关注的一个领域，是那些不正当地申请货劳税(GST)退税的个案，这项退税只适用于主要住宅。库腾恩表示，税局正在“疯狂”地追查货劳税违规问题。 一个例子是地产经纪马格林(Gideon Margolin)的个案，他最近在一宗货劳税诉讼的上诉中败诉，涉及的是一栋在2012年在安省列治文山购买的新房子，2014年出售了。法院文件显示，马格林和他的配偶“无意将其作为他们的主要住所……他们中任一方都没有将该物业作为其主要居住所。” 检控官使用了该物业的天然气和电表读数，证明在建筑商建成这房子与马格林出售这房子之间的5个月内，基本没有消耗天然气和电。马格林有几套房产，但搬家工人和他的清洁女工作证说，马格林基本上把上述的房子当作储物间用。 打击不严让逃税者愿冒风险 多伦多Re / Max Condos Plus Corp.的明星经纪人约翰斯顿(Jamie Johnston)认为，政府打击逃税的处罚不够严厉，是人们冒险违规的原因之一。他对《环邮》说，很多人所做的事，他都不敢相信。“他们衡量了风险和回报，这就是他们要作弊的原因”。 约翰斯顿说，加拿大人因为逃税被定罪或被送入监狱的例子极为罕见，比如加拿大每年大约有2,900万份报税，在2016年4月至2017年3月之间只有37项定罪，大约占0.0001%;在美国，每年约有1.51亿份报税，2016年有2,672项定罪，占0.001%。“在加拿大，你永远不会进监狱，所以奖励很高，风险很小。我认为，这存在一个系统性问题。” 不过，在过去2年中，税局一直在发出不同的信号，就是他们正在关注逃税，逃税会带来真正的金钱风险。 税局最近发布了一个新闻稿，总结了其最近的执法工作。自2015年以来，已发现与房地产相关的欠税5.92亿加元。在过去的一年，重新评估的个案涉及金额1.026亿加元，并对虚假报告罚款达1,920万元(自2015年以来，已征收了4,370万元的罚款)。政府现在每年会审查约1万个与房地产相关的案件，并且会花时间去找出作弊者，4年前的报税都可能重新做评估。 联邦税务部长办公室新闻秘书吉奥(Jeremy Ghio)的说法是，加拿大税务局一直都在看着房地产行业，但现在增加了关注度，以应对日益严重的违规行为。过去几年来，大多伦多地区和卑诗省低陆地区的高房价及房价上升迅速，进一步增加了房地产行业税收违规的风险。